最貴舊村落袋 廣州舊改戶保利300億拿下花都三東村

觀點地産網 号稱廣州最貴舊村的三東村，終于定奪出最終得主。

10月24日，花都區三東村（含羅仙八隊）召開村戶代表表決會議，為三東村全面改造項目公開選擇合作企業。

三東村地理位置優越，毗鄰花都中軸CBD和融創文旅城，穿過各種重要區域交通樞紐，為花都今年首個發出公開選擇合作的村莊。

根據現場表決結果，三東村、羅仙八隊戶代表共計2358人，最終以高達82%的同意率，公開表決通過廣州市保田置業有限公司作為三東村全面改造項目合作企業。保田置業則是保利發展旗下控股公司。

招標公告顯示，三東村預計總投資約300億元，這将是目前廣州舊改歷史上總投資額最大的一個項目。

看起來，2018年開始的這股舊村熱浪還在繼續。而有舊改人士稱，今年舊村改造的變化還在于不少舊村将進入“實質性”階段，甚至已轉化商品房投入市場。

最貴三東村

位于花都的三東村有着長達七百多年的悠久歷史，村名由“三辄村”和“東圃村”各取頭字合並而成。有故事稱，三東村的祖先們最早是從白雲區蓼崗村一路跋涉遷徙到此的。

村内的景觀特色之一就是古建築群特别多，尤其是一些宗廟祠堂，如“得賢梁公祠”“梁氏大宗祠”等，多有上百年歷史。

如今，三東村全村已發展成面積5.8萬平方公里、人口6000余人的大村。根據今年5月份披露的基礎數據摸查，現三東村涉及村戶籍約2316戶，人口約6922人，羅仙村八隊涉及村戶籍約61戶，人口約289人。

項目體量較大，總用地面積約199公頃，采取全面改造模式，改造範圍内集體建設用地轉為國有用地。其中，改造範圍面積約為2950畝，建築面積約140萬平方米。

“這個村落生活配置基本完善，但面貌上也屬于新舊交替，參差不齊，規劃比較亂，有不少老舊的握手樓。”一實地探訪過三東村的人士稱。同時，其提及三東村的區位位置條件還不錯，同時，村内有占地一千多畝的三東工業園。

據悉，三東村地處花都中軸線CBD規劃範圍内，北側是即将開業的融創文旅城，西側是未來花都區中央商務區CBD，東側是已落戶的航天培訓基地，南側則有已建成的地鐵9号線花都廣場站和馬鞍山公園站，並靠近多條修建中的軌道交通樞紐。

所規劃的花都中軸線CBD則是近年來規劃的一個重要區域，是廣州唯一一條區級CBD中軸，對標市中心珠江新城，以城市高端服務、産業和居住配套服務為主導功能。近兩個月來，保利置業和深圳頤安還分别以20億元以上的地價摘得花都中軸線兩宗宅地。

拿下這樣一個體量龐大的舊村並不便宜，據悉，三東村舊改項目的改造成本約150億元，預計總投資額約300億元，為廣州舊改招標史上投資額最大的項目。

同時，招標公告中還要求改造企業總資産不低于2000億元人民币，且具有與項目相匹配的自有資金及融資能力，企業自有資金比例不得低于項目總投資的30%。

“整村舊改體量确實比較大，同時目前要求的産業和配套投資強度也比較高，所以預計的總投資額肯定就高了。”世聯行廣州大區副總經理林家星對觀點地産新媒體表示。

而在産業配套方面，三東村計劃依托自身區位優勢以及空鐵聯運交通體繫，完善片區基礎設施建設，建設具有國際品質的“産城融合”智慧生活創新社區；且項目将導入教育、醫療、産業等資源，為當地提供大量就業崗位以及為花都區創造新的經濟增長點。

另據了解，目前三東村周邊一手盤主要有融創文旅城，在售房源均價大概在2.5萬元/平方米左右，錦東花園均價在3萬元/平方米左右；此外一些二手房報價也在2-3萬元/平方米左右。

羊城舊改“演變”

“舊改大戶”保利拿下三東村似乎也不算意外，早在招標之時就有傳保利勢在必得，且已介入許久。

據觀點地産新媒體不完全統計，若算上新收入囊中的三東村，保利在廣州明确跟進的舊村改造項目至少達15個，改造成本也近800億元。

其中，十年前由保利開啟的琶洲村整村改造，也于今年10月份進行了琶洲108畝留用地項目合作開發簽約儀式。按照保利的說法，這是保利在琶洲的收官作，意味着琶洲村将整體開發完成。

琶洲村作為廣州首個由開發商主導的迄今最大規模的城中村改造項目，收尾工作的進行對于保利乃至廣州都是意義重大的。

事實上，羊城的舊改也在這個不平淡的2020年發生了些許變化。

簡單回顧的話，這波廣州舊改熱浪從2018年底開始出現苗頭，彼時廣州市政府陸續發布《關于深入推進城市更新工作的實施細則（征求意見稿）》等舊改政策，對舊村改造補償方式、地價評估等方面進行了明确。

2019年，“三年行動計劃”提出，廣州市要在三年内新增實施改造任務面積54000畝，争取實現開工項目400項以上。

可以明顯窺見，去年以來舊村出讓的消息時不時傳來，本地與外來房企争相搶入。有統計數據顯示，2019年廣州共有28條村完成公開選擇合作企業流程，投資總金額約1646億元。

截至2019年底，廣州至少247條舊村啟動改造相關工作，並有80%錄得進展。

而今年，截至目前公開招標或者招標成功的村已超30條。不僅是數量上的增加，在進度上，可窺見過往已招標成功的舊村也有了不小的進展。

據悉，在已錄得啟動改造的舊村里，已經拆遷或開工奠基的項目至少有29條村，改造範圍多達2696萬平方米；並且，其中不少項目已經實施建設安置房，甚至轉化為商品房流入市場供應。

除上述即将開啟留用地改造進行收官作的保利，另一廣州舊改大戶富力旗下就有多個舊改項目進入了商品房銷售環節。

如由黃埔茅崗村舊改轉化出來的富力南馳·富頤華庭于今年9月中旬便首期推出，首批産品整體價格在4.2萬元-5.2萬元之間，銷售方宣布首開業績為26.8億元。

另外還包括去年3月份拿下的白雲陳田村，近期披露該項目有一宗復建教育用地年底将封頂，明年年中竣工；而真正可對外銷售的融資住宅地塊原先預計年底前推出4棟全新塔樓，但最新設計方案顯示，兩宗融資地塊将提供共7棟住宅，以及一些商業、公建配套。

除此外，由珠光主導、2011年就啟動舊改的海珠瀝滘村，目前啟動區的復建房已在建設當中，同時今年6月份還突破性地獲得了一筆112億元銀團融資支持。

由萬科負責的黃埔文沖村，作為廣州“拆遷量最大”的城中村改造項目之一，改造歷時超過十年，也于今年7月12日上午舉行集中拆卸活動，全年簽約數量增多，整個舊改項目只剩下68棟未簽約房屋。

諸如此類的在艱辛推進進程的舊改還有很多，有消息就稱今年黃埔區接到了軍令狀，要在今明兩年完成現階段舊村的出讓與改造，這也是目前廣州舊改力度、廣度最大的區。

此外，随着城市更新的推進與進步，今年以來還發生一些舊改招標、規劃方案、産業引入等層面的變化。

“今年舊改要求必須釋放産業空間，對産住比例有明确的界限要求。”林家星稱。同時，其提及招標方面更公開，細則更明确，灰空間越來越小，同時對回遷物業的産權和分配方式更靈活，村集體和村民隐性收益加大。