原報道 | 誰動了上海舊改“蛋糕”

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2020-10-30 23:48

  • 越來越多房企雲集上海舊改,一場新的“分蛋糕大戰”一觸即發。

    觀點地産網 有人調侃說,世界上最貴的塗鴉作品,莫過于紅圈里寫上一個“拆”字。

    拆遷,是舊改工作里較為常見且重要的一環。也正是這個步驟,讓不少人體會到了什麼叫做“一夜暴富”。而廣東地區那身穿大背心,腳踩人字拖,手拎鑰匙串的“包租公”形象,也早已在坊間流傳甚廣。

    不過,“拆二代”這個詞自然也不是廣東地區獨有。在距離廣東千里之外的魔都上海,有着我國最早的一批“拆二代”。

    在那個時候,上海正處于大力推動城市建設的熱潮上,“舊改”成為了當時的熱詞。為了更好更快地推進這項工作,上海對于社會資本的積極加入抱以歡迎态度。由此,從北上的瑞安、仁恒,到本土的大華、中遠,來自港滬兩地的開發商們瓜分了上海舊改的“第一份蛋糕”。

    增量時代的到來,讓地産商們迎來了高速發展的一段黃金時期。新生房企不斷,地産行業規模迅速走高,這段時間里,“舊改”一度淡出了地産行業主流航道,只剩下為數不多的幾家房企仍專注其中。

    時過境遷,增量市場慢慢見頂,存量市場随之到來,一線城市越發稀缺的土地資源,也讓越來越多想要在北上廣深插旗的開發商們,重新将目光投向了舊改市場。

    今年7月,中海與上海黃浦區人民政府簽訂合作框架協議,建國東路地區舊改項目正式進入實質性啟動階段。對于該項目,中海預計将投入近600億元,這也将是其發展歷史上投資規模最大的項目。

    同月,俊發集團14.09億元摘得上海一個超大型城中村改造項目——徐泾老集鎮城中村改造,這也是其首次進入上海舊改市場;9月8日,萬科參股公司47.25億元拿下上海寶山區楊行鎮老集鎮城中村改造項目。

    越來越多房企雲集上海舊改,一場新的“分蛋糕大戰”一觸即發。而這一次,不同的“參賽選手”加上不同的舊改市場,誰勝誰負尚難有定論。

    上海舊改往事

    早在上個世紀九十年代初,上海便開始了大規模的舊區改造工作。在過去20多年的時間里,上海已經完成150萬戶以上的老舊住宅改造,並完成改造365萬平米的棚戶區。

    如此龐大的工程,顯然不會是只有政府獨自在唱“獨角戲”,在此中,顯現出了不少房地産企業的身影。這個過程里,最開始基本上是由“國家隊”包攬所有,漸漸地,上海的舊改市場迎來了越來越多的社會資本入場。

    1988年,在上海寶山區,一家名為“上海市寶山區住宅開發總公司大場分公司”的企業組建成立。在經過了前幾年的動遷房、解困房建設之後,該公司更名為“上海大場房地産開發經營公司”,並開始向商品房開發轉變。

    幾年過去,上海大場房地産開發經營公司在上海寶山逐漸開發形成了一個3.5平方公里,名為“大華社區”的超大型住區。1998年,該企業開始轉制,並更名為“大華(集團)有限公司”。

    就在大華改制的同一年里,一個名叫中遠置業集團的企業闖進了衆人的眼中。1998年12月,包括時任上海市委書記黃菊在内的幾大領導班子一把手齊聚到了上海普陀區一個地産項目開工典禮上。

    這個有如此大面子的項目名為“普陀區潘家灣、潭子灣和王家宅地區的危棚簡屋改造工程”,主要負責該項目的企業便是中遠置業。

    該企業是在1997年3月,由中遠集團總公司、上海遠洋運輸有限公司和中波輪船有限公司共同出資,在上海遠洋房地産開發有限公司的基礎上成立的。

    和大華、中遠置業一樣,上海本土最早一批參與到城市舊改的企業幾乎都是“國”字頭的出身。至于後來如何,則是各人有各人際遇。

    大華雖然改制成為了民營企業,但多年來卻始終專注于上海的舊改市場。而反觀中遠,2002年與中化集團合資,随後又引進社會資本做大股東;2007年,中遠房地産開發有限公司更名為遠洋地産,而作為股東之一的中遠集團則是在三年後徹底退出了地産市場。

    第一批企業之所以會加入舊改大軍,其中一個主要原因便是舊改動遷需要大筆資金,而政府财政能力有限,因此不得不引入市場資本。例如中遠,其之所以參與到上海“兩灣一宅”舊改項目,正是因為該工程所需的動遷資金高達23.8億元,不得已之下,政府決定聯合市場解決。

    說到資金,除了“國字頭”的房企之外,當時的内地房企規模都還不大,資金實力也不高,相對來說參與度會低一些,而起步早于内地的香港房企們卻已經有了分一杯羹的經濟實力。

    瑞安,是最早開始進入上海舊改市場的香港企業之一。最早在1996年,瑞安集團便獲得了太平橋地區重建項目的發展權。而也正是這一次的嘗試,讓瑞安在上海站穩了腳跟。

    在這個項目中,瑞安最大的收獲無疑是最打造出了一個名為“上海新天地”的商業項目,這是國内首個大型舊改商業項目。借此賺得盆滿缽滿的同時,瑞安也順利在上海打造出了一張屬于自家企業的“舊改名片”。

    千禧年之後,新湖中寶、升龍地産、珠江投資等外來房企也開始陸續進入上海舊改市場。這個時候,或許政府早已不需要像最開始那樣遍尋不着合作者。盡管房地産行業當時的大趨勢仍是增量市場的規模競逐,但在上海,已經有越來越多社會資本進入到這一行業當中。

    在這個房企隊伍里,以上海地産集團為代表的本土國有企業仍是主力軍。數據顯示,在上海市政府提出的“十一五”期間,上海地産集團在楊浦、閘北、黃浦、普陀等區均有改造任務,占拆遷總量的25%。

    走高的成本

    當然,抛開民生的角度,用企業的眼光去看,這塊舊改“蛋糕”並不是這麼好分的。

    回想最初,之所以政府決定聯合市場的力量來解決舊改問題,最為關鍵的原因之一便是資金問題。而這條難題,同樣适用于參與舊改的地産商們。

    說到成本問題,不得不提到上海最初實行的“毛地出讓”舊改政策。所謂“毛地出讓”,指的是政府按土地現狀出讓,由開發商承擔拆遷補償安置費用。

    這是在舊改剛起時為了解決資金問題而實施的政策,加上當時房地産市場也在興起,所以在特定時期内,該政策确實起到了不小的作用。

    在上海“2000年前拆除365萬方危棚簡房”時期,以及上海“十五計劃”中新一輪的舊區改造里,主要采用的便是這種“毛地出讓”的方式。上文中提到的中遠置業負責的“兩灣一宅”舊改項目,也同樣是以“毛地出讓”的方式完成的。

    對于開發商而言,該政策的主要收益來源便是土地的級差地租收益。與此同時,為了吸引開發商參與,政府方面也會相應采取減免或緩交土地出讓金、實施财政補貼等優惠政策。

    由于“毛地出讓”要求開發商承擔拆遷補償安置費用,所以對于剛剛拿下舊改項目的開發商而言,首先要面臨的資金壓力便是來源于動遷資金。

    随着房地産市場的快速發展,市場價格持續走高,開發商們動遷的成本和難度也随之增加。據2013年時的一份調研報告顯示,在那之前由于“毛地出讓”遺留下來的地塊約有123塊,涉及地塊内居民9萬余戶。

    其中,有部分地塊出讓時間較早,由于後續市場的發展,加上資金、收益、市場預期等諸多因素的改變,負責項目的開發商遲遲未能完成動遷。

    值得一提的是,即便是早早進入上海舊改市場的瑞安,彼時也曾毫不掩飾的表達過做舊改的困難之處。

    2013年6月初,瑞安房地産主席羅康瑞曾在和時任虹口區區委書記的孫建平會見時表示:“一直做得很辛苦”。不過,當時羅康瑞也表示,不管困難多大,瑞安都會堅持完成目前在上海參與的舊城改造項目,“雖然很辛苦,但沒有想過要退出”。

    而讓瑞安“叫苦”的項目,或許正是當年同樣用“毛地出讓”方式拿下的虹鎮老街舊改項目。從該項目啟動到羅康瑞和孫建平會見時,已經過去了近16年的時間。漫長的舊改過程對于瑞安而言考驗不小。截至當時,瑞安已經在虹鎮老街幾個地塊投入超過100億元。

    在舊改中沉澱了大量資本的,還有進入上海已經将近20年的珠江投資。2015年2月,珠江投資與上海閘北區政府簽訂協議。通過“毛地出讓”形式獲得了閘北區安康苑舊改項目。

    該項目是當時上海最大體量的一個舊改項目,總占地面積近13萬平方米,地上總建築面積近60萬平方米,這也是珠江投資當時版圖内體量最大的項目之一。當時便有業内人士指出,這對企業的資金壓力和開發周期壓力帶來較大挑戰。

    的确,即便是當時以善于資本運作著稱的珠江投資,壓力同樣不小。據消息稱,由于珠江投資未能及時啟動該基地動遷,當時閘北區還曾一度想辦法幫其解決融資貸款等問題。

    在政府力量加入之後,該項目得以順利開始動遷。據當時官方公示,安康苑征地估價達到2.89萬元/平方米,這一數字甚至超過了當時許多土地的起拍樓闆價。據相關人士估算,該舊改項目要投入的成本或許會超過50億元。

    資金,無疑是貫穿舊改始終的一個關鍵詞匯。由于周期長,資金沉澱量大,許多習慣于加杠杆和高周轉的開發商對于“舊改”二字望而卻步。

    從上海舊改市場的角度去看,在經過了前幾年的大力改造後,成片的舊改區域已經不多,大多數剩下的都是一些零散的“邊角料”。加上當時上海的土地供應量仍保持在一定水平,在彼時的開發商們看來,似乎在增量市場上做布局會更為輕松和快速。

    存量時代與舊改“蛋糕”

    就像每一個劇本都總會有起承轉合一樣,上海的舊改市場在成本越發走高之後确實“冷清”了一些,但事實上市場上的某些趨勢早已出現,這個舊改故事也在悄悄發生着變化。

    其實,從2010年開始,上海的土地供應量便開始出現減少的迹象。2015年以後,土地供應量減少的幅度開始變得明顯。到2017年上半年時,上海的半年土地供應量一度創下了五年來的新低。

    數據顯示,2017年上半年上海土地公示87幅,合計301.71公頃,環比大幅下滑53%。從供應結構上看,純宅地推出30幅合計148.37公頃,環比、同比分别下滑36%、13%。其中,2017年前五月里均無純商品住宅用地推出,宅地均為動遷配套房用地。

    供應減少後,直接導致的便是争奪加劇以及土地成本上升。據不完全統計,僅是2015年和2016年間,上海便拍出了12次“地王”,有些“地王”的樓面價甚至超過了10萬元/平方米。

    地少地貴,成為了不少當時在上海發展的開發商們的共同問題。巧婦難為無米之炊,難拿地的開發商也開始不斷想辦法,在招拍挂之外另開辟出一條拿地新路。

    這時候,“舊改”二字開始慢慢回到了開發商的視線中來。或許也是借勢市場的變化,上海市政府在2015年年底的新聞通氣會上披露,上海會重點在中心城區推開“拆除重建”的舊城改造計劃,“十三五”期間,上海要實施5000萬平方米的各類舊住房修繕改造。

    相比起此前的“動遷”,拆除重建對于資金量的要求沒有這麼大,這無疑是大大降低了房企們入場的門檻。與此同時,房企們參與舊改的形式也變得豐富了許多。

    2016年9月,光明地産與上海市奉賢區金匯鎮政府簽署項目合作協議,涉及“城改”一級土地開發590畝。據了解,該次合作為光明地産與代表金匯鎮政府的上海奉賢金匯建設發展有限公司成立項目公司,淨地後再将地塊定向挂牌出讓給該項目公司。

    2017年開始,關于存量市場的讨論聲漸漸多了起來,業内對于舊改的認知也漸漸從傳統的物質層面的拆舊建新,轉變到了城市有機更新的階段,“舊改”的概念和内涵也在不斷擴大和豐富。

    随着長租公寓、共享辦公等多元業态出現,以及商業地産的快速崛起,過去擔心項目收益的時代早已過去,市場給到舊改房企的選擇也越來越多。萬科、龍湖等企業早在2016年就開始在上海大量收購一些老舊物業進行改造,打造成長租公寓項目等。

    随着越來越多房企開始聚集到上海舊改市場,新一輪“分蛋糕”遊戲再度開啟。房地産經過如此多年的發展後,如何改造,如何盈利對于衆房企來說早已不是什麼難事。

    有人提出,在當前的舊改市場中,誰更有實力,誰就能拿下更大的份額,就像今年簽下600億元舊改大單的中海,以及通過參股公司47億元拿下上海寶山區舊改項目的萬科。

    值得一提的是,自2018年8月萬科在寶山區的楊行老集鎮“城中村”改造動遷安置房項目啟動至今,其一共在楊行鎮公開競得5宗地塊。這次拿地已經是其2018年以來,第五次在上海拿下舊改地塊了。

    相關數據顯示,萬科如今已成為寶山區内除大華集團外獲得舊改項目最多的企業。

    如此看來,這似乎又回歸成了一個資本的遊戲。從這個角度來看,大型房企似乎更容易在上海的舊改市場中分到一杯羹。

    不過,事實真的如此麼?從舊改的後續進程來看,顯然不止如此簡單。

    對于大多數房企而言,過去的規模沖刺階段多多少少都留下了一些“杠杆問題”,而舊改是一個周期長,資金量需求大的業态,已經習慣于高周轉的房企們未必能夠适應類似的改造和開發風格。

    除此之外,上海的舊改政策已經發生了根本的變化。從過去的“拆改”,到2017年為追求高速度的“拆改留”,再到如今的“留改拆”。

    換而言之,簡單的拆和改已經難以滿足上海對于舊改項目的要求,其更多希望的是留住歷史風韻。在這樣的政策導向之下,無疑也對房企們的舊改“微操作”提出了更高的要求。如中海今年在黃埔區簽下的舊改項目,便涉及到了歷史風貌的保護工作。

    從這個角度去看,對于市場高度熟悉的上海本土房企将仍然是舊改市場中最大的優勢者。數據顯示,目前在上海參與舊改的規模上看,本土房企占比依然保持最高。在2019年,市屬國有企業上海地産集團參與了全年改造量的四成以上。

    至于外來“過江龍”們,想要分到上海舊改這塊“蛋糕”,或許還需要再多費上一些心思。

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    撰文:陸欣    

    審校:劉滿桃



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