左晖“在行動” 貝殼找房首份财報與增發3540萬股ADS

觀點地産網 11月17日清晨，大平洋彼岸上市的貝殼找房發布了首份财報。

一小時後，貝殼找房繼續發布了一則拟增發ADS的公告。

公告顯示，第三季度，貝殼找房實現淨營收為205億元，同比增長70.9%，淨利潤為7500萬元，同比下降80%；調整後的淨利潤為18.58億元，同比增長210.6%。

關于淨營收增長的原因，貝殼找房公告稱，繫現有房屋交易服務和新房屋交易服務的GTV增加。

另一則公告中，貝殼找房拟增發3540萬股ADS（美國存托股票），最終募資價格還未披露。若行使超額配售權，則發售4071萬股ADS。

以11月16日收盤價73.56美元計算，在不行使超額配售權情況下，預計募資26.04億美元。增發完成後，貝殼找房總股本将達到11.79億股ADS。

透過兩則公告可以看到，貝殼找房在經營數據上交雜着喜與憂。喜的是，在疫情期間，營收、淨利潤等多項财務數據都錄得一定增幅；憂的是，在錄得增長背後營業成本、營銷成本等費用同樣增幅不小。

同時，上市僅三個多月的時間，貝殼找房就進行增發募資，繼續走在以“燒錢模式”擴大運營範圍和收入規模的道路上。

當日，貝殼找房股價跌超7%，報68.23美元/ADS。

上市後首份财報

今年8月份中旬，貝殼找房正式登陸紐交所，以每股20美元價格發行1.06億股ADS，募集金額為21.2億美元，成為中國“居住服務平台第一股”，結束了18年上市奮鬥路。

此時，搭載着鍊家一起上市的貝殼找房2019年全年GTV達到了2.13萬億元，也是僅次于阿里巴巴之後。

三個月時間過去了，貝殼找房發布上市後首份财報顯示，今年前三季淨收入已經超過2019年全年總額。

前三季度，貝殼找房淨收入總額478.1億元，同比增長51.14%，2019年全年為460.15億元；毛利114.36億元，同比增長34.22%；淨利潤16.83億元，同比增長78.78%。

具體到各項業務，新房交易服務淨收入總額近四年來首次超過存量房交易服務總額，為250.51億元，占比到達52.4%，同比增幅達106.08%；新房交易服務、新興業務淨收入總額分别為214.05億元、13.54億元，占比分别為44.77%、2.83%，同比增幅分别為14.47%、74.12%。

上面提到這種收入的增長，主要是存量、新房交易服務的GTV增加。前三季度，貝殼找房整體GTV同樣超過2019年全年的2.13萬億元，達到2.38萬億元。

從三項主要業務貢獻來看，存量房屋交易依然是占比最大，為56.97%；新房交易、新興業務占比分别為38.41%、4.62%。

但這種大幅度增長是投入巨額成本下完成的，這也導致貝殼找房毛利率出現一定的下滑，由2019年前三季度26.93%下降至23.92%，下降了3.02個百分點。

今年前三季度，貝殼找房營業成本由2019年同期的231.13億元增至363.75億元，增幅達到57.38%。細化來看，傭金拆分、内部傭金及補償、商店相關成本、其他四個項目分别為161.15億元、165.34億元、22.6億元、14.65億元，同比增幅為184.24%、13.67%、-1.02%、138.5%。

不過，過去三年時間里，高額的傭金拆分、内部傭金及補償形成收入成本一直是貝殼找房虧損的主要原因，這項費用包括協助完成交易的其他機構及渠道支付的傭金、向中介及銷售人員支付的交易提成。

結合三個主要業務增長數據，可以發現這部分資金投入到新房交易服務業務中。

前三季度，新房交易服務傭金和補償總額由2019年同期的87.42億元增至196.02元，增幅達到124.23%，但是投入高于産出也導致淨收入比率由上年同期的28.09%下降到21.75%。

觀點地産新媒體了解到，除了有意推動新房交易業務發展之外，新興業務的增長同樣是貝殼找房關注的重點。其中，第三季度，新興業務收入由去年同期的3億元增至6億元，增幅達到116.6%，主要是提高了圍繞房屋交易金融服務的市場滲透率。

貝殼找房CFO徐濤在财報電話會議上表示，新興業務主要由金融、裝修兩項業務。中短期來看，金融業務主要協助客戶完成交易，三季度金融業務市場滲透率有了不錯的提高，由從二季度的6.1%升到三季度8.6%。

“裝修業務目前專注北京市場，也已經進入部分一二線城市，目前有超過一千個裝修項目正在進行，希望通過裝修業務在北京的拓展，能夠為公司建立更好的業務模式，包括人員的招聘、服務以及工作流程，幫助公司積累更多裝修方面的經驗。目前該業務沒有銷售業績的壓力，因為有充足的流量。”徐濤補充說道。

“新軍”的壓力

“打敗你的不是競争對手”，某種程度上，這句話或許帶給了貝殼找房一些啟示，特别是後疫情時代房産交易線上化發展的趨勢愈加重要。

市場研究機構報告稱，2020年前8月重點城市購房客群中，線上占比為57%，較2017年增長接近15個百分點。行業特點決定純線上模式難以走遠，房産交易線上化仍是一大趨勢，未來線上線下或将加速融合，並成為行業主流模式。

在這種趨勢下，房企本身開發房産交易線上化平台往往會遇到技術和流量層面的問題，而以天貓、京東、蘇甯等第三方互聯網電商則成為了它們不錯的選擇。對于後者而言，開發商項目渠道傭金抽成同樣是“豐厚”的利潤。

實際上，早在2011年，房企就開始聯合電商營銷賣房。彼時，阿里與萬科攜手推出房産銷售的團購項目；經過初次探索後，三年後，“互聯網+房地産”逐漸成為風口，比如淘寶攜手萬科、京東試水房地産業務。

據觀點地産新媒體了解，随後幾年時間里，京東、蘇甯率先成立房産經紀相關業務。其中，京東房産于2017年10月正式上線，業務模式包括品牌直營合作模式、代理商、京東聯營模式等。

蘇甯易購房産頻道則于2018年8月份正式上線，有消息指出，該項業務按套收費，每套服務費僅9999元，包括全流程簽約、貸款、過戶、交房等服務。

今年新冠疫情的爆發，更進一步推進了房企在線上銷售的步伐。

可以看到，今年5月份京東上線“自營房産”業務，中駿地産為該業務首個合作方，合作項目為位于北京亦莊的“中駿·雲景台”，首期房源大約為1000套。

9月份，阿里正式成立房産事業部，並獲得碧桂園、保利發展、融創中國、世茂集團、新城控股、佳兆業等19家房企站台。

而阿里、京東、蘇甯等“新軍”的入局，顯然在房産交易平台這條賽道上，貝殼找房遇到了強而有力的對手。

今年“雙11”期間，貝殼找房、天貓好房、京東、蘇甯等首次“鬥法”。

比如，貝殼找房聯合恒大、萬科、碧桂園、富力保利、融創、藍光等開啟“11.11新房節”，推出超過100萬套房源，最高補貼140萬元；天貓好房則上線80萬套房源，推出“搶5折房源”等；蘇甯易購也聯合100個房産品牌參與“雙11”購房活動，包括500多套特價房。

在往後的“對抗”中，貝殼找房自然需要準備充足的資金，以此坐穩前列的位置。

關于本次增發資金用途，貝殼找房在公告中表示，預計淨收益約25.27億美元，行使選擇權則将獲得約29.07億美元，募資用于擴大服務範圍，擴展新的增長領域以及投資基礎設施，尋找潛在的戰略機遇促進主要業務發展和增強市場領導地位。

字里行間，貝殼找房想要在目前存量房交易服務保有優勢的基礎上，增強新房交易服務業務，恰恰“新軍們”搶占的正是新房交易市場，而上市募資用途最主要的一項就包括拓展新房交易服務。

關于新房交易服務的占比，貝殼找房CEO彭永東曾表示：“二手房一定是房産交易的根本。未來，新房和二手房的業務占比應該會在整個收入比例里各占一半。”

“增強補弱”，在長期主義者左晖眼里，顯然貝殼找房的目標不止于“上市”。