樓市調查 | 公寓新政沉寂後 恒大冠珺之光為何有熱浪？

觀點地産網 今年4月份，号稱世界最大的恒大足球場效果圖爆出後，寓意“蓮花綻放”的金紅色外觀一時引起了無數關注，以及熱議。

這是恒大花了68億在廣州番禺謝村買的項目地塊，建面百萬方的地塊包括商業用地、商務用地及體育用地。拿地當天，恒大就聲勢浩蕩地舉行了開工儀式，稱将建一個容納10萬人、面積30萬方的專業足球場。

如今，半年過去，雖足球場尚未建好，不過旁邊以此為概念的商業公寓已于近期開始銷售。10月24日，恒大冠珺之光示範區開放並啟動認籌，首推建面約25-60平方米的平層公寓，以及45-65平方米的復式LOFT。

觀點地産新媒體實地觀察，當天，銷售中心人滿為患，沙盤處、樣闆房、認籌處的人摩肩接踵，同時現場還伴着高昂的音樂與宣傳聲。

用一位看房者的話形容——現場堪比早高峰的地鐵。也有人稱，這樣的營銷造勢也只有恒大做得出來了。當日，恒大方面發布消息稱，項目來訪量突破10000人。

看起來如此火爆的恒大冠珺之光，究竟值不值得“打新”呢？

熱盤?

項目認籌的時間很微妙，就在金九銀十的最後一個周末。

金九銀十往往是樓市傳統銷售旺季，加之今年疫情影響及“三道紅線”壓力，這個小周期更是房企沖刺業績、去庫存、回籠現金的重要節點，何況是對恒大而言。而對購房者來說，趁着開發商促銷優惠，倒也是個買房的好時機。

恒大冠珺之光的認籌現場，或許就有許多尋找上車機會的購房者。在房産動則上百萬的一線城市，最低能用不足10萬的首付實現廣州置業，這樣的門檻水平一定程度上是十分吸引人的。

價格，這也就是現場如此人山人海的重要原因。

據悉，恒大冠珺之光項目不限購、不限貸，提供兩年分期服務，且首期最低可至5.3萬元。同時，項目延續恒大“開盤必特價”的營銷策略，銷售中心可看到，若提前認籌2萬元，可享開盤97折優惠，若轉認購的話還可贈送兩年物業管理費。

具體均價方面，雖目前處于認籌階段，暫未出官方價格，但據銷售透露及中介推測，吹風價大概在2.3萬元/平方米左右——與附近的一手公寓價格水平相仿。

同時，相比周圍毛坯交付的公寓，恒大冠珺之光以精裝修交付，且帶部分家電，從這一點看裝修標準高于周邊産品。

以此次推出的戶型面積看，平層大概在單價2.1萬元-2.3萬元/平方米，復式單價在2.3萬元-2.5萬元/平方米。據觀點地産新媒體粗略統計，此次推出房源中，在疊加認籌優惠情況下最低可以總價50萬元左右買到一套平層公寓，最高則是以154萬元買到一套LOFT。這對于“囊中羞澀”的購房者或投資客來說，或許能帶來一定的價格刺激。

價格之外，項目靠近地鐵，距離7号線謝村站僅300米，前後三站内可交匯2号、3号地鐵線；往西兩站可到廣州南站，這是目前大灣區重要的門戶樞紐。

當然，恒大對外最大的宣傳賣點，還是其疊加的“超級足球場+長隆樂園”強強聯合概念。在恒大的宣傳字眼里，這将成為拉動片區經濟、房價、人流的“炸彈”。

而恒大主席親自設計蓮花造型的恒大足球場，據介紹将作為場均上座率超76%的廣州恒大淘寶足球隊新主場，未來每年将吸引上億的球迷聚集于此。

同時，每年吸引遊客超2000萬人次的廣州長隆樂園，旺季時節住房需求大，供不應求，這将給适合打造度假酒店運營的小戶型公寓帶來機會。

上車?

在投資門檻低、區位優勢強、升值潛力大的宣傳口徑下，這個熱盤究竟是否值得上車或投資？

事實上，在這場熱浪背後，卻有不少投資客、專業人士有不同看法。個中原因，或許歸根到底都在于恒大冠珺之光這種商住公寓自身局限。

衆所周知，與住宅産品相比，公寓因低門檻、出租旺、轉售易的特點受到市場歡迎。相對應的，公寓在土地性質、産權年限、解決戶口學位、稅費方面也與住宅産品存在着差距。所以，一般購買商住公寓的不少以投資目的為主。

而從投資角度看，則會考慮投資價值，如價格上漲速度及幅度、租金回報收益、轉手難易等。

是否升值、升值快慢或許可以從幾個點考慮，如供應需求。據悉，目前廣州市場的公寓供應量仍舊處于非常充足的情況，且連續三年成交保持低位。

廣州中原研究發展部統計數據顯示，2020年上半年廣州全市供應公寓6310套、37萬平方米，供應量環比、同比分别下跌18%、6%；成交跌幅更加明顯，環比、同比跌幅為51%、55%。

具體到項目所在的闆塊，一業内人士稱：“南站現在整體商業公寓體量供應也非常大，這不僅是價格上不去，連出租、轉手都不是很容易。”

對于南站商務區如今的發展情況，廣州中原地産項目部總經理黃韬也稱，南站區域本身發展比較尴尬，雖然宣傳打造了幾年，但並沒有形成所謂的真正的商圈。“留不住人，都是顧客為主。”

再遠一些的長隆樂園，有業内人士則贊同在旅遊旺季時周邊酒店非常火爆，價格也貴，把公寓出租給一些遊客确實存在一些市場。

據悉，長隆樂園内目前僅2家酒店，房源量大概有2900余間，經常預定不到；周邊品相較好的短租公寓日租金則在500元以上。

而說回到足球場的球場經濟對房價的拉升作用，一球迷則稱“太遠了”。“坦白說，看球也不會買公寓吧？不會因為看球去買個房子，球場是蓋起來的，住在旁邊根本看不到。”

黃韬稱，目前項目的目標買家應該都是沖着門檻低及恒大的品牌效應，宣傳力度大。