長租公寓：租賃社區活力彰顯|表現力指數·2020年度商業地産表現報告

2020年是長租公寓被高度關注的一年。

年初，面對突如其來的疫情，長租公寓企業們采取捐款、捐物，為一線醫護人員免費提供床位，為受疫情影響的租戶給予租金減免等，收獲社會好評。

随着“租售並舉”、“租售同權”的進一步推廣，5月發改委表示，要大力發展住房租賃市場。一時間，各種利好政策消息頻出，各地積極增加租賃房源供給，扶持機構化企業從事住房租賃。

不過，随着疫情影響程度加深，此前激進擴張的公寓企業經營問題逐漸顯現，多家“高進低出”、“長收短付”模式運營的住房租賃企業疑似跑路，長租公寓行業遭遇空前的信用危機。

值得注意的是，行業暴雷企業的速度在增加，9月，住建部發布《住房租賃條例(征求意見稿)》，對出租與承租、租賃企業、房地産經紀活動、扶持措施等六個方面作出詳細規定。至此，長租公寓行業正式進入“強監管”時代。

行業分化加劇，企業“瘦身”以謀發展

目前國内長租公寓企業，經營模式主要分為重資産、輕資産兩種。而根據物業分布，亦可分為集中式、分散式。

近年來，以萬科泊寓、龍湖冠寓為代表的集中式長租公寓發展趨穩，而以蛋殼、相寓、青客為代表的分散式長租公寓，發展正陷入瓶頸期。

8月萬科發布2020上半年中期業績，數據顯示，2020年上半年，萬科泊寓累計開業12.7萬間，規模實現再突破。

2016年以來，萬科積極布局長租公寓市場，2018年将租賃住宅業務确立為核心業務，彼時泊寓累計開業房源僅6萬間。截至2020年上半年，泊寓規模已增至12.73萬間，租金收入達到10.5億元。

而龍湖冠寓今年收入也更進一步。财報數據顯示，2020年龍湖集團上半年實現物業投資業務不含稅的租金收入為33.6億元人民币，其中租賃住房占比達到21.8%，簡單換算，目前龍湖冠寓的營收規模達到7.32億元。

值得注意的是，截至報告期末，龍湖冠寓已累計開業房間數達7.9萬間，增速較2019年期末進一步放緩。

盡管2017年至2019年，長租公寓行業受政策紅利影響發展勢頭強勁，但疫情帶來的影響仍不容小觑，頭部企業的發展速度也不得不開始放緩。而龍湖要實現冠寓“年内開業10萬間、實現租金收入20億元”的年度目標，也需面對不小的壓力。

另一方面，從已公布的數據上看，目前分散式長租公寓企業所面對的市場環境更加嚴峻，适當的“瘦身”，更有利于企業的整體發展。

據我愛我家财報顯示，今年上半年，旗下相寓在全國管理房源規模25.3萬套，房源數較2019年期末減少約2.3萬套；實現收入7.31億元，同比下降15.05%。

目前，相寓正在積極調整業務結構，清退租金價格與市場水平偏離較大的在管房源，以便應對疫情影響。同時市場消息顯示，自如亦在采取相似的舉措，要求旗下業務員要“審慎收房”、“利潤為先”，大部分位置、戶型不太好的房源到期後不再續約。

另一方面，在行業普遍處于虧損狀态的情況下，樂乎公寓公開表示今年3月份實現了全面的盈利和現金流回正。

作為租賃市場的重要組成部分，長租公寓行業未來仍擁有可預期的政策紅利，以及租住形态升級帶來的巨大發展空間。

與此同時，新冠疫情加速長租公寓行業的分化，市場迎來新一輪洗牌。資本會更加理性化，清晰甄别公寓企業的投資價值。以上，也将進一步刺激長租公寓企業更好地思考生存之道，在擴張與運營間找好平衡。

租賃亂象整治加速，規範運營已成趨勢

9月，上海、杭州、蘇州、成都、廣州等多地出現公寓企業接連暴雷。據觀點指數不完全統計，截至2020年第三季度，傳出暴雷消息的企業已超20家。

為了整治長租公寓行業的亂象，9月以來多個城市監管部門進入強監管狀态，發布提示風險，開展住房租賃企業金融風險排查，並發布資金監管新規等。

其中包括上海、重慶等七個城市針對長租公寓市場發布住房租賃風險提示，提醒承租人謹慎選擇合作企業，警惕“高進低出”、“長收短付”的易暴雷公寓企業。

而在資金監管方面，杭州、西安、成都、南京4城出台新政，建立住房租賃資金監管制度，啟動專款專用賬戶，通過銀行專用賬戶對長租公寓積累的租賃資金，進行監管，避免違規挪用。

值得注意的是，自9月30日正式實行租賃資金監管制度以來，杭州成為公寓企業暴雷重災區。月内新暴雷長租公寓企業保守達到5家，為年内單月最高。這也直指目前長租公寓行業魚龍混雜，未來地方對租賃企業的資金監管将會成為行業發展的關鍵。

9月7日，住建部發布《住房租賃條例（征求意見稿）》。值得注意的是，該例文件是住房租賃領域首部條例性文件，在長租公寓行業亂象頻現、急需補充監管綱領性政策的關鍵時刻出台，對規範行業經營行為具有非常重要的現實意義。

當中值得長租公寓企業關注的是，第二十二條提出“住房租賃企業及從業人員不得違規提供金融産品和服務、不得利用承租人或者房屋權利人名義套取信貸資金，住房租賃企業不得以隐瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款等”。

此外，9月24日，全國政協在北京召開“建立‘租購並舉’制度，加快住房租賃市場健康發展”網絡議政遠程協商會，對長租公寓行業提出了四項建議，包含增加市場有效供給、培育多元化供給主體、加大财稅金融扶持力度、加快出台住房租賃條例等，實行監管與利好並行，推動租賃行業發展。

今年以來，疫情導致國内租賃市場持續低位，傳統租賃旺季並未如期而至。在遭遇市場風險和變動的情況下，仍然要按約定繳納租金，部分運營不佳的公寓，現金流難以抵禦市場風險，導致經營不善或資金鍊斷裂而倒閉。

總的來看，雖然未來租賃市場發展潛力巨大，但随着資本退潮、疫情影響，部分行業亂象逐漸浮現，加速了行業洗牌，經營能力不足的企業會逐漸被淘汰，行業集中度加速提升。

這也意味着，長租公寓企業的精細化運營與資金運作能力将變得更為關鍵。

經營模式是短闆，行業利潤僅3%-5%

針對市況可以看到，造成長租公寓頻頻爆雷的原因主要有三，當中最重要的是部分公寓企業采用“高進低出”、“長收短付”的經營模式，快速擴大市場占有率。

而這種“滾雪球”的經營模式對市場風險的抗擊能力較差，需要有強大的資本支撐。否則在受疫情等因素影響時，企業資金鍊會愈加緊張，導致資金回流不及時而斷裂。另一方面，在各地更嚴厲的監管下，既有的問題會集中暴露，並形成連鎖反應。

同時，過高的金融杠杆亦是暴雷的原因之一，長租公寓企業利用“租金貸”等融資方式，與金融機構合作，利用期限錯配套取租戶房租。金融機構将一年甚至兩年的租金發放給長租公寓企業，而後者在提前一次性收到資金後，並沒有将資金全部用來支付給房東，而是用于快速擴張新的業務。

另外，長租公寓企業頻頻爆雷的更深層次原因，還與國内長租公寓市場的投資回報率低于其預期有關。此前某商業地産高管公開表示，長租公寓租金回報率只有1%。

不可否認的是，長租公寓是微利行業。觀點指數針對某公寓企業進行研究，可以發現其房屋獲取成本大概占總收入的50%-60%；裝修成本占到15-20%；一般經營成本15%-20%，部分經營體繫成熟的企業可以降到10%，結合稅費等雜項，行業利潤僅有3%-5%。

由此可見，決定長租公寓利潤的主要因素是房屋獲得成本。而随着房價的不斷上漲，長租公寓的成本也越來越高，這也是為什麼目前可以盈利的長租公寓企業鳳毛麟角。同時，盈利水平低下也促使長租公寓企業快速搶占市場，以求薄利多銷。

客群租賃觀念轉變，催生公寓産品多樣化

從需求端看，我國人口總量較大，再加上地區經濟和城鎮化發展程度不一，相比其他國家擁有更高的流動人口，這也構成了推動長租公寓行業發展的底層因素。

根據國家統計局2019年的數據，中國流動人口數量達2.41億。同時，根據國家衛生計生委流動人口司的報告顯示，流動人口中超過2/3人群選擇租賃住房。據此計算，我國租賃人口有近1.63億人，巨大的市場需求為長租公寓行業提供了廣闊的發展空間。

随着經濟發展，一線城市及核心二線城市的房價經過了幾輪快速上漲，高企的房價讓越來越多的人開始望洋興歎。在這種情況下，租房相對買房變得更加現實，進一步擴大了房屋租賃的市場空間。

另一方面，流動人口的本地融入需求有了明顯增長。國家衛生健康委流動人口服務中心發布的2019年《中國城市流動人口社會融合評估報告》顯示，流動人口平均留居時長從4.8年增加至5.7年。同時，流動人口家庭化趨勢明顯，在流入地的平均家庭規模超過2.5人，有超過半數流動人口有長期在流入地居住的打算。

另外，此前自如聯合新華網發布的報告顯示，2018-2019年度，20-30歲租客占城市租住群體84%，年輕一代已成為城市租住人群的主體。

而觀點指數此前調研的情況亦印證了這一點，目前長租公寓市場上有58%的房源戶型面積為10-20平方米。由此可見，為了迎合主要客群，長租公寓品牌在産品設置上主要以單人間為主。

而這一趨勢或許會在未來發生變化，随着國家大力推舉“租售並舉”等舉措，當代青年對租住理念也在發生變化。數據顯示，25-29歲人群意願最高，達到67.8%。

随着未來租賃客群的變化，長租公寓企業應該針對租戶與産品的供需關繫作出相應的調整。如近年公寓企業開始将目光轉向體量更大、産品類型多樣的租賃社區，以滿足多種租賃需求。

7月初，全國首個集體土地長租公寓項目萬科泊寓成壽寺社區面市，共有901間租賃式公寓房源于今年全部推出。9月，旭輝領寓柚米社區上海浦江華僑城店亦正式入市，公寓部分體量超1800套。

相對一般的公寓，租賃社區體量更大、服務範圍更廣。而考慮去化的問題，如果在産品設置上只做單一的産品來匹配單一的客群，顯然是不實際的。需要設置不同戶型的産品，以滿足從單身、情侶、家庭，到不同時段、不同家庭結構的租住需求。

可以預見的是，随着長租公寓行業發展越發成熟，未來會有更多的公寓企業對新賽道進行探索，這也将進一步豐富租賃市場的格局。此外，“城市更新”、“舊改”亦有望成為住房租賃新的發展方向。