解局 | 佳兆業舊改再進增城

觀點地産網 “舊改大王”佳兆業有希望再次入主廣州增城舊村，離成功只差一步之遙。

11月14日，據廣州公共資源交易中心消息，就增城區甯西街馮村村舊改項目，佳兆業集團旗下廣州業安房地産開發有限公司通過了資格評審，成為項目的唯一候選合作意向房企。

事實上，佳兆業此前早已介入該村，到今年中期已接近成功中標。但7月1日消息傳出，馮村村公開選擇合作意向企業招標失敗，相關企業的申請資格被取消。

因此，佳兆業目前屬于第二次競標。

增城四連落子

北宋年間建村的馮村村，位于增城工商業重鎮新塘的最北邊，坐落于南香山森林公園山腳。其同時與中新鎮、甯西街、永甯街相鄰。

“地理位置還是比較好的。”探訪過馮村村的人士告訴觀點地産新媒體，馮村村旁邊就是剛剛通車的花莞高速，未來還有地鐵通過。

“在當地算是一條大村，但項目周邊發展程度不算高，目前生态環境不錯。”其稱，村附近最大的工商業項目可能是南面的富士康廠區。

據了解，馮村村曾于2017年被評為增城區級美麗鄉村建設試點村，目前村經濟發展主要以農業為主，主要種植水稻和果樹，華南農業大學增城教學科研基地就設于此處。另外，村内現存不少祠堂、古井、古樹、古廟等歷史文物古建築。

馮村村于今年4月25日首次公開招標選擇合作意向企業，根據當時資料，該村戶籍人口約2768人，戶數約903戶，現狀建築面積約20.29萬平方米，總棟數約1650棟。劃定片區策劃範圍77.27萬平方米，項目拟改造範圍約30.72萬平方米。

據悉，佳兆業早已介入馮村村，2018年6月就與該村簽訂舊村改造協議。當時在馮村村發布例行的公開招標公告後，相信就等6月20日走流程進行村民表決，怎料突生變故。

“相信已經按照相關監管要求或規條整改好了。”有業内人士表示，佳兆業此前失利馮村村，相信是因為與投標中新霞迳村舊改項目的時間太過接近，根據相關政策導致報名失敗，此次競標再次失敗的可能性不高。

預期佳兆業即将入主該村正式成為舊改合作商，如若成功，這也是佳兆業去年7月份以來第四次在增城落子。在馮村村之前，佳兆業于6月13日中標中新鎮霞迳村，項目改造範圍内的總建築面積達23.58萬平方米，改造成本總金額約23億元。

更早之前，該公司亦接連奪下荔城街五一村和甯西街九如村、永甯街塔崗村兩宗宅地，先一步通過招拍挂方式進入增城市場，為參與當地城市更新項目鋪路。

“因為企業想進入增城舊改市場，一般首先要在當地進行招拍挂，流程是這樣。”上述人士說，增城是近兩年來廣州城市更新領域的大戶，供應量大，有不少外來企業都想進入。

根據增城于2019年3月制定的《增城區舊村改造項目公開招標選擇合作意向企業試行辦法》，當地政府鼓勵3類已在增城區投資的、對增城區情況熟悉的市場主體參與增城區舊村改造。

包括2014年1月1日至2018年12月31日期間，在增城區通過公開出讓方式競得商業（面積3公頃以上）或者住宅用地。

2019年1月1日以後，報名參與增城區政府組織的商業（面積3公頃以上）或者住宅用地公開出讓活動，並進行有效報價競拍，或者招標公告發布之日前5年内在增城區納稅累計1億元以上。

因此，2019年7月佳兆業以總價6.12億元競得增城區荔城街五一村黃牛冚83001205A19173地塊，折合樓面價1.38萬元/平方米，溢價率0.82%。

地塊土地面積為2.22萬平方米，其中可建設用地面積1.77萬平方米，目前已定名為佳兆業·佳澤園。據了解，項目臨時售樓部已經開放，目前待開盤，主力産品為建築面積約95-115平方米的三至四房單位。

今年5月佳兆業再次落子增城，斥資29.23億元競得九如村、永甯街塔崗村9105号回爐地塊，折合樓面價約9546.5元/平方米，溢價率11.86%。

地塊土地面積11.34萬平方米，容積率≤3.0，建築面積34.02萬平方米，目前定案為佳兆業·悅峰。按規劃，項目将建設20棟高層住宅，主推建築面積約76-96平方米三至四房單位，預計在11月内開放上市。

佳兆業舊改攀登

廣州城市更新業務，正成為佳兆業除深圳外最重要的一塊版圖。

根據2020年中期業績數據，佳兆業擁有舊改儲備167個，占地面積4200萬平方米，預計貨值約2.6萬億元，99%位于大灣區。

其中深圳區域擁有舊改項目112個，但按面積計算，占比27%，佳兆業廣州區域則占比36%，中山占比22%。

資料顯示，佳兆業首次出現在廣州舊改市場是在2018年，其以74.26億元的出價和額外建設600平方米的小坪村提留面積，拿下白雲下坪村舊改項目。兩年後，佳兆業再次通過公開招標途徑，成為增城中新鎮霞迳村舊村全面改造項目的合作企業。

除這兩個正式披露的舊村改造項目以及馮村村外，據悉佳兆業也提前介入了海珠石溪村、荔灣區海南村、南沙烏洲村以及番禺橋南街陳涌村南天酒店用品批發市場升級改造等項目。

而今年年内接連在增城斬獲兩條舊村（如果成功拿下馮村村），“相信佳兆業是抓住了時間窗口。”上述業内人士稱，今年以來尤其是上半年增城的舊村改造，進行了一波集中式的招標。截至2020年11月16日，據觀點地産新媒體不完全統計，廣州市今年約有50條舊村與開發商确定全面改造合作企業身份或有合作意圖，而增城就有23條村。

究其原因，最主要是增城于去年10月發布《關于進一步加強市場主體參與我區舊村改造監管工作的函》，宣布要對于已經上報确定合作意向企業的33條舊村改造項目，要加快項目進展，截止期限為2020年4月前（後改為6月份）。

“其實今年基本上各個地區都在做舊改項目的推進，本來廣州市政府層面就要求各區快速推進舊改的進程的。”世聯行廣州大區副總經理林家星對觀點地産新媒體表示，所以並不能特别說只是增城是獨有的。

但今年增城推出的舊村數量如此之多，“增城本身面積大，村落也較多。”林家星稱，首先是基于增城自身的自然因。同時，原先大部分企業進軍城中村，與村接觸成為前期服務商，“都集中在中心區的闆塊，外圍區的話之前還沒接觸的，或者說還沒進入到前期的很多。”

所以慢慢的有新企業進入廣州舊改市場，就會優先去介入外圍的一些村。第一近來新推的數量多，也比較容易介入。

“中心區域的大部分舊村，都是已經生根廣州多年，有非常充豐富舊改經驗的一些舊改主體去跟進。”他說，因此看到很多外來房企都是将增城作為第一站。同時，南沙、番禺或者黃埔（除老黃埔外）都有不少機會。佳兆業正是在這樣的環境下進入增城市場。

但另一方面，項目獲取得多也要考慮轉化的問題。而作為“舊改大王”佳兆業一直在試圖加快旗下城更項目的轉化。廣州方面，今年上半年該公司就成功轉化了2個分别位于廣州增城區及南沙區的項目。

據過往經驗，佳兆業在2018年12月拿下小坪村舊改後，8個月内就奠基復建安置房，宣布只需3年即可回遷。目前，下坪村項目已定名為佳兆業·白雲城市廣場。據悉項目1期即将于近期面市，産品涵蓋住宅、公寓以及底商、濱水商業街等，包括5棟住宅樓。

事實上，目前羊城整體的城市更新都在往“快批快建”方向發展。

不久前11月2日，廣州市住房和城鄉建設局就發布了關于征求《廣州市住房和城鄉建設局關于優化城中村全面改造項目審批流程的實施細則（征求意見稿）》，表示要進一步優化城中村全面改造項目審批流程，推動城市更新提質增效。

至于增城會不會跟進？“肯定會的，因為每個區看到其實市里面，包括省里面出台了新的舊改政策推進政策以後，它一定會出台補充性的政策去推進的。”林家星認為。

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