企業短評 | 中原建業邊界擴展存挑戰

公司概況

1）中原建業是中國第二大的房地産代建公司。2019年，集團的在管項目實現已售總建築面積約520萬平方米，2017年至2019年總合約銷售金額的復合年增長率為107.8%，兩者均在所有同行中排名第一。

2）集團在管項目數量及建築面積由2017年1月1日33個及630萬平方米增加至2020年6月30日的182個及2400萬平方米。

3）背靠母公司建業集團在河南省的優勢，以在管建築面積計算，在河南省有2311.4萬平方米，占總在管面積的96.2%。此外，集團亦開始在新疆、山西、河北、陝西及海南開始布局，但以在管建築面積計算只有91.8萬平方米。

公司财務

1）集團2020年上半年收入為4.8億元，比去年同期的4.12億元增加17%。

2）收入分布方面，現階段99%都是代建收入，收入結構稍顯單一。

3）集團于2020年上半年的淨利率為62.8%，同去年同期的62.2%增加0.6%。

4）集團于2020年上半年淨利潤為3.01億元，比去年同期的2.56億元增加17.5%。

股權結構

1）中原建業是由建業地産分拆出來，現時在港股上市建業繫的股份有建業地産、建業新生活及築友智造科技。

2）本次上市構成建業地産的分拆。上市前建業地産100%控股中原建業，胡葆森則通過恩輝控制建業地産72.31%的股權成為中原建業的實際控制人；但在分拆完成後，中原建業将不再與建業地産存在股權聯繫。

優勢

1）集團業務集中的河南省是中國第一大省份。招股書資料顯示，預期全省房地産商業代建市場的潛在規模将由2020年的約2970萬平方米增至2024年的約5320萬平方米，復合年增長率為15.7%。

2）建業這個品牌在河南省紮根多年，品牌優勢突出，僅計算其河南省的業務規模，已占全省超過90%的市場占有率。

3）代建行業仍能保持一定增速，招股書披露，預計自2020年至2024年，中國代建市場于新訂約總建築面積方面将以23.5%的復合年增長率繼續增長。于2024年， 市場的新訂約總建築面積估計達到1.94億平方米。

4）目前入局該市場的企業尚在少數，在資本市場上有一定的稀缺性。

隐憂

1）中國的固定資産投資增長率呈現整體下滑趨勢，由2013年的19.6%持續下滑至2019年的5.4%。加上國家三道紅線政策的影響，房地産發展增長率或會再減慢。

2）過高的淨利率:行業龍頭綠城管理服務的淨利率只有16.5%，但中原建業的淨利率高達62.8%，加上90%的股本回報率，令人懷疑未來是否可以維持。

3）母公司建業地産在河南省擁有龍頭地位，在國内其他地區的名氣和業務仍只占集團收入的少部份，中原建業未來要發展其他地區業務的執行力有一定隐憂。