縮水的估值 高瓴資本與SOHO中國私有化傳聞背後

觀點地産網 在每個資本收購的故事開始時，不到最後交易的那一刻，總會上演一出出真假難辨的戲碼。

11月13日下午股市開盤，SOHO中國的股價在半小時内一度暴漲40.61%至3.22港元/股，市值一度達167億港元(約21.5億美元)，其股價也創下了近三個月以來新高，重返SOHO中國于8月13日宣告黑石私有化失敗之前的價位之上。

事出必有因，消息稱，過去幾個月私募股權投資公司高瓴資本正與SOHO中國進行了初步談判，拟将其私有化，交易價值或超20億美元。此外，高瓴資本還在考慮承擔SOHO中國約180億元（27.2億美元）的債務，作為其杠杆收購的一部分。

消息還表示，高瓴資本與SOHO中國的談判還處于初期階段，可能會有變化。有媒體致電高瓴資本人士，對方表示拒絕置評。但就在距離港股閉市還有不到1小時，市場再次傳出，高瓴資本表示無意私有化SOHO中國的消息。

據悉，有媒體消息指，知情人士稱高領私有化SOHO中國的消息不實，雙方沒有就私有化進行過談判。此前，高瓴資本曾在電子郵件中聲明，無意将SOHO中國私有化。

原本欣喜若狂的投資者，再次被潑了冷水。這則“無意私有化SOHO中國”的傳聞散布資本市場後，SOHO中國股價應聲下跌至2.37港元/股。截至收盤，SOHO中國股價漲幅縮窄，股價收盤報2.45港元/股，漲幅6.99%。

交易估值降近20億美元

無論最終是誰私有化SOHO中國，這則消息最引人矚目的，是估值價值僅僅“或超20億美元”，比起今年3月黑石集團私有化SOHO中國的交易價值縮水近一半。

彼時，黑石集團對後者的報價為6港元/股，較SOHO中國1月份平均收盤價溢價近100%，交易價值約40億美元。只是半個月不到，這筆買賣因未達成共識而宣告終止，SOHO中國的股價一路走下坡路，股價最低時曾到2港元/股。

IPG中國首席經濟學家、中國企業資本聯盟副理事長柏文喜在接受觀點地産新媒體采訪時表示，交易價值縮水近一半主要受整體商業地産市況的影響，SOHO中國畢竟是市場化的企業，随行就市，交易價值下降不無道理。

“今年受疫情的影響，目前的商用物業市況比較慘淡，一是出租率下降，空置率非常高，其次是一線城市的租金下降了将近一半。SOHO中國的資産以自持商辦物業為主，其價值亦由租金或收入水平決定的，所以從市場的角度看，這次交易價值有所下降在商業邏輯上也是成立的。”柏文喜續稱。

他同時表示，這次疫情加劇經濟下行周期，商辦物業的價值進入到歷史低點。如果能跨越這次經濟和行業下行的周期，等疫情逐步穩定和恢復，商辦市場的收益和資産價值肯定會回升。

“那個時候無論是以資産證券化或物業售賣的方式來退出資産，都會有比較好的收益，所以不論是什麼機構私有化SOHO中國，現在來講應該都是比較好的時機。”

雖然此次私有化交易尚未有進一步的事實證據确定真假，但一線城市商辦物業的空置率創新高和走低的租金水平卻是真實存在。這一慘淡市況也令商辦資産的估值不斷縮水，此前二度拍賣的上海明天廣場亦陷入無人問津的尴尬境地。

此前，戴德梁行發布今年第三季度北京和上海的寫字樓報告顯示，北京和上海的寫字樓市場均因新入市的項目，這兩座城市的空置率再次被推高，其中北京全市和五大核心商圈市場空置率分别上升至16.6%和11.2%，均創十年來歷史新高。

此外，上海第三季度有四個項目入市，将全市空置率推升至21.85%，其中核心區域的空置率為16.6%，非核心區域為30.6%。戴德梁行預估，北京及上海未來一年的寫字樓空置率仍有走高風險。

租金收入方面，北京及上海的寫字樓租金收入依舊延續下降趨勢。因疫情沖擊和寫字樓市場供應量的增長，上海租金表現繼續承壓，核心商圈錄得租金為282.7元/平米/月，環比下降1.3%，同比下降6.6%。

北京全市和五大核心商圈市場租金雖延續了年初以來的下調趨勢，但降幅較二季度有所收窄，分别環比下降2.8%和2.9%至每月每平方米348.4元和393.2元。

“不投房地産”的高瓴資本

事實上，這次傳聞引爆市場關注的點還在于，此次私有化SOHO中國的绯聞主角——高瓴資本，其過往的投資特點是“不投房地産”，傳出私有化SOHO中國似乎與高瓴資本一貫的投資邏輯有所出入。

出生于河南駐馬店，作為高瓴資本創始人兼首席執行官，張磊在2005年創立高瓴資本，管理的資産規模從3000萬美元到如今的650億美元，投資了20多家知名上市公司，包括騰訊、美的、格力電器等，他也因此被譽為“投資教父”。

早在2019年初，張磊被問及“從來沒投資過房地産行業”的原因時，身邊正坐着建業地産董事長胡葆森。他打趣道，我們投公司的第一個標準就是不能太掙錢，房地産行業賺錢太容易，很難為投資人創造價值。

當時，張磊與胡葆森是好友又是老鄉關繫，二人同為河南走出的企業家。只是一年後，他們便在建業新生活的上市中達成合作夥伴的關繫，這是張磊離投資房地産最靠近的一次動作。

至于張磊是否會“破天荒”私有化SOHO中國，暫不得而知，但今年以來，高瓴資本盯上了與房地産相關的上下遊企業。

其不僅參與貝殼找房D輪融資，還對内地的物業公司尤其上心。據了解，高瓴資本擔任建業新生活和合景悠活港股上市的基石投資者，其中投資7500萬美元（約5.82億港元）認購建業新生活約1.15億股，再以5000萬美元（約3.875億港元）認購合景悠活4911.2萬股。

在張磊看來，不太賺錢的企業才有機會和他們一起掙錢。正因此，高瓴資本出現的場合大多為科技創新企業、醫療行業以及消費和服務領域的企業。在今年疫情的影響下，張磊對中國的投資市場表現出十足信心。

年初疫情後不久，張磊曾與黑石集團董事長兼首席執行官蘇世民對話時，他曾表示，最好的投資機會就在中國，就在當下，現在就是重倉中國最好的機會。

而在企業遭遇危機面前，張磊有兩條信俸的原則，一是stay in the game（活下去，留在牌桌上）。只有一直在場，才能看到更多。二是記住第一條原則。他還表示，長期主義是穿越周期的終極答案。

顯然，在這場SOHO中國私有化的遊戲里，潘石屹的退意已決，SOHO中國在此次疫情之後過得並不好，老潘並不想在這場遊戲里繼續逗留，寫字樓市況下行或許正加速此次私有化交易的進程。

據SOHO中國業績報告顯示，上半年實現營收同比增長63%至14.53億元，繫報告期内确認車位銷售的收入；錄得租金收入下降12%至7.82億元，投資物業平均出租率由去年底的90%下降至78%。

疫情除了影響SOHO中國商辦資産的出租率和租金收入外，其物業估值亦有所下滑。期内，SOHO中國的物業估值下降影響當期淨利潤同比下跌63.89%。若剔除估值影響，2020上半年淨利潤同比增長約39%。（2019中期淨利潤為1.48億。）

截至6月底，SOHO中國的總負債329.45億元，非流動負債272.66億元，流動負債56.79億元。此外，SOHO中國的總借貸188.6億元，其中一年内到期的約8.4億元，一年以上二年以内到期的約11.87億元，二年以上五年以内到期的約40.18億元，五年以上到期的約128.15億元。

但從SOHO中國的賬面現金流情況看，截至上半年的現金及現金等價物7.46億元，較年初減少4.69億元，面臨一定的償還短期債務的壓力。