拿地放緩下繼續覓食舊改 富力聯手合景206億拿天河吉山村

观点地产网

2020-10-28 21:57

  • 欲攻城,先攻心。

    觀點地産網 2007年,富力、合景46億聯手中标獵德地塊,并引入新鴻基共同開發,如今,這個片區是珠江新城的天彙廣場,是CBD行宮“天銮”,更是廣州舊改的“獵德傳奇”。

    時間軸滾滾向前,十三年後,同樣是富力地産,同樣是合景泰富,但故事的起源地來到了15公裡外的吉山村。

    本地消息顯示,10月28日,廣州市天河區珠吉街吉山村全面改造項目正式表決,确定富力地産與合景泰富聯合體成為項目合作企業。

    事實上,在土地日益稀缺的房地産下半場,城市更新被視作未來的巨大風口,越來越多的房企參與其中。但面對高成本、高投入的舊改項目,即便是舊改巨頭也無法有十足的把握單打獨鬥。

    據悉,吉山村是廣州天河區第五條啟動改造的舊村,排在獵德村、林和村、潭村和冼村之後,項目改造投資估算(改造總成本)約為206億元。

    僅是改造投資成本就是彼時獵德村的四倍之多,這一次,富力與合景又能否再造“獵德”?

    富力迂回拿地

    “招拍挂方面接下來會放慢一點”,在2020年的中期業績會上,聯席主席李思廉曾提到,富力地産對買地依舊保持審慎的态度。

    雖然富力放緩了公開拿地的步伐,但這家企業卻不斷在城市更新領域發力。10月28日本地消息,富力地産與合景泰富聯手拿下廣州天河吉山村舊改項目。

    吉山村屬珠吉街道,位于天河區東部、緊鄰天河智谷,周邊廣園快速、珠吉路、科林路等交通要道貫穿,改造項目總用地面積一共134.76公頃,改造範圍總建築面積219.45萬平方米,此次項目将采用全面改造方式。

    分析人士告訴我們,吉山村地理位置十分優越,距離珠江新城16公裡,離科學城8公裡,周邊的教育、醫療、交通等配套條件比較完善,所以能夠受到房企們的青睐。

    與此同時,天河區是廣州的經濟中心,這個寸土寸金的地區更為吉山村改造項目鍍了一層金。

    據觀點地産新媒體獲悉,富力早在很久之前就開始接觸吉山村,今年年初,合景的身影也時常顯現其中。

    最早是在2018年初,有消息指出,富力地産将征收天河吉山村進行舊村改造。随後,2019年,富力足球培訓基地對吉山小學進行開放,吉山聯社黨員和股東代表參觀富力筆村舊改項目......2020年3月,富力、合景更是在村内向村民派發防疫物資。

    欲攻城,先攻心。

    作為廣州本地的舊改大戶,富力地産深知舊改路漫漫,并非一蹴而就,而這種前期介入的方式,也為其最後拿下舊改項目提供了先發優勢。

    事實上,富力地産總是偏愛城市更新。

    和競争激烈的招拍挂拿地相比,通過舊改能夠以更低的價格獲取大量的土地儲備,從而保證更高的利潤率,或許這也是富力偏愛的原因。

    今年以來,富力先後奪得廣州番禺石壁村、南沙大同村、海珠赤沙村、花都田美村等舊改項目,除此之外,有消息稱,富力地産近期亦介入了廣州越秀區農林村的舊改項目。

    數據顯示,截至目前,富力在全國有80多個項目處于城市更新的不同階段,其中,92%位于一線及二線城市,以及54%位于粵港澳大灣區。其中,廣州、太原、西安是富力舊改版圖中最重點的三個城市。

    轉化方面,上半年富力将3個項目(相等于建築面積129萬平方米)轉化為460億元的可售資源。而未來十八個月,富力則希望能轉化900萬平方米的舊改,以産生2000億元的潛在可售資源。

    “1+1”舊改新局

    2019年,被稱為羊城“舊改元年”,廣州的舊改工程全面拉開。到了2020年,廣州舊改的腳步沒有停滞,今年以來,廣州至少有35條村完成舊改合作企業或合作意向企業的招标。

    但在舊村改造明顯提速的當下,廣州的舊改模式似乎也迎來了新的變動。分析人士告訴我們,前期介入與聯合開發的情況越來越多。

    以本次舊改為例,富力聯手合景泰富共同開發吉山村舊改。而此前,富力跟進海珠區赤沙舊改長達10余年,卻在今年年中拉來保利共同介入。

    更早的時候,融創聯合中鼎拿下金星村舊改,升龍聯合方圓拿下沙溪村舊改,卓越聯手華潤拿下蘆灣村舊改......

    “房企聯合參與舊改的情況并不罕見,特别是這兩年,這個趨勢更加明顯”,分析人士提到,兩家或多家房企共同參與舊改,不僅能夠有效規避項目投标期間的“價格戰”,還能共同承擔後續推薦期間的資金風險。

    事實上,舊改項目通常存在體量大、資金前期投入大、周期長等特點,因此,即便是經驗豐富的舊改巨頭,在遇到重點項目時,都會選擇合作開發的方式進行。

    除此之外,由于各個區域的特殊性,“過江龍”也往往會和本土房企聯手介入舊改當中,借助本土房企對市場的熟悉度、政府關系等等,從而實現資源的互補。

    除了聯合開發,越來越多房企都通過成為前期服務商的形式,提前介入舊村改造。如富力提前介入吉山村,如升龍和科學城集團簽約成為黃埔茅崗村的前期服務商。

    根據廣州目前的更新政策,在舊改的過程中,隻有成為合作意向企業或者合作企業,開發商才能正式介入舊改流程,但在實際操作過程中,前期介入、提前鎖定舊改的情況十分普遍。

    分析人士認為,從啟動舊改到挂牌招商,中間還有很多前期工作,比如更新意願征集、基礎數據調查等等,這些工作,村集體或鎮街又無法完全承擔,于是就有了前期服務商的出現。

    對前期服務商而言,其任務在于摸查基本情況,了解改造意願,制定計劃、規劃,讓村民認可方案,這也令提前介入的企業更具備優勢。

    提前鎖定、聯合參與......随着城市進程的發展,地産企業也不斷在探尋新的破局方式。而富力與合景作為舊改新局的“探路人”,能否依靠這種模式重現獵德佳話,值得期待。

    撰文:龔麗欣    

    審校:劉滿桃



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