解局 | 招商蛇口70億前海土地收購案終止之後

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2020-11-15 23:42

  • 在監管與政策面前不斷微調的招商蛇口,仍然沒能跳出“房地産”那道圍牆。

    觀點地産網 招商蛇口定增方案突然公告宣布終止,令市場有些意外。

    兩個月前,證監會審核並無條件通過了招商蛇口計劃通過定增、發行可轉債方式收購南油集團24%股權的交易。最終,招商蛇口沒能等來證監會的正式批文,而是以一紙公告突然宣告交易結束。

    這場歷時6個月,先後經歷了險資(平安)、國資(深投控)的定增收購方案,沒有成行。

    11月15日,招商局蛇口工業區控股股份有限公司發布公告稱,基于目前宏觀環境變化等原因,現階段繼續推進後續程序的條件具有不确定性,經審慎研究,公司與深投控均決定終止本次交易事項。

    招商蛇口用宏觀環境變化解釋了此次交易終止的原因,未提及其他方面。

    如果從5月31日那份公告開始看起,在監管與政策面前不斷微調的招商蛇口,仍然沒能跳出“房地産”那道圍牆。

    平安退出

    此前5月31日,招商蛇口發布公告稱,正在籌劃發行股份、可轉換公司債及支付現金方式,向深圳市投資控股有限公司購買深圳市南油(集團)有限公司剩余24%股權。

    南油集團目前在深圳前海自貿區擁有23萬平方米權屬土地,是招商蛇口開發前海的主體公司。南油集團在2004年歷經重組後,由招商蛇口持有76%股權,由深圳國資委旗下深圳市投資控股有限公司持有另外24%股權。

    招商蛇口當時表示,交易完成後,南油集團将成為招商蛇口全資子公司,有利于增加公司對前海自貿的權益比例,增加公司享有的前海片區資源價值。

    7月10日,招商蛇口确定整體交易收購對價為70.35億元,收購方案為向平安增發股份募集超過35億元現金,用于支付交易對價中的50%;同時,向南油集團股東深投控發行股份以及可轉換公司債,用以支付另外50%。

    8月13日,證監會正式對招商蛇口就本次交易提交的行政許可申請予以受理。

    9月14日,招商蛇口向平安定增股份募集現金收購南油集團24%股權的交易停止。如果定增成功,平安将持有招商蛇口約2.87%的股份。

    招商蛇口稱,由于目前資本市場環境的變化,經公司與平安資管友好協商,雙方同意終止平安資管認購公司非公開發行股份事宜。

    平安定增被拒後,招商蛇口並沒有就此放棄。過去,險資投資房地産受到監管部門的嚴加看管,雖然陽光城引入泰康人壽的交易近在眼前。

    上帝關上了一扇門,必定會給其留下一扇窗。招商蛇口就此調整了收購方案,選擇直接向深投控增發股份和發行可轉債的方式,兌付70億元交易對價。

    其中以發行股份、可轉換公司債方式支付的對價分别為36.9億元和33.4億元,分别占本次交易對價的52.5%和47.5%。在增發股份和債轉股完成後,深投控最多将持有約5.21%的股份,成為主要股東。

    對于招商蛇口來說,無論是險資平安還是國資深投控,對于其改善股東結構、獲取更多現金都是直接利好。

    交易也如同招商蛇口計劃的那般,有條不紊地推進着。

    終止之後

    9月23日,證監會上市公司並購重組審核委員會召開工作會議,招商蛇口發行股份、可轉換公司債券購買資産事項獲得無條件通過。

    公告中,招商蛇口提到,公司将在收到證監會相關核準文件後,及時履行信息披露義務。

    然而,批文沒有等到,雙方就終止了交易。

    招商蛇口表示,本次交易雖終止,深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司仍保持股權架構現狀,不影響招商蛇口對前海自貿投資的控制及推進前海的開發建設,招商蛇口仍擁有對前海自貿投資的控制權。

    換而言之,招商蛇口定增收購資産方案的終止,並不影響其整體對前海土地的控制,仍将是深圳前海最大的地主。此外,招商蛇口通過現金收購方式也能吸收南油集團剩余24%股權,這對背靠招商局的招商蛇口而言,或許只是時間問題。

    但是,招商蛇口接下來需要面對的問題,或許不僅僅是定增重組的終止,“三道紅線”是更加現實的問題。

    “三道紅線”之下,所有房企都面臨着“踩線”的壓力,A股上市房企也不例外。

    而股權融資作為上市企業最直接的融資方式之一,對A股房企而言,已經很長一段時間都是“不可能完成的任務”。

    今年以來,連續出現的格力地産定增收購珠海免稅集團,陽光城定增引入泰康人壽、南國置業與電建重組等成功案例,讓招商蛇口這筆定增收購方案,看上去也會是一單水到渠成的生意。

    但風向突然就改變了。

    銀保監會在11月13日發布《關于保險資金财務性股權投資有關事項的通知》,提出加大保險資金對各類企業的股權融資支持力度。

    其中,並不包括房地産,而是再次收緊了房地産融資渠道,強調禁止保險資金投資直接從事房地産開發建設的標的企業,包括開發或者銷售商業住宅。

    此外,恒大11月8日公布,終止與深深房的四年重組計劃,也讓市場看到風向的變化。

    在經歷了上半年全球“大放水”後,房企顯然是其中的受益者之一。随着疫情好轉和金融政策收緊,難得有段好日子的房企或許将面臨更嚴格的政策環境。

    解局 | 從局外到局内,觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。

    撰文:李標    

    審校:徐耀輝



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