解局 | 中國金茂27億獨占溫州“古鰲頭”

觀點地産網 2017年4月，素有“瓯閩小上海”之稱的溫州平陽鰲江鎮古鰲頭片區打響了拆遷第一炮，項目建築面積41.8萬平方米，為溫州當年最大的城中村改造項目。

該年，中國金茂首次進駐溫州，通過與政府達成合作，連續三天（8月9-11日）以13.63億拿下溫州瓯江口城市CBD項目的三宗606畝地塊，項目案名定為“瓯江國際新城”。

三年後，同樣的戲碼再度上演。11月10-12日，金茂連續三日在溫州平陽以底價拿下5宗商住地，為此前與溫州平陽簽約的瓯南明珠“古鰲頭”片區重大開發項目的定向出讓地塊。

上述五宗商住地所占土地面積合計27.2萬平方米，建築體量達65.85萬平方米，總成交金額共計27.56億元，成交樓面均價4130元/平方米。

古鰲頭舊城改造項目迎來了金茂的入駐，不僅簽下了150億的投資大單，随着古鰲頭項目地塊完成出讓，該片區的發展也按下了快進鍵。

業内人士評價稱，現在鰲江只剩下最後這塊黃金地了，所以引進央企金茂不失為一個優選項，但項目整體投資額和開發體量還是蠻大的，會有一定的開發壓力，更考驗金茂的操盤能力。

獨占溫州古鰲頭

不論是市場還是政府，或是作為開發主體的金茂，對古鰲頭項目都寄予了很高的期望。

平陽縣鰲江鎮人民政府在回應提問時表示，古鰲頭項目在今年5月前已與中國金茂簽訂招商框架協議，金茂根據協議要求已完成三套投資方案設計，方案設計地標建築高度在250米以下，具體方案内容和合作模式還在深化。

于今年7月30日，中國金茂集團總裁李從瑞親自到平陽縣投資考察鰲江濱江商務區古鰲頭項目，此前金茂高管亦多次赴平陽考察。就在此次拿地前，10月22日，金茂上海區域還針對該項目進行重點招商推介。

據悉，鰲江濱江商務區古鰲頭項目的簽約由中國金茂（上海）置業有限公司投資建設，用地面積663畝（44.2萬平方米），含此前舊村拆出的562畝地塊，計劃總投資150億元。

該項目計劃打造為平陽標杆性建築鰲江北岸金融商務中心，定位為浙南“陸家嘴”，項目涉及的業态包括商業水街、地標辦公樓、酒店等，将建成集縣域文體娛樂、旅遊休閑、品質住區為一體的鰲江濱江新區。

如今，古鰲頭項目一期的5宗地塊成功出讓，預示着這一大體量項目正在加速推進，只是更讓人們關心的是，除了住宅建設以外，前述提及的超高層建築是否能如期開工建設？

觀點地産新媒體獲悉，古鰲頭土地計劃11月份左右出讓，第一批共出讓5宗，為金茂此次摘得的地塊，超高層建設将在第二批土地出讓計劃中。但對于住宅之外的商業項目建設規劃，目前尚未有具體的時間表和信息披露。

就此次金茂拿地成本來看，5宗地塊成交樓面均價4130元/平方米，對比鰲江鎮闆塊的樓市，當前在售的28個樓盤中10月新房均價在12296元/平方米，年内房價走勢在10000-12500元/平方米。

此次金茂拿下的地塊屬于沿鰲江的核心區域土地，拿地成本相對較低，仍有一定的溢價空間。同時，項目周邊配套設施較為成熟，此次拿地附近有萬達廣場、喜來登酒店、銀泰、中塑國際城、中梁大都會等。

拿地後，中國金茂表示，成功落地1972畝古鰲頭城市運營項目，項目首開區包括2萬平方米的城市展廳和18萬平方米的住宅，是今年獲取的第六個城市運營項目，也是深耕浙江的舉措。

另據2018年當地政府出台的規劃顯示，鰲江古鰲頭片區舊改已完成拆整，舊村拆出的562畝地塊，加上周邊空地，合計近千畝土地的整體功能規劃已敲定，計劃商業用地425畝，宅地421畝，區域綠化面積334畝。

上海金茂千億征途

在溫州，金茂的發展歷史並不長。

2017年8月首次進駐溫州至今過去了3年，金茂在建項目為7個，先後開發了瓯江國際新城、TOD國際新城、國瑞府、鹿城金茂府、瑞安生态城、九山金茂府、悅珑府，累計建築面積約280萬平方米。

溫州作為金茂上海區域重點發展的城市，近幾年在不斷加大該區域的布局力度。截至去年底，金茂在溫州的簽約和回款達到百億。其中，瓯江國際新城截至今年9月的去化率為97.7%，TOD國際新城、鹿城金茂府的去化逾95%等。

若整體了解金茂上海區域的發展狀況，似乎又是另一番景象。值得一提的是，2020年，金茂對上海區域有了更多期待。

以上海金茂大廈為起點，金茂在長三角區域的發展經歷了22年的光陰。

直到現在，金茂在華東區域造就的名聲里，上海金茂大廈是不可多得的“功臣”。據了解，金茂大廈位于陸家嘴金融貿易區黃金地段，以420.5米的高度成為上海目前的第三高樓，這座大廈被稱為“站着的金融街，世界的辦公室”。

資料顯示，金茂上海區域包含十座城市，共計開發了53個項目，9個城市運營項目，其中上海、甯波、杭州、蘇州以及溫州占據大部分項目布局，上海及甯波目前開發10個項目，杭州、蘇州以及溫州合計24個項目。

就在前不久，中國金茂高級副總裁陶天海在10月22日的金茂上海城市共營者大會上對外宣布，計劃到2022年金茂上海區域公司将突破1000億銷售額，包含15個城市運營項目，持有物業面積250萬平方米。

到2024年，陶天海續稱，金茂上海區域将突破1300億銷售大關，含20個城市運營項目，持有物業将達到350萬平方米。

對比集團的情況，今年，中國金茂定下2000億的銷售簽約目標，較2019全年銷售增長24.37%。此外，2021年及2022年的簽約目標分别為2500億和3000億。目前，中國金茂年共有七大區域公司，分别是北京、上海、廣州、長沙、重慶、南京和福州。

假若如管理層所言，2022年完成上述所提及的目標，金茂上海區域該年的銷售額将占到中國金茂總銷售的三分之一，即使是現在看來，上海金茂仍是集團的排頭兵。

接近年底，在2020年疫情和三道紅線的雙重沖擊下，部分房企的銷售完成情況似乎逐漸轉好，甚至要超出預期。

就金茂前10月的簽約銷售看，其累計取得簽約銷售金額1803.2億元，累計簽約銷售建築面積約940.48萬平方米，分别同比增長32.59%、52.53%，已完成年度銷售目標的90.16%。

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