2020年1-10月中國房地産企業銷售TOP100·觀點月度指數

恒大銷售1008億創新高，房企平均銷售目標完成率超8成

入秋以來，房企營銷士氣愈發高漲，在十一黃金周大力促銷下，房企10月銷售業績更上一層樓，向全年銷售目標穩步邁進。

觀點指數發布的“2020年1-10月中國房地産企業銷售金額TOP100榜單”顯示，前10月TOP100房企實現全口徑總銷售金額102362.1億元，同比增長10.0%，較1-9月同比增幅擴大2.0個百分點。

數據來源：觀點指數整理

10月單月，TOP100房企錄得全口徑總銷售額為13895.0億元，同比增長24.4%。同比增速維持在高位水平，反映出10月銷售強勁。主要得益于房企在“十一最長黃金周”賣力營銷，取得不錯的銷售業績，個别房企如恒大在8天假期内銷售額突破600億元。

從整月銷售額來看，恒大10月全口徑銷售額突破千億至1008億元，創下房企單月銷售新高；同期碧桂園、融創也分别取得750億元及705億元的亮眼銷售業績。

觀察1-10月全口徑銷售榜單排名，TOP3房企依舊是碧桂園、恒大、萬科，其中碧桂園1-10月錄得全口徑銷售6903億元，繼續蟬聯榜單首位，領先第二名恒大572.8億元。

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截至10月末，頭部房企銷售業績基本上已經恢復甚至超越去年同期水平。TOP20房企中，18家房企1-10月累計全口徑銷售增速回正，5家房企同比增速超過20%，其中累計銷售同比增幅最大的是中國金茂，為32.6%。

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對比全年銷售目標，多數房企1-10月的銷售目標完成率符合預期。觀點指數以30家發布銷售目標的房企作為樣本，統計計算後發現，截至10月末，上述房企的銷售目標平均完成率為81.6%，稍低于去年同期平均85.5%的目標完成率。其中完成率超過85%的有9家，占比30%；完成率位于75%-85%區間的房企有15家，所占比重為50%，剩余6家目標完成率位于70%-75%區間，所占比重為20%。樣本房企要完成全年目標仍需繼續發力。

權益銷售方面，2020年1-10月TOP100房企實現總權益銷售74207.7億元，同比增長20.2%；平均權益比例為72.5%。

權益銷售榜單顯示，1-10月，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的門檻值分别為1502.0億元、1011.3億元、660.3億元、453.7億元、137.2億元，比去年同期分别增長21.4%、14.8%、20.8%、18.7%、21.5%。

銷售面積方面，TOP100房企1-10月實現總銷售面積74357.9萬平方米，同比增長7.8%。10月單月，TOP100實現總銷售面積10847.4萬平方米，同比增長27.0%。

值得注意的是，受房企以價換量促銷策略的影響，TOP100房企10月銷售均價為1.27萬元/平方米，相比9月銷售均價下降16.6%。

銷售增速高位回落，開發投資單月同比上升12%

國家統計局數據顯示，2020年1-9月全國商品房銷售金額為11.6萬億元，累計同比上升3.7%，增幅較1-8月增加2.1個百分點；1-9月全國商品房銷售面積為11.7億平方米，累計同比下降1.8%，降幅較1-8月收窄1.5個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

上月全國商品房銷售金額為1.9萬億元，同比上升16.0%，增速較8月下降11.1個百分點；全國商品房銷售面積為1.9億平方米，同比上升7.3%，增速較8月下降6.4個百分點。

整體來看，在8月房企提前搶收和去年同期高基數的疊加因素下，上月全國商品房銷售金額雖然有所回落，但依然維持在年内月銷售額的次高點，僅低于年中6月。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

投資端上，2020年1-9月全國房地産開發投資累計完成額為10.4萬億元，累計同比上升5.6%，較1-8月上升1.0個百分點。其中住宅開發投資累計完成額為7.7萬億元，累計同比增速6.1%，較1-8月上升0.8個百分點。

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上月全國房地産開發投資完成額為1.5萬億元，同比上升12.0%，較8月輕微上升0.2個百分點。其中住宅開發投資完成額為1.1萬億元，環比上升13.7%，同比上升11.5%，較8月下降0.5個百分點。

觀察數據走勢可以發現，房地産開發投資單月同比增速已經連續3個月維持高位水平。

一方面是因為上半年疫情延緩施工進度，年末房企面臨按期交付項目帶來的結算壓力，投入竣工項目資金和工程資源增多。體現在數據上，2020年9月全國房屋竣工面積為0.4億平方米，環比上升9.6%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

另一方面則是因為一線及強二線城市土地市場成交熱度持續，房企土地投資增加。

國家統計局數據顯示，9月土地購置面積為3064萬平方米，環比上升34.0%，同比下降4.8%；9月土地成交價款為2228億元，環比上升30.6%，同比上升 23.0%。9月土地成交樓面均價為7272元/平方米，連續3個月保持在7000元/平方米之上。

一線城市土地供應增加，房企物管業務IPO擴容

10月，一線城市土地市場火熱，尤其是在土地供應方面。

據觀點指數統計，10月份一線城市（申請）挂牌12宗大宗地塊，包括北京5宗、深圳3宗以及廣州4宗，這些起價超過20億元的地塊無疑會讓一線城市土地市場火熱。

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值得注意的是，10月23日深圳集中挂牌8宗涉宅用地。除了上述提及的寶安、龍華共3宗地塊之外，深圳還推出光明區4宗地塊以及坪山區1宗地塊。8宗地塊總出讓面積73.2萬平方米，總起價294億元。

其中深圳寶安區沙井街道地塊起價超過百億門檻，上一宗深圳入市的超百億起價地塊要追溯到2015年9月龍光112.5億元競得的龍華新區民治辦事處地塊。

毫無疑問，鮮有宅地入市的深圳推出的“土地大禮包”必然會受到房企們的密切關注，不過“雙限雙競”的出讓方式對房企在深圳市場的開發能力是一個不小的考驗。

10月11日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案(2020-2025年)》，提出土地審批權力下放，推進二三産業混合用地（包括工改商、工轉商、工商改居）等措施。

上述土地管理制度上深化探索将會加速深圳城市更新項目轉化進程，解決存量時代土地空間制約及産業提質等問題，這對于擁有龐大深圳舊改項目的房企無疑是重大利好。

資本市場上，10月物業管理公司密集上市，IPO持續擴容。多家房企的物業管理公司例如卓越商企服務、第一服務、合景悠活、世茂服務成功登陸港交所。

此外，其他房企包括禹洲集團、越秀地産的物管業務上市計劃正在積極推進中。目前申請上市的物管公司還包括金科智慧服務、星盛商業、融創服務、華潤萬象生活、遠洋服務。

房企選擇分拆物業公司上市，一方面是因為市場給予物業股較高估值；另一方面則是“三條紅線”融資新政壓力下，發行新股既可以滿足融資需求，又能增厚所有者權益，達到降負債的目的。

除了分拆物業之外，部分房企也通過開發項目股權合作、資産證券化等方式，在不惡化财務報表債務指標的前提下，進行多元化融資。