打新IPO | 祥生控股淨債率恐令資本市場打折

公司概況

1）就合約銷售額而言，祥生控股集團于觀點指數發布的2019中國房地産銷售金額TOP100中排名29位。祥生控股集團亦成為了銷售規模排行前30中最後一家上市的地産公司。

2）截至2020年7月31日，祥生控股集團的應占土地儲備大約為2383萬平方米，擁有合共205個處于不同開發階段的物業組合。

3）其中浙江省占總土地儲備50.2%，第二是安徽省，占總土地儲備14%。

4）祥生控股集團2019年的物業開發及銷售的收入當中有62.5%來自浙江省。

公司财務

1）祥生控股集團2019年的收入為355億元，按年增150%；純利為23.1億元，同比增長超6倍。

2）收益方面,一線城市的收入不到1%,二線城市及三線城市的收入占比分别是56.3%及15.6%。

3）2017-2019年，祥生控股集團的财務成本達2.20億元、4.32億元和7.78億元，占同期的淨利潤的77.62%、101%、24.24%。

優勢

1）中國内地房地産行業的集中度持續提升，觀點指數統計數據顯示，按銷售額計算首三十家内房企業的市場份額由2016年的29.25%,上升至2019年的48.93%，作為排名29的房企，祥生控股集團有一定的規模優勢。

2）浙江省的城鎮居民人均可支配收入由2014年的人民币40393元快速增長至2019年的人民币60182元，復合年增長率為8.3%，購買力有所保證。

3）根據招股書的資料顯示，祥生控股集團2016至2019年的合約銷售額復合增長率為89.5%，增速屬性行業中高水平。此外于2019年的簽約銷售額在浙江省所有物業開發商中排名第三位。

隐憂

1）三道紅線政策出台,整個房地産市場發展的增長或會放緩。

2）雖然祥生控股集團的收入增速強勁,但高速發展卻伴随着風險,特别是其借貸成本有上升的趨勢,銀行及其他借款、資産抵押證券及優先票據的加權平均實際利率分别為(2017)8.09%、(2018)8.13%、(2019)9.28%及(2020年首四個月)9.69%。

3）祥生控股集團的負債比率處于高位。2017年至2019年，公司淨負債比率分别為1375.68%、736%和360%。雖然有降低的趨勢,但在行業仍是屬于很高的水平。

估值

1）根據祥生控股集團11月18日5.59元收市價計算,祥生地産2019年的市淨率大約為3.36倍,2019年市盈率大約為6.6倍,于港股市場對比體量相若的企業(中駿集團控股的3.9倍市盈率,0.7倍的市帳率，150億港元的市值)估值比較貴。

2）此外,内房企業看重的淨負債比率方面,祥生控股集團2019年底仍高達360%,市值相近的中駿集團只有60%,或令資本市場對其估值打上折扣。

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