綠地第三季“很忙” 加大擴儲、剝離大灣區業務與降負債

觀點地産網 十月底，正值A股發布三季度業績數據的高峰期，不少企業提前打好預防針，早早披露了業績盈警提示。

受今年疫情影響，房企上半年部分财務指標飄紅已是預料之中的事情，相比上半年的情況，綠地控股這份逐步改善的三季報則顯得“來之不易”，增幅依舊保持平穩。

10月26日，綠地控股集團股份有限公司披露2020年第三季度報告。前九月，綠地控股營業收入3209億元，同比增長9%，其中房地産主業實現營業收入1446億元，基建産業實現營業收入1472億元，同比分别增長15%及6%。

值得一提的是，疫情爆發以來，綠地控股的地産和基建闆塊均受到不同程度的沖擊，雖然三季報中兩大闆塊的營收雙雙回正，但增幅已不及去年同期。2019年同期，綠地控股營收增長26%，地産及基建營收則同比增長21%及38%。

此外，截至今年三季度，綠地控股實現利潤總額228億元，歸母淨利120億元，同比分别增長2.5%及1.9%，基本每股收益0.99元，同比增長2.06%。

房地産銷售數據顯示，綠地控股于今年第三季度實現合同銷售金額849億元，同比增長27%，合同銷售面積729萬平方米，同比增長16%。可以看出，綠地在7至9月的銷售上下了不少功夫，單季度銷售增長遠超今年前兩個季度。

若看截止9月末累計的銷售數據，綠地還需更努力追回之前落下的業績。今年1-9月，綠地控股累計合同銷售金額金額2179億元，同比下降7.1%，合同銷售面積1760萬平方米，同比下降16.84%，回款1974億元，回款率91%。

事實上，每年的第四季度亦是房企實現銷售收成的重要時間節點，于綠地而言也不例外。去年第四季度，綠地控股實現銷售1534.89億元，遠超前三季度。至于今年綠地控股的第四季度表現，仍值得市場期待。

儲糧與剝離大灣區業務

疫情之後，對于現金流的管控成為業績報告中尤為看重的指標。今年以來，綠地控股在一季度經營性現金流淨額“失守陣地”，錄得負80億元，到二季度回正，如今三季度這一指標逐漸有好轉，但依然有很大的改善空間。

三季報顯示，綠地控股的經營性現金流量淨額錄得50.04億元，同比減少45.17%。事實上，從綠地控股在報告期内的投拓動作看，就不難理解其經營性現金流淨額變動幅度較大的緣由。

綠地控股也表示，經營性現金流量淨額變動的原因繫土地及工程款支付同比增加。于今年第三季度，綠地控股共獲取項目18個，所涉權益土地面積480萬平方米，權益計容建築面積950萬平方米，權益土地款365億元。

對比第一、第二季度的投拓力度，綠地控股彼時的權益土地款支出分别為136億元及230億元，第三季度的權益土地款支出相當于上半年的權益土地款總和，且将近去年同期權益土地款的兩倍，2019年第三季度其權益土地款僅190億元。

于報告期末，綠地控股累計獲取項目77個，累計權益土地面積1053萬平方米，累計權益計容建築面積2196萬平方米，總地價813億元，累計權益土地款731億元，新增貨值近2800億元。

綠地控股表示，前三季度累計獲取的項目中，按計容建面計算，約74%為住宅，按貨值計算，約66%的項目位于一二線城市。

于今年年初，在疫情之下綠地還發布了“健康宅2.0”計劃，截至今年三季度，綠地表示，“健康宅2.0”已覆蓋了16個區域的134個項目，總建築面積3898萬平方米，升級産品總貨值為3642億元。

另一方面，綠地在項目交付量上也有所提升，前三季度累計新開工2476萬平方米，新增供應1632萬平方米，竣工備案1086萬平方米，完成交付1493萬平方米，交付面積同比增長27.39%。

對于城市的布局，綠地控股也進行了一番調整。就在兩周前（10月12日），綠地控股剝離了廣州綠地全部股權予綠地香港，總代價72.6億元。至此，在綠地的地理版圖上少了大灣區業務分布。

據觀點地産新媒體了解，綠地控股于今年新增的土儲主要位于南京、嘉興、六安、山西運城、武漢、山東濱州、重慶、江西鷹潭、長沙、貴州貴陽、蘇州、青島、廊坊、無錫、太原等，概無大灣區甚至是廣東的城市體。

綠地控股出售廣州綠地一事想必由來已久，只是疫情加速了這項交易的兌現。早在去年，綠地集團便成立粵港澳大灣區指揮部，綠地香港總裁陳軍為直接負責人，綠地廣東事業部也包含在其中。

此舉不僅能進一步解決與綠地香港的同業競争問題，剝離業務還能更為直接地回籠資金，起到降負債的作用。今年以來，“三道紅線”更像是戴在房企頭上的緊箍咒，亦是對高負債、需改善現金流的房企發展提出更高的要求。

壓在身上的“三道紅線”

自從“三道紅線”消息出來後，對房企的負債和現金流讨論早已不是什麼新鮮事，在TOP10房企的紅檔名單里，亦有綠地控股一席。

“三道紅線”的具體内容為，房企剔除預收款後的資産負債率不得大于70%，淨負債率不得大于100%，以及“現金短債比”不得小于1。對于這只擁有萬億資産級别的“大象”，在三條紅線面前，綠地控股的發展也會受到掣肘。

有統計顯示，12家重點監測的房企中，位于“三道紅線”的紅檔房企有3家，包括綠地、融創和中梁。

此前中報數據顯示，綠地在剔除預收款後的資産負債率為82.7%，淨負債率指標較2019年末上漲24.7個百分點至180.3%，貨币資金與短期債務比為0.66，面臨償還短期債務的壓力。

綠地控股董事長、總裁張玉良也表示，綠地要适應房地産金融審慎管理制度，穩步實施降負債、優結構，加強資金管理，增強發展韌性。

最新數據顯示，截至今年三季度末，綠地控股的總資産增長顯得更為緩慢，總資産值為11648億元，較年初增長1.67%，歸母淨資産808億元，較年初增長2.36%，在手的貨币資金為806億元。

負債方面，截至今年9月底，綠地控股的短期借款為299.47億元，一年内到期的非流動負債為730.38億元，其他流動負債為117.46億元，長期借款1806.76億元，應付債券為400.1億元。

據觀點地産新媒體了解，于報告期末，綠地控股的有息負債規模約為3354.17億元，長短債比例方面，短債比例持續下降，長期負債比例增至7成。

此外，綠地控股在融資方面有很多動作，不論是ABS、境外債券，還是公司債、疫情債等，綠地的融資成本仍然可圈可點，整體平均融資成本為5.59%，保持較低水平。

今年以來，綠地現金流量表的變化，亦可反映其通過多元融資、加快回款等渠道來改善現金流情況，但效果仍有待進一步顯現。

截至9月底，綠地經營性現金流淨額為50億元，同比減少45%，投資活動現金流淨額為-157.99億元，同比減少16.42%，籌資活動現金流淨額為16.89億元，同比減少27.82%。

距離2020年結束還有不到66天，在張玉良的第四季度規劃里，接下來綠地控股似乎還有很多事情要做。

張玉良表示，将重點确保房地産全年穩定發展，沖刺銷售業績，抓竣工交付。同時搶抓基建投資提速，商貿産業業績快速增長，實現“商貿國家隊”轉型，綜合産業創新轉型，提升發展能級，增進協同效應。