44億元交易 富力“割愛”物流園降負債與黑石的擴張機會

觀點地産網 11月9日晚間，富力地産公告宣布，其拟以44.1億元出售廣州國際機場綜合物流園70%股權，交易對方為黑石集團。

具體而言，富力附屬富力地産（香港）有限公司（作為賣方）與黑石集團聯屬的基金附屬公司Sonic Holdings I Limited（作為買方）、交易目標公司及相關方訂立合並協議，具體交易細節涉及多個目標公司的股權轉讓，最終廣州國際機場富力綜合物流園由黑石持股70%。

富力則不再将項目並表，合並事項後，富力将保留存續公司30%股份，並分享存續公司利潤。

本次合並事項代價為63億元的物業價值70%，即44.1億元。如按照合並事項的最終代價等同于70%物業價值並按目標集團公司的資産淨值以及從存續公司按比例借款作出調整，富力地産将收到約41.2億元的現金付款，估計公司将錄得按将于2020年9月30日出售的資産公允值計算的出售收益約15億元。

關于資金用途，富力地産公告稱，董事會拟将合並事項所得款項淨額用于降低負債及撥作本集團的一般營運資金。合並事項使本集團得以貨币化其于該等物業自投資後一段時間累計之投資價值，降低資産負債比率，從而增加本集團财務靈活性，並增強其把握未來發展及投資機遇的能力。

與低折價配股融資、酒店分拆等一樣，降負債壓力下富力出售物流園或許是無奈之舉。但此外，預期合並事項也将為富力帶來戰略利益，由于集團預期與知名投資者Blackstone建立長期合作關繫，以投資及管理該等物業，從而增強企業形象並支援該等物業的增長及發展。

而對于近年來重視對物業地産投資的黑石而言，這不失為一個優質難得的標的。收購完成後，黑石在中國的物流投資組合将擴張約三分之一，物流倉儲總面積将達到5300萬平方英尺，遍布中國23個城市。

黑石的物流投資擴張機會

“基于交易標的物的稀缺，一般很難找到這樣大體量的物流項目園區，尤其是在廣州這樣的核心城市。”本次得以收購富力項目股權，黑石房地産中國區董事總經理陳宇表示：“是蠻興奮的。”

據觀點地産新媒體了解，廣州國際機場綜合物流園是富力旗下唯一擁有的物流園區，同時也是粵港澳大灣區内最大的城市物流園區。對于黑石而言，44億元收購70%的股權代價亦較為合理，“這個園區本身已經運營了有差不多10年的時間，已經是做得很好的。”陳宇稱。

據悉，早在2008年，富力物流園首批倉庫及物管服務大樓正式投入使用。目前，園區内樓倉、坡道倉、醫藥及食品冷庫俱全，辦公、生活配套完善，同時園區距離廣州白雲國際機場僅15公里，為第三方物流（順豐速運、圓通速遞）、電子商務（天貓、京東）、醫藥企業（國藥集團、華潤醫藥）、電信（中國移動、中國電信）等頂尖行業企業提供倉儲租賃服務。

本次的交易公告顯示，富力物流園計劃總建築面積為超過120萬平方米。目前落成的高標準倉庫、廠房及冷庫可出租面積約88.98萬平方米，配套設施亦已落成，此外還有未開發倉庫淨用地面積約210畝。

據黑石方面介紹，項目公司後續将由其負責運營和管理，此外也将主導開發運營剩余的210畝地，建造更多冷藏設施和機構級水平的倉庫，預計在未來的2-3年陸續落成。

黑石無疑對本次收購是滿意的，除去獲得優質的標的資産以外，後續項目的合作開發也将得到富力這一本土專職團隊的支持。陳宇稱：“目前項目已經擁有比較完善的管理公司，基于現有的團隊，雙方還将憑借黑石的投資規模、物流行業專識等，充分挖掘項目的市場潛力。

此外，本次收購無疑是對黑石在大灣區現有物流投資組合的有效補充。據介紹，目前黑石在大灣區共有5個園區在運營當中，其中2個位于東莞，3個位于佛山，園區平均出租率在98%，客戶的增長也較為強勁。

算上本次與富力的交易，黑石在中國市場将持有約500萬平方米的資産規模，其中絕大部分是已建成在運營的狀态。事實上黑石自2013年開始于中國市場開始布局投資物流地産，近幾年來，黑石把物流地産作為在中國投資的重點方向，過去兩三年在投資規模上迎來了較快的增長。

其中于2018年10月以2.75億元收購東百集團旗下一家物流業務子公司佛山睿優80%股權，瞄準中國高端物流倉儲行業；2019年6月，黑石集團發布消息稱，集團旗下的地産基金與第一産業集團簽署戰略合作協議，雙方将就第一産業在全國範圍内開發建設的物流園區開展全方位的深度合作。

今年疫情的發生對線上零售、生鮮電商的需求刺激加速了物流倉儲的發展，實際上也為黑石帶來了更多收購的機會。據介紹，今年以來黑石在佛山、長沙、太倉、武漢、鄭州等有所投資布局，疫情期間亦在上海新建成一個物流園區，目前園區内包括醫藥、冷庫、生鮮電商、物流企業等已基本招商完畢。

本次再成功收購位于廣州的優質標的，黑石房地産董事總經理韋增鵬亦表示：“物流業始終是黑石堅定看好的全球投資主題之一。我們看到電子商務的蓬勃發展推動了物流業的持續發展勢頭。收購位于一級集散中心且擁有高租賃需求的優質物流項目是黑石一以貫之的戰略，而此次收購正是該戰略的延續。”

富力“割愛”減負擔

在商言商，交易的促成一般源于各取所需。于富力而言，本次出售旗下唯一的物流園股權，同此前的配股融資、分拆酒店上市等一繫列融資動作一樣，都直接指向其債務壓力。

此前于10月份，通過完成2.57億股新H股配售，富力所得款項淨額為24.98億港元用于償還公司境外債務。配售完成後，富力扣除預收款的資産負債率預計将下降至69.72%，淨負債率預計将下降7個百分點。但向資本市場“抽水”的配股融資行為需要适可而止。

在“三道紅線”的監管要求下，富力作為踩線最多的企業之一，同時又擁有大量持有型資産，風險繫數較高。

将紅線變綠的方法是什麼？李思廉曾在一次接受采訪中提到，市場絕大部分的投資者不歡迎配股，因為會令每股的回報率下降。而現在最好的方法，還是按預售證來銷售房子；其次可能要賣一些已經蓋好的投資性物業；第三則是找人合作開發項目，或者賣一些項目股權。

三季報數據顯示，截至報告期末，富力的負債合計1144.11億元，有息負債規模則較一季度下降了約242億元。淨負債率已同比下降至166%；資産負債率下降至約80.37%；若剔除預收款，其資産負債率或降至70%左右，基本可以實現翻綠。不過，這並不能表示富力的債務危機已經可以安全解除，降負債的壓力依舊不小。

8月份的中期業績會上李思廉也稱，“未來9個月，我們可能都會在國内外處理250億到300億債務。”這些債務有超過一半會有重組的安排，其他的就靠資金和銷售來抵消。除此之外，去年提到的“可能出售一些重資産項目，從長遠減輕負擔，目前也在考慮範圍”，無論是投資物業或者發展項目，富力都有出售的計劃，會出售一些股權。

據業内分析，富力的債務之所以持續盤踞高位，與其過往的投資模式和多元化業務安排有關。

就分拆酒店上市的計劃而言，這被外界視為緩解财務壓力的一個對策，但這也被直指，成為全球最大豪華酒店業主的同時，酒店這一資産成為了富力“沉重”的包袱，到現在富力仍舊在為此前199億元鲸吞萬達酒店資産買單。

這些酒店投入資金大，回報周期長，長期占用資金，而今年的疫情更是給酒店運營帶來更大挑戰。盡管富力也在盡力用類REITs等金融化手段加速盤活酒店資産，但也並不順利，此前9月1日上交所的信息顯示，中信證券-富力酒店二期資産支持專項計劃項目狀态變更為“終止”，該項ABS拟發行金額26億元。

此外作為舊改大戶，豐富的舊改土儲是富力的核心優勢所在，但因大部分仍處前期階段，也是一大負擔。數據顯示，截止2019年末富力舊改在手資源70余個，總可售資源4000萬平米，92%位于一二線城市，短期内（1-2年内預計可轉化）的項目資源約1900億元。

債券融資空間不足的當下，富力過往大量儲備的土地資源也因市場下行而銷售受阻，前10月，富力地産累計實現總權益合約銷售金額約人民币1026.8億元，同比略降3.71%。變現手上的持有型物業“減磅”，或者尋求開發合作，應該是目前最可行的方法了。

值得注意的是，據海外債市媒體消息援引知情人士稱，除去本次向黑石轉讓綜合物流園70%的權益以外，富力地産預計年底将以18.5億元出售其持有的廣州廣發證券總部大樓40%股權，所得款項全部用于償還債務；此外正在推進的資産處置項目還包括：向平安不動産轉讓部分廣州黃埔筆村舊改項目股權；向一家國企出售海南富力海洋歡樂世界的股份。

上述所提及項目若按計劃推進，預計富力地産将得到共計147.5億元的回款。