年會演講 | 方長斌：購物中心空間場景模式的創變思考

方長斌（保利商業地産投資管理有限公司總經理）：謝謝陳總的邀請，讓我們來到觀點，再次分享我們的一些想法。在座各位今天也挺辛苦的，一直到現在，下面我會以很精簡的内容跟大家分享我們的想法。

我剛才看了一個論壇的主題，叫做“商業的重生和未來”，我看到“重生”這兩個字，突然想商業地産好像一直也沒有死，現在活得還挺好。

只是說今年突然間來了一個疫情，之後讓我們感覺到有點象中年危機。一個是我們的老豆，原來的地産行業開始有一點慢慢的進入老年，不能再啃老了，另外一個是發現好像我們原來在線下的内容延伸和生意沒有那麼好做了，突然來了一場重病。

今天早上很多嘉賓的分享，包括投資、資本，包括各種後期的變現退出，包括今天下午的一些模式的探讨，我會聚焦一些很小的内容，抛磚引玉。

一個核心，在過去20年來看，中國房地産的發展基本和産出沒有太大關繫，基本就是價值自然上升到30倍左右的規模，但是回到我們商業地産最核心的内容，無論是投資也好，退出也好，最後是空間是否産生持續的現金流。

對我們保利商業來說，我們今年做了大量的輕資産的輸出，預計年内會達到200萬規模。我們認為核心的能力在于，未來我們對于空間的場景模式的創變，擺脫傳統的營收模式和未來創收的可行性。

購物中心，最早從百貨的前輩到現在購物中心的模式，仍然沒有擺脫傳統的營收方式和方法。也變成了我們行業相對于其他很多行業，特别是互聯網和其他行業，顯得沒有那麼的時尚，沒有那麼的潮流。

但是我們發現，在未來我們可能會在專業性的道路上和營收的模式上、經營方式上發生很大的變化，跨行業的一些經驗的吸取尤為重要。

所以我今天開始想切入的，第一個，我們看到今年特别是到了“十四五”規劃出來以後，會發現未來新能源車的産業成為非常熱的闆塊。車和購物中心同樣是一個非常傳統的行業，但是随着特斯拉等未來很多的颠覆性的概念的車企進入這個領域，直接颠覆了這個行業未來發展的格局，也重新定義了車之于我們的出行。我們想要借鑒的是車的空間可以不斷創變，我們購物中心呢？

我們和互聯網行業最大的難點是在于我們經營的是物理空間，這個物理空間需要一定的時間創造、經營，才能有足夠的産出。而互聯網最大的一個優勢是在于從0到1的變化，可以快速的叠代和無限的放大邊際效應。

我們購物中心在探讨怎麼在内容植入方面給到更多的可能性，其實剛才看到很多嘉賓提到了購物中心已經在做的内容，包括做社交做服務、做生活、做創意，這些話題已經成為了購物中心未來發展的可能性和大家都在嘗試的細分領域。

我們面臨的問題是，怎麼在購物中心的生态上重塑，特别是今年疫情之下，我們發現大部分的零售企業，特别是服裝品牌已經很少開店了，我們也看到有很多的餐飲企業面臨着線上和線下同樣的問題。

同時我們也看到一個很大的轉變，我們很多同行，特别是今年很多新開業的購物中心項目，引入了大量的快閃店，引入了大量概念合作店鋪，用新的方式填充購物中心的空白，和探讨一些新的盈利模式。

第二個問題，我們購物中心如何高效的匹配空間？購物中心一個很大的特點是對收入來源的變更和叠代是比較緩慢的，基本是一年三年五年八年這樣的漫漫過程。

但是日本這樣發達國家的購物中心未來出現的是服務周期和變更内容的速度會越來越快，這就對我們營運能力提出了新的挑戰。還有大家今天不斷強調的科技化、科技的叠代，科技到底能夠為商場帶來什麼變化，這是對未來購物中心的經營提出的一些思考。

第一，在場景互聯的角度來講，已經看到了很多方向，特别是東京新的購物中心里面把大量不同的業态在有限的空間里面進行復合，把工作時間和個人生活進行了完美的疊加，這個經營能力和復合能力對購物中心的場景營造可以放大到整個購物中心做新的場景描述和組合。

同樣，我們可以看到，在日本新的優衣庫公園是對購物中心場景新的颠覆，把親子消費、公園、購物、娛樂和所有的線下活動，和休閑社交做完美的疊加。今天很多嘉賓分了包括建築設計和園林，包括線下的一些生活場景的融入，會是我們對購物中心新的定義，可能我們描述購物中心不再是讨論購物中心是社區Mall還是覆蓋全課程的購物中心，更多是用場景標簽和場景定義做購物中心設計依據和運營指導的思路。

今天林總，他們在廣州新開的最大的一個購物中心，26萬平米的新引入的概念店，這是吳總KK集團旗下的X11的潮流店，購物中心需要抓住最年輕的潮流，最年輕的消費者是代表着未來消費的方向，我們很難想象在過去的潮玩手辦的品牌可以在購物中心里面開出來一個一千平米的店鋪，而且這部分的消費者的消費能力是超乎我們的意料之外。

對我們商業從業者，一個最大的好處是逼迫自己必須不斷和這些年輕消費者融合在一起，保持一個年輕的心态。

同樣，我們對于未來的經營方式也做了很多探讨，比如說我們在廣州嘗試和三十多個潮流品牌做快閃搭建，只用了14天的時間，快速的搭建這樣一個店鋪，把三十多個潮流品牌做了一個匯集，做一個大家自營模式，整合了自媒體抖音的傳播，包括大V的加入，以及整個社群文化的交流，從不單是賣貨，更多是從場景、社群營銷和年輕人的交流，做了平台的搭建。

同時我們也覺得，在未來我們的購物中心場景不單只是做這樣一個購物中心内部的活動，我們可以把内容的經營做很大的延展。

今年我們也推出了一個自媒體，打造了一個基于今年疫情之後很多國外留學生沒有辦法回到自己的學校，做了一個計劃，這個計劃是在我們把商場作為一個載體，再把這個内容做一個輸出，還有到扶貧基地，做了為期三個月針對這部分青年群體、精英群體的計劃，讓他們在我們商場里面做快閃店的計劃，體驗這個商業。

但是這件事出乎我的意料，這個對我而言，單價並不低的項目，将近6萬的項目，同一天，基本所有人的報名名額都做滿了。内容的搭建需要更多做購物中心外部的延展和内容的孵化。

我們一直致力于希望把藝術化的情感作為一個紐帶和平台，整合藝術家資源和設計師，我們認為什麼商品适合做購物中心未來孵化，標品不是我們的目標，我們希望是可以做互動相互可以有感情聯繫，可以融入生活的家居産品。我們希望把更多的場景做一個復合，同時推出面向企業銷售的整個商場的組合服務套裝，也延伸整個收入的來源空間。

我們還想探讨一下，今天講了很多做很多信息化的功能，我認為到現在為止，我們做整個信息繫統和互聯網和購物中心的嫁接中，沒有打破傳統的壁壘，購物中心需要打開的是公共空間和城市功能，特别在今年接了一個上海奉賢區一個老城改造項目，不僅需要把文化植入和整個公共空間和城市的外展的閱讀。可以更加理解這個城市，才能把我們的城市在未來更新和存量市場闆塊，作為更大的核心驅動。

最後一個點，我們想講一下，從小的創新到一個城市的更新，到最後我們希望是能夠把購物中心作為智慧城市的一個很重要的核心功能節點，把人、車、商品，作為一個有機載體，這樣才能把購物中心打造成為消費、生活、産業、居住、商業辦公一體的核心樞紐。

我的分享就到這里，這幾個詞是今天活動里面的高頻詞匯。謝謝大家。