47天刷新上市速度 恒大物業香港IPO聆訊後兩三事

觀點地産網 猶如快周轉賣樓一般，恒大物業分拆上市也實實在在讓投資者感受了一把“恒大速度”。

8月中旬引入戰投，9月初表示分拆上市，跟香港證監會、港交所積極溝通，再到9月末披露招股書，耗時不過一個半月。

又一個半月後，恒大物業便通過了港交所聆訊。

據觀點地産新媒體查閱，11月15日晚間，港交所便披露恒大物業集團有限公司（Evergrande Property Services Group Limited）聆訊後資料集。這一時間，距離招股書披露僅僅過去47天。

同樣于今年分拆物業前往港交所上市的銷售規模排名前十房企融創、世茂以及華潤，從公布招股書到通過聆訊，融創用了81天，世茂用了104天、華潤用了74天。

這些都已經是足夠讓人驚歎的速度，恒大卻進一步刷新了這個數據。

這份聆訊後的資料，雖然並未披露融資規模、發行股份數、股票定價等，但是相比于剛剛遞交的資料，這份新的資料，也透露出恒大的一點小心思。

極少的第三方管理面積

最新的資料中，恒大物業直接指出在往績記錄期，其絕大部分物業管理服務收入來自為控股股東恒大集團所開發物業提供的服務。

有恒大集團的支持，就有了恒大物業規模的快速增長。

據聆訊後資料顯示，截至6月30日，恒大物業已為1354個項目提供物業管理服務、非業主增值服務或社區增值服務，覆蓋22個省份、五個自治區、四個直轄市及香港逾280個城市，總在管面積約為2.54億平方米，簽約面積為5.13億平方米。

具體到每一個報告期，即于2017年至2019年及截至2020年6月30日，恒大物業來自于恒大集團的在管面積分别為1.38億平方米、1.83億平方米、2.34億平方米以及2.51億平方米，來自恒大集團合營公司及聯營企業的分别為31.2萬平方米、188.6萬平方米、306.4萬平方米以及165.6萬平方米。

在上述年度中，來自于獨立第三方物業開發商的在管面積僅有20萬平方米、40.1萬平方米、82.2萬平方米以及102.4萬平方米。

按照不同來源貢獻的收入比例來看，在2017年至2019年及截至2020年6月30日，恒大物業來自于恒大集團的收入分别為25.33億元、34.26億元、45.39億元、21.21億元及27.91億元，貢獻占比為99.8%、98.9%、98.4%以及98.8%；

來自于恒大集團合營公司及聯營企業為0.1%、1.0%、1.3%以及0.7%；來自于獨立第三方物業開發商為0.1%、0.1%、0.3%以及0.5%。

不過值得注意的是，雖然恒大集團貢獻了最多收入占比，但來源于此的住宅物業每平方米平均物業管理費卻是最便宜的。

招股書顯示，在2017年至2019年及截至2020年6月30日，來自恒大集團的住宅物業每平方米平均物業管理費為2.02元/月、2.11元/月、2.13元/月及2.18元/月；來自合營企業為2.66元/月、2.83元/月、2.97元/月及2.57元/月；來自第三方為2.16元/月、2.31元/月、2.32元/月及2.52元/月。

恒大物業表示，之所以會出現此種情況，是因為恒大集團所開發物業覆蓋中國不同等級的多個城市，而獨立第三方物業開發商所開發物業的管理費較高是因為第三方所開發物業主要位于一線及二線城市。

其進一步指出，恒大集團合營企業所開發物業的平均物業管理費之所以是三種渠道中物業管理費收取最高來源，是由于恒大集團合營企業所開發物業為主要位于省會及主要區域城市，如沈陽、呼和浩特、成都及大連等相對較新及高端物業。

但是，由于來自于恒大集團的物業管理面積占到絕大部分，所以恒大物業住宅物業的整體平均物業管理費，在前述報告期分别為每平方米2.02元/月、2.11元/月、2.14元/月及2.19元/月。

47天

毫無疑問，恒大物業的業務規模随着恒大集團擴展而不斷擴大。

在風險提示中，恒大物業表示，于往績記錄期内，其一般通過競争激烈的招標程序赢得恒大集團所開發物業的新物業管理服務合約，中標率為100%。

也正是因為恒大集團不斷為恒大物業輸入新鮮血液這一主要因素，讓恒大物業在過往報告期内，規模、淨利潤及淨利潤率不斷增長。

毛利方面，于2017年、2018年及2019年，恒大物業分别錄得4.33億元、7.23億元及17.55億元，即2017年至2019年的復合年增長率為101.4%。毛利由截至2019年6月30日止六個月的7.97億元進一步增加118.1%至2020年同期的17.38億元。

利潤及全面收益總額方面，于2017年、2018年及2019年，恒大于分别錄得1.07億元、2.39億元及9.31億元，即2017年至2019年的復合年增長率為195.5%。期内利潤由截至2019年6月30日止六個月的4.07億元進一步增加181.8%至2020年同期的11.48億元。

另一方面，按照恒大物業的說法，物業管理服務的毛利率大幅上升也讓其利潤表現逐年變好。據了解，于2017年、2018年、2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六個月，恒大物業毛利率分别為9.8%、12.2%、23.9%、23.0%及38.1%。

而毛利率之所以提高，歸因于物業管理費相對較高的新交付物業管理項目比例增加，及恒大物業自2019年起加大力度收取車位的物業管理費。

不過，歸根到底，恒大物業能獲得高成長是極度依賴于恒大集團。

這可能引發一些潛在問題，中信證券研報便指，市場給物業管理公司高市值，是希望更高的業績增速。但是大量新股供給反過來引發了市場對所有物業管理公司的質疑——物業管理公司離開了開發企業真的能業績高增長嗎？如果闆塊業績高增長是來自開發企業，那豈不是在大周期而言物業管理公司是沒有成長空間的？

近期物業新上市股份頻繁破發便反應出這一問題，于恒大物業而言也是一樣，其在招股書中便直言，就恒大集團所開發物業的中標率在未來可能會下降，亦無法保證與恒大集團訂立或就恒大集團所開發物業訂立的所有物業管理服務合約将于屆滿時成功續訂。

此外，對恒大集團的管理戰略並無控制權，政府為進一步規管房地産市場而可能采取的任何舉措，如收緊對房地産融資的管控，或宏觀經濟或其他因素，可能影響恒大集團的業務運營和前景。

恒大物業給出了一項方案，致力從獨立第三方獲取更多物業管理服務合約。但是，在2020年6月30日以來及直至最後實際可行日期，在恒大物業已訂立46份新物業管理協議中，僅兩份為第三方開發商所開發，總簽約面積50萬平方米，占新簽約面積3.73%。

換而言之，恒大物業市場化的能力在此次招股書中無任何體現，並未向資本市場提供足夠的事實，證明未來激烈的競争下，其擁有足夠的資本去适應這個市場。

即便如此，恒大依然選擇47天便将恒大物業推向資本市場。

中信證券指出，2019年之前，物業管理公司的分拆上市在意圖上主要是期待輕資産闆塊迅速發展。但2020年以來，物業管理行業的高估值成為企業分拆的關鍵誘因，而三道紅線為標志的金融監管政策，更令部分房地産企業将物業管理分拆視為一種去杠杆，加權益的手段。

中信證券續指，三道紅線之下，無論企業的物業管理闆塊是否已經運營成熟，部分企業都急于推動物業管理公司分拆上市。通過股權融資的方式補充權益，将會顯著改善企業杠杆水平，尤其是資産負債率和淨負債率。

數據顯示，恒大集團截至2019年年報的剔除預收帳款的資産負債率、淨負債率以及現金對有息負債的覆蓋比分别為85.3%、199.3%、51.7%，均踏過紅線。

值得一提的是，據此前媒體報道，恒大物業計劃籌集資金不少于20億美元，最高或至30億美元。

若這一數據成真，恒大物業将成為香港物業股名副其實的募資王。