年會演講 | 喻霖康：商業地産未來的起點就在當下

喻霖康（華潤萬象生活有限公司總裁）：大家下午好，首先是感謝觀點陳總的邀請，今天來參加這個會議。

首先，今天用了一個新的名字，先打個廣告，華潤萬象生活，以前沒有用這個名字出來活動過，我們今年是會有一個分拆，從華潤置地把商業寫字樓物管分拆出來，正準備做IPO上市，剛才看到曾總在這里，他是我們的保薦人之一。我們最近正在經受投資者的拷問，正好也打個廣告，希望我們年底在香港挂牌上市，希望得到大家今後更多的支持。

最近在做很多的路演，遇見了很多投資者，投資者會問兩個問題，第一是疫情對你們的影響怎麼樣，第二你對未來商業發展是持什麼樣的看法。我今天時間非常有限，真的是抛幾個觀點，跟大家讨論一下。

2020年确實是一個商業行業遭受到前所未有沖擊的一年，也注定是留下一個深刻烙印的一年。其實我記得，在1月份的時候，我們開業的購物中心有一個非常非常好的增長，當時是至少30%以上的銷售增長，但是真的沒有想到，确實是一場突如其來的疫情，給今年留下了一個很難以忘掉的一年。

這一年里面，我們也看到有一些統計，全國百家大型零售企業的零售額同比增長大幅下滑，為了與租戶共克時艱，我們也摘錄了一些在市場上搜集到的數據，跟我們的租戶進行了很多的租金減免，不可避免的帶來購物中心收入的下降，包括現在的客流，也沒有恢復到去年同期的水平。

2020年，我們也看到一些新的機會，首先是我們國家提出了雙循環，在這樣一個内循環的背景下，内需成為必然的方向，最近看到很多的媒體，包括國家政策反復提到消費的問題，而且在這個新的形勢下，我們奢侈品類、化妝品類，還是有比較強勁的增長。到了三季度，社會消費品零售總額的增速也從負轉正，看到了中國經濟非常強的韌性。當然，2020年，我們也面臨着很多的困惑和不确定，剛才也聽到，線上确實持續增長，實體商業增長的動力到底在哪里。

我們的消費客群和消費需求究竟在發生什麼樣的變化？我們的客群，95後，所謂的Z世代，占了我們人口總額已經達到19%，昨天在見一個品牌，他給我看了他們的客戶構成，Z世代的銷售占了他們的30%以上，這個變化是非常快的。

另外行業規模是在擴張加速，我們也拿了一些，萬達、新城、印力，包括我們自己，包括龍湖，這幾年開了很多項目，到底是標準化的復制還是個性的創造，這些問題也都是我們天天思索的。在這樣的情況下，我們也在重新進行思考，就着這樣的時點，對我們的過去做一些總結，基本是三個觀點。

第一，我們覺得産品創新是實體商業永葆活力的源泉，我們感覺到線上對線下份額的擠壓，也看到越來越多同質化的商業體激烈競争，稀釋份額，也看到了一些有創造力的項目，備受市場追捧。線下從來沒有不行，不行的可能只是一部分不夠好的産品。

對于一個商業産品來說，空間是最重要的，我覺得我們實際上每天都是在運營一個空間，做一個空間的運營。但是這個空間我們也覺得並不僅僅是一個商品的容器，也應該是人們真實而豐富的生活的一部分，是一個城市核心功能的重要承載者，也是體現每一個時代物質和精神活動的標志。

好的商業空間要回到與人的關繫上，回到與城市的關繫，回到與時代的關繫上。對于商業的空間的可能，對華潤來說，一直在這方面做很多的探索，我們第一代的萬象城，就是我們04年開業的深圳萬象城，對于這個萬象城來說，它的空間就是用一個簡單的單動線，加上下沉廣場，加上地鐵接駁，加上寫字樓、酒店、高端住宅，形成的復合的商業空間。

我們開業到今年是16年了，04年開業的，我們最近也在對深圳的萬象城進行一個空間的大的調改，我們會在室内Mall的基礎上，這個百貨已經搬走了，我們會做一個全新的改造。現在已經陸續呈現，希望明年年底，會有一個全新的深圳萬象城呈現，包括是一個全新的室内空間，可以呈現給我們的消費者。

第二，萬象天地，我們嘗試城市的開放街區和商業的融合，與更多的城市要素形成互動，在萬象天地會有更多的室外街，和室内的購物中心，形成室内外交融的豐富場景，對很多的公區進行了重新定義，除了一個通行功能還賦予了社交和休閑的功能，包括新興的産集群，城市綠地進行更多的交互，使空間更豐富。

對于下面再怎麼做商業空間，我們在思考這麼幾個問題。1、是商業能否進一步彰顯城市的個性，以及我們在這樣的商業空間里面，如何在豐富性與具有沖擊力的形象展示之間取得平衡，以及商業能否包容更多的城市生活的行為，有關這樣的産品，我們最近在西安曲江，在城市中軸剛剛拿了一個項目，商業規模非常大，大概會有30萬平米的體量，我們希望把我們對于下一代商業空間的想法，在那個項目里面得到一些呈現，我們現在也請了一個龐大的設計團隊，應該也是十幾家公司，正在開發這樣的産品，希望有一定成果的時候，和大家再交流。

基于現實空間的人類活動永不停歇，實體的商業也不會消失，我們的探索也不會止步。

想說一下内容，有了空間以後，這個空間不變的是建築空間，内容是時時刻刻都在改變的。當然也可以看到，越來越多的矛盾，越來越趨同的供應，和我們不斷變化的需求之間的矛盾。

内容變化既是日常的點點滴滴的，也需要有一些跨越性的改變。在我們的萬象城來說，第一代的萬象城更多是注重主力店的帶動，實現一些多元生活功能的融合，到了第二個階段，我們看到注入了很多文化藝術元素，注重品牌的展示與互動，構建一些主題化的場景空間。

其實在這個方面，我們覺得更多還是跟我們品牌進行一些共建，共同來推進我們内容的創新。最近我們在深圳灣萬象城合作了一個店鋪，跟客戶進行互動展示，是一個代表性的項目。未來還進一步探索消費者的心理行為，延長和消費者互動的時間，進一步探索我們在這個商業空間里面能夠呈現什麼樣的創新内容。在新的時代，我們需要新的内容予以呼應。

第三個觀點，數字化将會徹底改變一切。我們其實可以看到，數字化的技術運用和經營模式，實體商業是有很大的空間的。

這邊對比了一下，線上現在确實對比線下有很多的優勢，線下還是面臨着很大的挑戰。我們主要是推了一個一點萬象，做了三年多的時間，我們現在的會員已經突破了一千萬，也跟支付寶、微信有很多的合作，包括我們疫情期間開通小程序，做直播，包括線下和華為也合作，做很多AR場景的合作。

但是不管怎樣，我覺得都還是在一個探索和摸索之中，還沒有真的形成一個非常好的模式，或者是一個完整的形态。有這麼幾個可能性，和大家一起探索，是否可以利用數字化的技術，來重塑線下消費體驗的鍊條。

我們是否能夠形成私域流量的品牌，是否可以形成一套管理工具，全方位的提升商業經營和管理效率，我們也在這些方面，希望和我們的同行一起探索。總體來說，2020年，我們面臨着前所未有的變化，也看到前所未有的機遇，我們也覺得一個商業行業，嶄新未來的起點就在當下，我們希望能夠跟我們的同行一起更多交流，真的把我們的商業發展推向一個新的階段，謝謝大家。