“滞漲”武漢仍在搶地 華潤321輪鏖戰65.7億奪臨江宅地

观点地产网

2020-11-16 00:00

  • 3萬元樓面地價,對于武漢樓市起到了一針“強心劑”作用。

    觀點地産網 剛與金地電建聯手摘得深圳前海珍稀宅地,轉眼又單槍匹馬奪下武漢單價地王,華潤置地馬力十足。

    11月13日,武漢迎來當月首場土拍,江岸區濱江闆塊P(2020)122号地塊備受關注,中海、萬科、保利、香港置地、平安、電建、招商聯合體、華發、大華等房企均入場,拍地過程中一度因網絡負載過大暫停競價。

    經過321輪争奪,最終被華潤旗下武漢潤置房地産開發有限公司以65.7億元奪得,溢價率52.79%。同時,成交樓面地價30558元/平方米,一舉使得武漢樓面價突破 “3字頭”,創造新高。

    有人稱,3萬元樓面地價,對于武漢樓市起到了一針“強心劑”作用。

    臨江豪宅地

    這宗地塊的入市,光是起拍價已足夠搶眼。

    地塊位于江岸區解放大道與頭道街交彙處,屬于二七濱江商務區闆塊,用地性質為綜合用地(含住宅),總用地面積53771平方米, 規劃建築面積215000平方米;同時項目不要求配建公共租賃住房。

    地塊起始價43億元, 起始樓面價20000元/平方米--這一價格幾乎接近當前武漢樓面價紀錄。

    據悉,武漢此前樓面價紀錄為2016年7月28日碧桂園拿下的漢陽濱江P(2016)064号地塊,樓面地價為20017元/平方米。

    這次競拍吸引了多家大型房企,甚至險資平安也在其中。競拍200余輪之後,武漢土地市場網消息顯示,因網絡負載過大,P(2020)122号地塊暫停競價,且未産生競買結果。

    此時,總地價已到了59.8億元,樓面價約27800元/平方米,單價新高已經誕生,就看花落誰家。

    直到下午15:30,地塊恢複競價,達到321輪後,華潤以65.7億元奪标,成交樓面價30558元/平方米。

    對此緣由,湖北中原策略顧問中心總經理鄭源韬指出,其一是地塊區位優越,位處于武漢發展成熟的濱江地段,是漢口二環内比較罕見的一個純宅地,沒有其他自持或商業配套要求,基本上是一個可以快速開發的淨地。

    其二則是規模體量對開發商的吸引力。鄭源韬對此做了測算:“二十多萬方的規模可以開發三年左右,估算下來項目未來總貨值突破100億元,再把底商等加上,有可能接近110至120億元,年均産值估計40億左右。”

    條件很出色,但現實需要考慮的問題是,華潤最終3萬元/平方米價格,能否算得過賬?

    據觀點地産新媒體了解,作為新興豪宅區,目前項目周邊在售樓盤均價4-4.5萬元/平方米左右,區域天花闆為臨江豪宅武漢天地,均價5.5萬元/平方米。

    “華潤賣到5萬應該沒什麼問題,而且已經有成交案例在前,(武漢天地)最新預售價也是超5萬的,項目銷售壓力應該是不存在的。”光華樓評出品人楊光華對觀點地産新媒體表示。

    鄭源韬也持肯定意見,指出雖然目前看起來地價較高,但是三年的銷售周期,加上底商、車位,應該能實現一定的合理利潤率。

    另據觀點地産新媒體了解,大手筆重倉武漢的不止華潤。

    自4月8日武漢土地市場重啟以來,房企們在武漢搶地的熱情持續不退,高總價地塊也常有出現,如綠地164億攬下武漢黃陂臨空經濟區七宗地,龍湖70億摘武昌濱江地塊,招商58億奪“準地王”硚口地塊,以及華僑城66億再入青山,中海144億落子歸元。

    “失衡”的武漢

    即便這些引得開發商争搶的地塊質素良好,但不可忽視武漢樓市的實際情況。

    據悉,高庫存已是當前武漢樓市一個受關注的話題。

    從今年4月份以來,武漢商品住房庫存逐漸攀升。武漢房管局數據顯示,4月末已批準預售尚未網簽的商品住房158932套,面積1817.27萬平方米;之後逐月疊加,截至8月末,武漢已批準預售尚未網簽商品住房172308套,面積1986.21萬平方米,超過了2019年12月份的16.8萬套,刷新紀錄。

    最新截至2020年10月末數據,武漢已批準預售尚未網簽的商品住房167871套,面積1980.54萬平方米,略有下調。二手房方面,鍊家網平台數據顯示,武漢二手房挂牌量也已經突破9萬套。

    同步地,去化率也不甚理想。湖北中原數據顯示,今年武漢普遍新開盤項目平均去化率大緻在45%左右,去年這一數字則在70%左右。

    成交不足、庫存高企,同時,武漢解封以來新房供應量也在迅速增大。據此前武漢市住房保障和房屋管理局公布《2020年第四季度全市預計達到銷售條件的商品房項目清單》,預計該市第四季度将有180個項目、839.45萬平方米商品房可達銷售條件。

    供需為何如此失衡?疫情顯然是其中一環。

    就供應方面看,據觀點地産新媒體了解,今年疫情之後武漢出台了相關全力支持房地産開發企業開工複産的舉措,包括适當調整預售許可形象進度要求,如高層建築形象進度達到1/4以上、多層(及低層建築形象進度達到正負零,即可申請辦理預售許可。此前,要求建築形象進度要達2/3以上才能拿預售證。

    這一定程度上刺激了項目的供應入市。

    鄭源韬則指出,這波供應增大還與去年土地出讓有關:“核心還是因為去年包括前年武漢的土地供應量、土地成交量較大,像去年土地成交2200多萬方左右,按照拿地到開盤大概是8-9個月時間,這些項目基本就在今年下半年入市,自然就帶來新房供應的高峰。

    需求端方面,鄭源韬認為是今年北上廣深投資客在武漢置業減少,以及本地從事線下交易的買家疫情期間收入大幅減少,整體購買力受損。

    “供應需求兩方面疊加的結果,就是供應端還是在持續放量,需求端比去年有所減弱。”

    對于之後武漢樓市的走勢,楊光華則認為,購買力已慢慢恢複,就目前成交總量來看,已經恢複到去年七至八成。

    根據湖北中原監測數據,鄭源韬認為,庫存高企局面還會持續一段時間。

    中長期的話,業内人士與開發商們一緻,秉持着樂觀看好的态度。

    “今年市場确實因為疫情會有一些特殊性,但是武漢新房市場容量近5年還是位列全國前三,并且産業、經濟呈現向上态勢,中長線沒問題。”鄭源韬稱,需要給武漢這座城市多一些時間去恢複元氣。

    撰文:林心林    

    審校:徐耀輝



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