踩中兩條紅線 保利置業7億“割肉”武漢商業資産

觀點地産網 8月份的房地産企業座談會議之後，處置資産似乎已成為了“紅黃檔”企業的常規動作。

11月17日，保利置業集團有限公司發布公告稱，湖北保利置業有限公司作為賣方，出售持有的目標公司武漢長江保資控股有限公司100%股權及相關債權予買方，代價為6.7億元。

這意味着，這一挂牌了近兩個月的武漢商業資産成功覓得了買家。

據觀點地産新媒體了解，出售的標的公司主要資産為位于武漢中南路99号的武漢保利文化廣場負1至8層及夾層1室，這些樓層基本分布的是高檔商業、餐飲、影院等娛樂業态。

除了這次出售的資産，事實上今年以來保利置業已積極處置了一些投資物業，涉及購物中心、寫字樓、商業。

紅線之下，踩中兩道的保利置業似乎加快了這一步伐。

“空置”的二線商業

這一交易最早在上海聯合産權交易所披露。

9月29日，湖北保利置業有限公司挂牌轉讓目標公司武漢長江保資控股有限公司100%股權及轉讓方對標的公司2245.25萬元債權，轉讓底價669,951,200元。

兩個月後，于11月17日，保利置業發布出售公告，其于近日收到通知，在上海聯合産權交易舉辦的公開投標流程中已出售由賣方持有的目標公司100%股權及相關債權，代價為人民币669,951,200元，即以挂牌底價成交。

標的公司主要資産為武漢保利文化廣場部分物業，據觀點地産新媒體了解，武漢保利文化廣場地處武昌區中南路與民主路交匯處，北臨洪山廣場，與洪山體育館隔街相望。

該項目總投資逾11億元，總建築面積為13.1萬平方米，在造型上頗有特色，建築40層主樓與19層配樓形成空中連體，構成正對洪山廣場的“巨型門”。

開發周期上，2007年8月，武漢保利文化廣場舉行奠基儀式，2011年底項目竣工，随後于2014年整體開業。

雖沒有關于該綜合體的詳細租金收入、零售數據，但一則CMBS發行的消息，或可側面佐證該項目的運營情況。

2018年9月10日，由興業銀行作為主承銷商的保利置業2018年第一期資産支持票據成功發行，規模11億元。當時有報道稱，這標志着銀行間市場首個央企商業地産抵押貸款支持票據（CMBN）正式誕生，同時也是湖北省首單CMBN項目。

從交易機構來看，該項目底層資産為信托貸款，信托貸款還款來源為武漢保利廣場物業的租金運營收入。據披露，2014-2016年武漢保利文化廣場歷史收入分别為2630.16萬元、5747.42萬元、5856.04萬元。

能作為底層資産進行資産證券化，說明該物業至少在回報率上面有一定保證，但也指向一個問題：既然經營效果良好，為何出售該優質綜合體部分商業予他人？

據悉，此次出售的物業位于主樓負1至8層及夾層1室，主要分布高檔商業、餐飲、影院等；9層以上未進行出售的物業則為甲級寫字樓。

熟悉武漢市場的業内人士告訴觀點地産新媒體，目前寫字樓下面的商業一直是空置狀态，保利置業並沒有進行招商運作。寫字樓部分，該人士則稱“運營得不錯，出租率還是比較高的”。

湖北中原策略顧問中心總經理鄭源韬也表示不清楚低層商業空置的原因，不過其稱，該綜合體位于“洪山廣場”地鐵站口附近，北面洪山廣場下分布有地下商業街，有一定人流量。

他猜測更多主要是公司自身的考慮：“就相當于把資産進行處置，回籠現金，反正也空着。”

可以窺見，因尚未運營，2018-2019年，目標公司營業收入為0，稅後虧損淨額分别為602.3萬元及569.4萬元。于2020年10月31日，目標公司未經審核資産淨值約6.3億元。

此次出售事項，保利置業稱将錄得稅前收益約1719.37萬元，即出售事項的代價與出售事項的資産淨值及目標公司欠賣方的負債之間的差額；同時公司拟将出售事項所得款項用作一般營運資金。

一保利置業投資者顯然也更關注公司層面的考慮，其在網絡上發表對該出售行為的肯定：“降低無效資産的資金占用，管理層說到做到，繼續努力。”

該人士指出，以當前保利置業0.28的市淨率、項目兩年虧損的情況看，最終以1倍以上淨資産的價格出售，已經是一個不錯的水平。

發展與“紅線”

除了項目本身質素情況，或許應該把讨論重點聚焦在保利置業的經營面。

現階段的保利置業，正處于新領導班子上任後的新時期。

2019年2月，保利置業高層大換血，張炳南升任董事會主席，曾任保利發展副總經理十年的王健接任保利置業董事總經理。

高層換血之後，保利置業發展道路有了轉向——拓展項目增多、拿地方式多元化、開發節奏加快、權益比例提高等，這家看似沉默的公司正在進行着大調整。

發展速度的整體加快意味着撬動更多資金，從2019年加快拓展速度以來，保利置業的淨負債率便有了一定上漲，截至上半年甚至已超過100%，處在116.64%左右的水平。同時，資産負債率為78.95%，同比增長3.47個百分點。

對比今年8月份，央行、住建部、銀保監會召開房企座談會並形成的重點房地産企業資金監測和融資管理規則，保利置業已踩線其中“扣除預收款後負債率大于70%、淨負債率超過100%”兩道紅線。

屬于橙色檔的保利置業，将要求負債年增速不得超過5%。

在8月份的業績會上，針對自身負債率上升的問題，保利置業董事副總經理葉黎聞也解釋稱：“增長和發展是我們目前最重要的任務，淨負債率也會有一定的階段性提高。”

葉黎聞進一步表示，保利置業也在尋求拓寬融資渠道，降低财務成本，並優化負債結構；同時，相信等新拓展項目逐漸進入結轉期，淨負債率會得到改善，中長期淨負債率目標希望能夠降至70%-80%的水平。

然而，三道紅線似乎“等不了”。

據媒體今年9月底消息，監管部門要求“三道紅線”試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。

雖不在試點企業範圍内，但這一“死限”對于身處大環境中的保利置業而言影響同樣不小。有消息稱，“三道紅線”将在2021年1月1日起針對所有房企全面推行。

紅線之下，丢掉包袱回血，或許就是開發商平衡“加快發展與控制負債”之間的重要方法。如近期，恒大、融創、綠地等企業均有出售資産的行為，其中不乏一些地標性物業。

于保利置業而言，出售資産更多是今年以來一個持續性的動作。觀點地産新媒體對比往年财年财務數據發現，今年以來保利置業将收益、地段較差的投資物業和酒店進行了一些處理，進行了資産結構的優化。

截至2020年上半年，保利置業投資物業總建築面積約79.4萬平方米，資産值約109億港元，去年底這兩項數據為80.3萬平方米、121億港元。

比較持有物業名單，上述數據之所以減少，是因為将位于貴陽的一處寫字樓和酒店剔除出去，尚存物業項目主要集中在北京、上海、深圳、武漢等一二線城市。此外，已建成待售從最高的280億港元減少到180億港元。

如今，三道紅線懸在頭上，保利置業出售投資性資産的意願似乎更強烈了，出售範圍也開始轉向類似武漢的二線城市。

有業内人士透露，保利置業位于上海的山金保利金融廣場似乎也計劃整體出售。

值得一提的是，近來保利置業也明顯加快了銷售步伐。11月9日公布的銷售業績顯示，保利置業今年前10個月合約銷售金額為429億元，同比增長32.8%；10月單月合約銷售金額88億元，同比增長151.4%——兩個數據均是今年以來的新高，過往單月銷售僅在30-50億元左右的水平。