觀點直擊 | 上坤地産快速成長路下的資本規模訴求

觀點地産網 眼看2020年已經要接近尾聲，年初就在港交所主闆遞交上市申請的房企們還在一直苦苦等待成功過會的消息，但最終“失效”“重新遞表”等成為了今年房企排隊申請上市的常見詞。

直到10月份中旬，這些房企們陸續迎來了“曙光”，其中，金輝控股、祥生地産、上坤地産均在這個月成功通過上市聆訊。而金輝控股于29日成功挂牌上市，成為“三道紅線”監管新規公布後首家上市房企。

而在30日當天，上坤地産舉行了上市新聞發布會，行政總裁、董事會主席兼執行董事朱靜、執行總裁馮輝明、副總裁佟文豔及總裁助理兼聯席公司秘書陸石媛等管理層出席活動現場。

今年3月30日，上坤地産正式開始IPO之路，獨家保薦人為農銀國際，並于10月29日通過聆訊。

在目前行業形勢下，能夠成功完成上市就已經非常難得。

盈利不俗與高毛利率

關于上坤地産的招股情況，農銀國際在會上介紹，本次公司上市為首次公開發行，每股發行價格為1.7至2.5港元，發行股份占發行後總股本的25%，公開發行股份10%，超額配售不超過15%。

“明天開始國際配售與香港公開發行，公開發售時間由10月31日到11月10日，11月17日正式挂牌交易。募集資金60%用于公司現有項目建設，30%用于償還開發貸款，10%用于一般運營資金。”上述人士補充道。

透過這次上市交流會可以看到，房地産行業“新秀”上坤地産短時間内完成了“全國化布局”和“在港上市”兩項重要大事。

成立于2010年的上坤地産，以上海寶山一個老廠房為起點，随後從上海拓展到蘇州、合肥、杭州等長三角城市，又繼續進入安徽溫州、廣東佛山、河南商丘、湖北武漢等城市。于今年7月末，上坤地産已在8個省市14個城市建立業務，總土地儲備約410萬㎡，土儲權益占比為73.17%，同時超過七成土儲位于長三角經濟區。

2017-2019年，上坤地産分别錄得收入12.01億元、68.47億元及75.35億元，復合年增長率為150.5%。其中物業銷售收入占比為97.3%、99.1%及98.9%。同期，毛利分别為3.07億元、3.53億元、3.71億元，對應的毛利率為30.9%、51.5%和40.8%。

到了今年前4月份，上坤地産在盈利表現上同樣錄得不俗的表現，雖然行業内房企整體毛利率則處于下滑趨勢。其錄得毛利5.93億元，同比增長3.5%，毛利率由2019年末的40.8%上漲至51.6%。

對此，陸石媛表示：“業績期内整體毛利率水平比較高，它确實有一定的特殊性，因為它的結轉主要是來源于上海越山項目，這個項目是一個收並購方式取得的項目，所以毛利率水平相對較高。”

剔除這些特殊性之後，上坤地産認為公司整體毛利率水平還是會維持在行業平均水平。“今年随着整個版圖的擴張，今年會有其他區域的項目分别結轉和交付。未來整體毛利率水平會維持在行業的平均水平。”

走出上海與規模訴求

觀點地産新媒體翻閱招股書發現，2017-2019年及2020年4月，上坤地産收益主要源自佘山鄉村俱樂部、上海坤輝及常熟共築3家項目公司，分别占總收益的71%、98.9%、86.2%及95.3%。

但在上坤地産看來，先将區域市場做到前列，才有實力向其他市場進行發展和布局。馮輝明表示：”在上海做不到前30強就不要走出上海。如果能夠在上海做得好，我們一定會形成核心競争力，未來在進入到其他城市，相信能夠很好地復制和強化我們的競争優勢。”

在做好上海區域市場後，上坤地産将目光放在珠三角地區和中西部地産。

此前，上坤地産内部人士曾透露，廣東區域是公司進入大灣區的突破點，計劃于未來五年内奠定在珠三角的標杆形象，落地核心商業項目，未來将成為公司“第二總部”。

在本次交流會上，上坤地産再次表示，将要重點發力珠三角地區。“形成以長三角核心重要經濟發展為核心，以中部和大灣區珠三角核心為兩翼的發展布局。”

盡管目前上坤地産通過了上市聆訊，但面前的現實是對規模的訴求，因為在資本市場中，規模就意味着“主動權”。2019年，上坤地産整體銷售144億元，此銷售規模位于百強後列的位置。

過去一段時間里，上坤地産有意降低整體負債水平以及有息借貸規模，淨負債率由2017年684.9%大幅度下降至2020年4月末的73.8%，有息借貸總額也有2018年的74.59億元降至2020年4月末的55.89億元。

馮輝明解釋到：“去年我們主動降了一些負債，因為很多項目開發貸已經到期了，我們主動結清，開發貸的比例下降了。”

“相信上市對上坤是一個重要的戰略節點時期，上市之後整個資本規模會得到提升，信用等級會得到提升，我們會開拓更加多元化的融資通道。”