物業股破發潮下 金科服務首日上市的市場窺視

观点地产网

2020-11-17 22:46

  • 對于金科服務此時此刻上市,人們談論的首先是時機好壞與否。

    觀點地産網 資本市場的情緒,總是變幻莫測。

    年初在疫情渲染下,物業企業發現了第二增長極,随之一衆物業股甚至創下了自上市以來的股價新高。

    8月份以來,物業闆塊股價呈現持續下探的趨勢。相關統計稱,10月份有超過八成的物業股下跌。

    分析以為,當下并不是物管企業上市的好時機。隻是好壞自判,旁人無法左右。

    金科服務正是在如此氛圍下,成為上市物企一員。

    11月17日,金科服務正式于港交所上市,本次共發行1.33億股H股(假設超額配售權未獲行使),發行完成後總股本增加至6.33億股,金科股份共持有金科服務3.42億股,占其發行完成後總股本的53.97%。

    金科服務在大本營重慶舉辦了上市儀式,金科股份董事長蔣思海在緻辭中表示:“上市不是最終目的,是為了給公司帶來一個視野更廣闊、資源更豐富的發展平台,是為了具備更加嚴格的自我管理的決心。”

    此前,管理層關于上市的共識,也是“不為了上市而上市”。

    關于物業股

    對于金科服務此時此刻上市,人們談論的首先是時機好壞與否。

    如今市場低迷氣氛蔓延,新上市物業股仍如期而至。僅10月份,便有世茂服務、合景悠活、第一服務、卓越商企服務等4家物業服務企業赴港上市。

    而且破發潮也緊随其後,如第一服務控股開盤即破發,開盤價較發行價跌16.67%;世茂服務首日開盤價15.8港元,較發行價下跌4.82%;合景悠活開盤報價6.48港元,較發行價跌幅達17.87%。

    對于這一輪物業闆塊股價回調的現象,大部分業内人士認為,多數物業股估值處于高位,加之近期大量新股上市的沖擊,導緻投資者熱情不高。

    統計數據顯示,2020年,上市物管企業已經達到11家,後續融創服務、華潤萬象生活、恒大物業也即将赴港IPO。

    有業内人士調侃:“剛開始是物以稀為貴,後來入局的人越來越多,可地主家的余糧是有限的。”

    從首日開盤表現看來,金科服務應該算是近期上市物業股的特例。

    11月17日,金科服務開盤價為46.05港元,較此前發行價上漲3.02%,收盤價44.7港元,與發行價持平。

    沒有出現首日“破發”,在業内人士看來,金科服務此次股價能保持微漲狀态是跟定價、市場環境、投資者預期、資金量等多方面關聯的,無法簡單判斷,隻能說這個時點得到了投資機構的認可。

    市場還有評論稱,在物業股連續破發和遇冷的情況下,“新股定價、投行做法”都有相關變化。據其分析,金科服務發售價為41.8-47.6港元,最終發行定價44.7港元,處于中位水平,給二級市場留足空位。

    據分析,由于近期物業股上市破發現象頻現,參考同期的發行價格,金科服務上市之際自然會将IPO的定價往下移,定價一旦低了,發行之後有議價空間,那麼投資者就會有更大的投資熱情,而不至于破發。

    此前世茂服務、第一服務等上市定價,都是位于招股價區間偏上遊的水平。

    據了解,金科服務在香港公開發售的總數為1794.3萬股,此前獲接納申請人的總數為4.38萬名,認購總數合共1.34億股,獲超額認購11.17倍。而國際發售則有103名承配人,目前國際發售項下發售股份最終為1.15億股,獲得超額認購4.9倍。

    機構投資者方面,早前招股書顯示,金科服務已與泰康人壽等10家基石投資者訂立投資協議,一緻同意認購相當于約26.74億港元可予購買的港元投資金額的有關數目發售股份。

    其中,泰康人壽認購5.81億港元股份,Gaoling Fund L.P.及YHG Investment L.P.、Snow Lake China Master Fund Ltd及中金啟融基金均以3.88億港元認購股份,UBSAM、MWAL及AMF均以2.33億港元認購股份,WT、3W及China Orient Multi-Strategy Master Fund均以7750萬港元認購該股份。

    市場評論亦認為,大型機構的額外參與,對于穩定價格也起了一定作用。

    上述10名基石投資者,便鎖定了46%的發行股份。

    關于金科服務

    就目前而言,物業股表現受到市場大環境的影響更大一些,反觀金科服務本身或許對于股價漲跌影響并不算大。

    但我們仍需看下這家物業公司的基本面如何。

    早在今年4月份,金科股份開始陸續披露關于分拆物業上市的消息。再于6月底,金科服務正式向港交所遞交招股書。

    直到11月17日實現IPO,算起來也經過了大半年時間,相較于恒大物業僅耗時一個半月便通過了港交所聆訊,金科服務上市速度确實不算快。

    根據資料,金科服務主攻社區服務運營及智慧體系建設,收益主要來源四條業務線:物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務及智慧科技服務。

    不過目前大部分收益還是來自于物業管理服務。招股書顯示,2017年-2019年,金科服務物業管理服務實現收入7.61億元、10.20億元、14.66億元,分别占總收入的72.7%、67.0%、62.9%。非業主增值服務、社區增值服務、智慧科技服務的占比至2019年底,分别占總營收的25.6%、10.3%、1.2%。

    金科服務對于智慧科技服務有着諸多期待,上市儀式中,金科服務董事長夏紹飛也有提及,智慧科技方面,未來金科服務将搭建運營和管理兩個技術構架,形成智慧社區、智慧園區和智慧城市的特色科技服務體系。

    早前招股書披露顯示,金科服務募集資金用途方面,約10%或約5.73億港元将用于升級數字化及智慧管理系統。

    而西南第一,是金科服務的“噱頭”所在。蔣思海在上市儀式透露,其連續5年保持中西部占有率第一、重慶第一。

    截至2020年6月末,金科服務已進入全國24個省份133個城市,簽約面積約近2.56億平方米,簽約項目843個,在管物業總建築面積約為1.29億平方米。

    從區域分布看,金科服務管理的物業項目已經覆蓋西南、華東及華南、華中等地區,不過相當部分業務集中在西南地區。

    截至2017年、2018年及2019年12月31日,其在西南地區管理總建築面積分别約為3890萬平方米、4900萬平方米及6170萬平方米,占在管物業總建築面積約62.4%、54.6%及51.2%。來自西南地區的物業管理服務收益,分别占2017年、2018年及2019年總收益約62.5%、61.5%及60.8%。

    對于物管企業一直被诟病的過度依賴母公司,金科服務也管理金科集團開發的幾乎所有物業,但同時在第三方外拓上也有所表現。截至2017年、2018年及2019年12月31日,外拓項目分别占在管總建築面積33.4%、47.3%及52.9%。

    相較于其他物管企業的規模,亦有部分人稱金科服務此次發行估值略高了一些。金科服務目前市值接近300億港币,與保利物業處于同個等級。但截至2020年6月30日止,保利物業在管面積約3.17億平方米,比金科服務多近2億平方米。

    市場上還有不同聲音認為,金科股份這幾年擴張很兇猛,金科服務未來幾年還是有比較大的增長空間,甚至還有人計算出,金科服務未來管理面積上限為3億平方米。

    至于未來增長的業務,金科服務有了新的想象。夏紹飛介紹:“未來十年,金科服務将從社區服務轉變為城市服務,将由内向外,由社區向社會、向城市去構建大服務、大科技、大生态體系,并持續以人為本,以客戶滿意度為核心,去構建空間、生活、科技三個核心能力。”

    事實上,城市服務已成為當前物管企業轉型的重點,諸如萬科物業、保利物業、龍湖物業等龍頭企業都紛紛争奪市場。

    而金科服務自2018年揭開了城市級合作歷程的序幕後,截至2020年,湖北利川、安徽宣城、西藏昌都以及四川内江經開區、雅安名山區、陝西西咸新區等8個城市區域,均與金科服務簽訂了全面戰略協議。

    撰文:許淑敏    

    審校:徐耀輝



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