表現力指數·2020年度商業地産企業表現研究成果發布

觀點指數 在疫情與調控的雙重影響下，住宅市場未來充滿不确定性，但随着市場與經濟的復蘇，商業地産卻開始春暖花開。這一次的行業寒冬，讓不少企業紛紛認識到必須積極尋找新的道路來提升面對市場變化和外部風險的能力，商業地産科技創新、多元化發展的重要性不言而喻，轉型升級的時代已然到來。

而在拼搏前行的路上，變化與破局，競争依舊激烈。存量物業在資産優化中的價值重塑、業态組合與市場定位的考驗、創新管理與差異化的運營比拼、資本與模式的選擇，都可能是企業突圍而出的要領。

那麼在這一年里，面對新商業道路的選擇，並購與調整不斷涌現，創新與合作依舊盛行，誰能在群雄逐鹿的市場中把握商機，成為了這片紅海的領跑者，誰又在不斷耕耘中成為備受衆人贊許的行業標杆？

11月3日在2020觀點商業年會現場，觀點指數研究院向全行業發布“表現力指數·2020年度商業地産企業表現”。

華潤​萬象生活、凱德、印力表現出衆

經歷跌宕起伏的一年，商業地産的精彩與故事從未落幕。

突如其來的疫情與市場變化，讓商業地産企業面臨嚴峻的市場考驗，同時未來充滿未知。大浪淘沙，只有具有較強綜合實力的企業才能繼續屹立在市場前端，並為下一個賽段鋪就前進之路。

在“表現力指數·2020年度商業地産企業表現”研究中，華潤萬象生活、凱德、印力表現出衆。亮眼的營收成績、獨到的商業思維與布局策略，再加上成熟的資管路徑與金融手段，均是幾家企業勇奪前三的法器。

根據最新的公告數據，華潤置地9月單月投資物業實現租金收入約12.2億元，累計租金收入約86.7億元，同比略有下滑。需要關注到，第一季度市場集體不明朗，而華潤置地自5月開始其核心業務購物中心闆塊已迅速恢復，在5、6、7月零售額按年增長26%、14%和29%，租金收入按年增幅則為18%、15%和22%。

在半年業績會上，分管商業地産事業部的華潤置地高級副總裁喻霖康表示，2020年華潤置地的投資物業收入可能在120億元，預計從2021年開始，可恢復15%以上的年復合增速。

除了穩健的底盤與強有力的運營管理之外，華潤萬象生活在資本市場上的動作也愈加進取。8月31日，華潤萬象生活正式向港交所遞交了招股書，其中所披露的上半年商管部分占總營收比例近半。華潤萬象生活的商管能力無疑為華潤置地的旗下項目賦予更多的想象空間，實現價值的釋放。

而凱德，多元化的投資組合和成熟的資管路徑，讓其可以有效對抗疫情帶來的沖擊，並保持在商業市場上的領先地位。上半年凱德的息稅前利潤（EBIT）約為6億新元，新加坡與中國市場是其主要貢獻者。

另外印力，憑借優秀的商業資管經驗同樣獲得不錯的成績，在“投融管退”渠道中結合商業運營、基金等金融手段打造商業地産全價值鍊，在資産的管理與退出中實現商業價值的兌現與提升。

2020年5月，印力上海攜手信城不動産正式退出三林印象城的營運管理。該項目從2018年2月份正式施工到開業只用了8個月的時間，成為業内城市更新項目經典案例，其在開業首年便實現了總銷售額近10億元。

而在今年8月，上海單體量最大購物中心——34萬平米的南翔印象城MEGA正式開業，開業滿月銷售額即破3億元，在商業市場恢復的當下赢得了開門紅，並成功打造又一地標。

投資物業營收增速下滑，企業抗風險能力受考

縱觀2020年商業地産市場，避不開疫情所帶來的陰霾。上半年因為疫情影響，不少企業紛紛在1-2月推出租金減免的措施，助力租戶渡過難關。然而市場環境不佳，實體經濟暗淡，不少租戶還是避免不了因經營不善或調整而退租撤場，對商業地産企業的營收也造成了直接沖擊。

投資物業收入作為衡量企業經營成效的標準之一，或許更能直觀地反映出今年以來商業市場的冷暖。從觀點指數發布的研究成果名單企業來看（為統一標的分析，已剔除2019年沒有進入名單的企業），2019年前三季度的投資物業收入總和為1612億元，而2020年則為1348.37億元，按年下跌19.54%。

從前五十企業的投資物業收入分布來看，能夠達到50億以上收入的企業，比重僅占10%，基本與上一年持平，而位于10-20億、20-30億區間的企業占比較多，均為24%。

進一步聚焦到企業增速方面，可以發現有約52%的企業錄得負增長，企業數量同比2019年上升86%，其中降幅超20%的企業數量最多，為12家；降幅在10%-20%以内的比重次之。

從降幅趨勢走向來看，企業數量占比分布從去年的倒金字塔型向兩端分化演變，不難看出相較去年，更多企業不可避免地面臨營收大幅收窄的局面。大環境下的疫情影響、企業的經營策略、商業布局以及業态結構等，都更為考驗企業在這場黑天鵝中的抗風險能力。

另外，盡管仍有48%的企業逆勢而上錄得正向增長，但同比增速集中在20%以内，相比往年勢頭有所放緩，表現略有遜色。新的挑戰帶來新的變化，對當前消費潮流與格局變化的準确定位，運營手段以及商業多元化策略的創新等，都體現了商業地産企業的自我修煉，以及在商業競争中保持不敗之地所做出的努力。

如今，随着疫情的逐步平復，市場經濟亦處于復蘇之中。根據國家統計局數據顯示，前三季度經濟增長由負轉正。初步核算，前三季度國内生産總值722786億元，同比增長0.7%。

大環境的轉好，必然帶動消費回暖與商業活力的煥新。而在8月的房企中期業績會上，不少布局商業地産領域的企業都紛紛表示，自4、5月份起，旗下的零售商業營業額已恢復至往年同期水平，有的甚至獲得雙位數的增長。

在經濟内循環的發展步調下，“夜間經濟”、“地攤經濟”、“小店經濟”和“首店經濟”等成為當前熱門的消費場景，不少商業地産商也緊貼時代潮流，實現流量與營收的同步提升。

另一方面，在商業地産集體承壓之際，寫字樓亦不能幸免，但仍有不少企業取得喜人的成績。如世茂股份，根據企業半年業績披露，在因應時勢進行積極的策略調整之下，其深圳前海世茂大廈、長沙世茂環球金融中心、北京世茂大廈等多個項目逆勢增長，優于市場表現。同時，針對自持及經營管理收入方面，也提出将實現年復合增長率約30%左右的目標。

内港表現迥異，不同商業定位下的連帶效應

如前文所述，在嚴峻的市場環境下，營收的效益極其考驗商業地産企業的運營水平與抗風險能力。當然，也與企業商業布局密切相關。

為進一步分析，觀點指數從前五十的企業中選取8個樣本企業，既有以購物中心或商辦領域為主賽道的龍頭企業，也有風格各異的内地與港資企業。

從投資物業收入及增速對比可以看出，樣本企業收入均超過20億元，增速上以企業C的表現最為亮眼，投資物業收入超50億以上，同比增長率達44%。該企業以購物中心為主，租金收入貢獻占73%，購物中心單位租金收入為958元/平方米，處于樣本企業里的中等水平。

加上該企業城市布局較為分散，在全國超30個城市皆有落地商業項目，盡管受到疫情打擊，但憑借規模基數大、商業分散均衡，因此抗風險能力更強，也因此獲得不俗的增長。

此外，增速為23%的企業H近年來不減擴張步調，得益于購物中心規模優勢以及多元區域布局，其亦保持了可觀的增速。

而對比之下，樣本企業F表現則稍微遜色，收入增速下滑幅度最大，為-8.7%。該企業布局的城市較為集中，且收入過于依賴某幾個商業體，因此在疫情的影響下，商業表現受挫，市場承壓大。

數據來源：觀點指數

來源：觀點指數

另外，如果沒有極具優勢的商業物業資産值，也無法長期為企業帶來豐厚的利潤回報以及獲得資本市場的認可。

從單位面積資産值上可以看到，企業C盡管布局城市廣、收入增速高，但單位面積資産值卻位于樣本企業里的末端。而圖中的樣本企業B、E、G單位面積資産值分别為6.73萬元/平方米、2.77萬元/平方米、6.01萬元/平方米，位于樣本中的前列。尤為值得關注的是，這幾家企業均為港資企業。

獨到的城市地段、精細化運營以及慢工出細活的運作風格，使得這些港資企業盡管收入增速不如其他内地企業，但單位面積資産值卻遙遙領先。在快節奏、講求規模話語權的市場背景下，港資商業地産企業摒棄流水線開發，緊跟消費趨勢打造地標作品，在長線投資中獲得高溢價，這或許更為重要。

随着疫情防控常态化，消費市場逐步復蘇，但全球疫情的不穩定性還是限制了境外旅遊及消費，因此消費回流成為了必然現象，國内奢侈品消費也迎來了發展良機。

根據有關機構研究顯示，10月黃金周奢侈品零售額同比增長5％，預計三季度行業銷售同比增幅将達到25%。而這對于不少堅守高端奢侈路線的港資企業來說，可謂是難得的紅利。

公允值變動幅度下滑，資産運營與提升受關注

根據觀點指數發布的表現力指數·2020年度商業地産表現研究成果顯示，前五十的企業投資物業資産值在2000億元以上的占比4%，與上一年數值相等。資産值在1000-1500億、1500-2000億元區間的企業占比與去年相比變化不大。這在一定程度上也表明頭部企業的優勢與資源短時間内無法撼動，憑借長期累積的運營經驗及規模基礎，保持行業領先水平。

而500-1000億元、500億元以下的企業占比分别提升12%及降低18%，這顯示在商業市場追逐中，行業集中度不斷提升，越來越多企業通過調整運營策略、多元化布局，以及輔之以各種資本運作手段加強自身的商業價值。

後來者紛紛趕上，留給行業尾部企業的空間将越發有限，如何把握自身特色與核心競争力是關鍵。

觀點指數以研究成果名單中部分上市企業為樣本，通過數據對比可以發現，2020年上半年投資物業公允值變動為正的企業占59%，公允值變動升幅最高的企業超過50億元，相對前幾年最高值有所下滑，很大部分是受到市場疲弱、商業環境變動等多方面的負面影響。

升幅最高的企業，在商業方面的布局以寫字樓為主，其寫字樓租金收入同比增長5%以上，寫字樓單位租金收入約為530元/平方米，處于較高的水平。相對于零售商業及酒店，寫字樓受到的影響與波動幅度較少，因此收入相對堅挺，這也為該企業的公允值提升增色不少。

而其余公允值變動數值較高的企業，同樣也是受益于基本盤的穩定，加之拓展規模的步伐加快，公允值獲得可觀的增加。

不過，綜合樣本企業的表現來看，2020年上半年，投資物業公允值變動增速大多為負。

在告别上半場的業績焦慮之後，下半場，重新審視自身以及市場變化，在革新與調整、規模與運營中增強自身實力，提升商業價值，将更為重要。