李轍的夢想與現實 山水文園再售北京朝陽酒店籌資

觀點地産網 “不但要有山有水，還得有文化”，這是李轍将集團命名為“山水文園”的最初想法。

但在這山水之間，李轍似乎沒有想象中那麼“悠然自得”。

據觀點地産新媒體獲悉，10月23日，北京産權交易所披露稱，北京某酒店管理有限公司100%股權再次被挂牌轉讓，轉讓底價為7.23億元。

随後，在分析了標的公司的注冊資本、所述行業、登記機關所在地、經營範圍等基本信息後，業内紛紛猜測上述項目為山水文園旗下位于朝陽區的酒店公寓項目。

幾月前，山水文園才将旗下主題公園項目——嘉興山水六旗樂園讓渡給融創中國，如今這家企業又再次将旗下酒店公寓擺上交易台，不免引發人們的關注。

但對山水文園而言，頻繁的出售項目是企業資金壓力下的無奈之舉，更是李轍沒有立足現實帶來的陣痛。

“未知名”酒店公寓遭挂牌

與以往相比，此次北京産權交易所披露的消息稍顯簡略。

據觀點地産新媒體獲悉，10月23日，北京某酒店管理有限公司100%股權再次被挂牌轉讓，轉讓底價為7.23億元，披露起止日為2020年10月22日至11月18日

雖未披露標的公司的具體名稱、所持項目方位以及股東核心資料......但業内人士還是從僅有的信息當中發現了一些蛛絲馬迹。

公告披露，在標的公司的股權當中，注冊地為江西上饒的某企業持股比例為99%、注冊地為北京市的某公司持股比例為1%。

此外，標的公司注冊地位于北京市朝陽區，注冊資本為5000萬元，經營範圍為酒店管理、餐飲管理、會議服務等。標的資産是位于北京市朝陽區的一棟酒店公寓項目，項目規劃了-2層至6層，用途分别為商業、辦公、公寓、車庫，建築面積合計為3.28萬平方米。

眼尖的媒體發現，上饒市山水文思企業管理中心（有限合夥）旗下持有兩家公司，其中持有北京山水置地酒店管理有限公司99%股權，持有北京京隆房地産開發有限公司40%股權。

由于前者的注冊資本、所述行業、登記機關所在地、經營範圍與標的公司基本吻合，因此業内人士推斷次挂牌的標的公司正是北京山水置地酒店管理有限公司，而另一股東則為北京德科雷聲裝飾有限公司。

有分析人士告訴觀點地産新媒體，標的公司的兩個持股方都和山水文園相關，此次出售的項目有可能是山水文園和雅詩閣合作的的第一個項目——北京雅詩閣山水文園服務公寓。

早在2015年，山水文園就和雅詩閣簽約達成戰略合作，並于2017年10月26日實現上述酒店公寓項目的落地，首個項目選址朝陽區周莊嘉園東里甲33号樓，地處東三環與東四環之間。

“這個項目在朝陽區西大望南路，周邊有地鐵10号線和14号線，距離國貿CBD、大望路商圈非常近，整體條件還是不錯的，出售此類項目，說明山水文園在資金方面還是比較緊張。”

據悉，近年來，山水文園頻繁傳出拖欠員工工資、大幅裁員的消息，早在今年六月，山水文園就将其位于嘉興的六旗樂園項目轉讓給了融創中國，随後七月，該公司首度挂牌雅詩閣山水文園服務公寓項目，彼時的轉讓底價和標的資産均與此次挂牌無二。

“可能是首次挂牌期滿，項目沒有成功出讓，所以山水文園第二次挂牌了這個項目，二度、三度挂牌是當下房地産行業很常見的情況，況且這個標的項目比較優質，只要價格合适，應該不愁賣。”分析人士提到。

無疑，二度挂牌彰顯了山水文園剝離資産的決心，但這個酒店公寓項目對山水文園而言無疑具有重要意義，此番易主或許也意味着山水文園仍然面臨着較大的資金壓力。

李轍的理想與現實

有人說，李轍手里捏着一副好牌，卻被打成稀巴爛。

李轍曾是一名海軍，1984年，投身商海的他在長城飯店開始了第一份工作。在機緣巧合之下，李轍投身地産行業。

官網顯示，山水文園集團創立于1986年，最初主要在北京開發住宅項目。該公司的第一個項目是華楓公寓，由商業、住宅和TOWNHOUSE組成，項目位于西城區六鋪炕，是九十年代中期具有代表性的低密度綜合社區。

但讓山水文園聲名大噪的項目並非于此。2001年，李轍憑借着在北京三環邊上開發的“山水文園”住宅項目迅速打響品牌和名聲，随後的幾年，山水文園在地産行業發展得順風順水。

2014年，李轍正式進軍文旅地産，並放言要打造世界級IP。那一年，山水文園與六旗集團首次簽約合作，計劃投資約300億元在京津冀地區建設“山水六旗小鎮”項目，但這次合作一直未見項目落地。

文旅是李轍的夢想，或許從山水文園創辦之初，“有山有水”的基因早已在李轍心中根深蒂固。但理想終究是理想，與現實仍舊存在一定差距，自 2014 年以來，李轍靠着房地産創富，卻憑夢想全部花光。

事實上，文旅項目本來就存在周期長、投資大、變現慢的問題，但李轍似乎沒有想到這一點，一直以來他依舊按照住宅的模式，通過快速簽約、落地的方式，開發新的文旅項目。

據悉，2015年，山水文園與六旗集團再次簽約，投資300億元在浙江嘉興市海鹽縣打造“嘉興山水六旗樂園”；2016年、2017年，山水文園與六旗集團陸續簽約了重慶項目、南京項目，三年時間合共簽約建設11家六旗樂園項目。

分析人士提到：“山水文園和六旗集團在兩三年之内簽下了11個項目，這種巨額的投資對任何一家企業來說都是不容易的。”

此外，合作方六旗集團是外資企業，按照美方的習慣，設備制造的款項到位，才會開始進行後續工作，山水文園必須短期内拿出巨額資金，否則項目無法推動，這就很容易導致資金周轉不過來的問題。

或許，正是因為文旅項目的弊病與合作模式的缺陷，讓李轍的文旅帝國日漸崩塌。

據悉，近兩年，坊間頻頻傳出六旗樂園項目停滞、合作雙方反目、六旗樂園變賣等消息。但六旗樂園易主似乎依舊不能補足山水文園的資金空缺，如今，這家企業選擇放棄位于北京朝陽區的酒店公寓。

分析人士預測：“山水文園的資金空缺比較大，不排除後續會再賣資産。”