年會演講 | 霍業生：REITs底層資産價值觀取向

霍業生（領展資産管理有限公司總監-資産管理（中國））：謝謝觀點的邀請，因為疫情問題不能到現場，非常的可惜。但是剛才聽了越秀房托的分享，非常好，因為對我們來說，我們跟越秀相比，我們是2015年才來到國内發展。他剛才談到一些痛點，對于一些在香港上市的REIT持有國内資産的營運和項目經營，以及分派遇到的問題，越秀都可以給我們很好的方案。

今天參加會議的都是研究了很久的專家，包括林總（林德良）的分享，大家都有了很好的闡述。我今天不會花太多的時間講理論結構，現在的基礎設施什麼的就不一一細講了，我就是分享一下對估值定價的看法，包括政策指引就不需要講了，因為這個大家有很多研究了。

這里面很明顯的，說到市場的時候，肯定有這個需求。我們剛開始的時候是基礎設施為主，但是如果從商業地産的存量相比，這個差距就很大了。從這個角度，肯定中國的市場是很有希望的，潛力很大，因為本來存量就很大。

從投資者的需求來說，這個本來就是一個金融工具，特性就是風險相對比較低，而且又指定了一些分紅的特點，很容易吸引一些養老金、社保基金的投機需求，也是給廣大的小投資者提供了一個投資不同産的工具。

以我們領展來說，我們超過80%都是一些機構投資者，大概20%左右是一些個體的投資者。在整個機構投資者的占比里面，分了三大塊，第一個小明顯的是房地産基金，是通過我們這里，在世界各地通過領展這個交易平台，可以投資到香港的一些商業地産，到現在可以通過間接持有一些國内資産，我們也做到英國和澳大利亞。相對的，他可以通過持有我們的經營單位，來投入到這個房地産里面。

另外還有一些，很多指數基金，一些交易所的指數基金是被動的，他們在配置上要定期檢讨持股百分比的時候，要定期的買我們的股票。

從方方面面來看，REITs是提供了很好的投機渠道，也對一些物業持有方有一個退出的機會，這個市場潛力是非常巨大，當然這個新興産物，肯定會有很多的技術難點。

這個最重要的是定價和發行環節、稅收政策，将來管理機構對中間的關聯交易，主體信用評級的方法，這些都需要我們要明确的，以便于外面的投資者教授。REITs的資産管理人需要對底層物業市場和資本市場有深度的認識，才可以促進資産組合保值增值。這些方面都是一個發展的前景。

剛才也說到，其實作為REITs的基礎就是底層資産，打造金融産品的時候，在挑選這個方面也是偏向于短期和中長期。風險是偏向低風險的，肯定要有穩定的現金流，另外是分散的到期風險。中長期來說，肯定是中風險偏好，長期增長潛力的物業，優質的資産管理團隊。

REITs的底層資産的估值與定價，這里涵蓋了兩個不同的概念。資産估值，現在國内有很多國際機構和專家，他們看底層資産到底值多少錢，但是定價是另一碼事，我們可以看到，在香港現在很多REITs，包括世界上，這個定價，交易價錢和它的資産定價有時候有折價的。所以國内的時候，我們想這個中間淨資産值和定價的時候，怎麼收窄，要通過方方面面做。

還有的問題是教育投資者，這個不是一個純粹的投資房地産，里面其實是一個平台，涵蓋了經營團隊的經營能力，以及公司的發展方向，來體現REITs的價值。這個還是要時間發展。

“資本化率”就是看成熟市場的風險收益關繫的指標之一。投資者來買我們的房托，或者REITs的時候，他就有兩個期望，一個是看預期回報，另外一個是對風險的評估。如果你相對風險小了，要求的回報率也會降低，這個會直接影響到底層資産的估值與将來交易的定價。所以在市場定價里面，估值和定價的時候，非常重要的有這幾點，我要強調一下。

第一，是這個産品的透明度。也就是說，這個房托或者說REITs，在信息的披露是非常重要的，里面涵蓋了有沒有一些審批審查，這些信息的透明度。通過這些不同的披露，縮小了投資者與管理層之間信息的不對稱程度，可以幫助投資者對這個REITs的估值與内在價值的評估，從而反映在市場交易定價。

另外是剛才提到的，要進一步加大對投資者、對整個房托投資的教育，要明确知道，房托和REITs投資，不是一種炒作房地産的代替方式，而是一種相對于股息收益比較穩定、長期回報率比較高且分散風險價值的金融産品，而不是純粹的炒作房地産的工具。

對底層資産的估值和最終定價還是有一個折價，在未來一段很長的時間中，我們陸續發展的過程中，也要不斷調整大家對産品的認知，會使REITs成為一個真正很好的投資工具，可以有更多的資産類别加入到這個市場。我今天的分享就這麼多，謝謝大家。