解局 | 金科如何滿足紅線監管要求？

觀點地産網 金科服務的成功上市，讓“三道紅線”踩了兩條的金科股份，也有底氣說出“争取在今年年末實現三道紅線滿足監管要求”。

11月19日，金科股份披露陽光保險、中國人壽、海通證券等前往調研的情況，同時，一並披露其對投資者調研活動主要問題及回答摘要。

據觀點地産新媒體查閱，就“三道紅線”對公司的影響及應對措施，金科股份表示，随着金科服務在香港上市，以及四季度結算目標的達成，公司争取在今年年末實現三道紅線滿足監管要求。

值得注意的是，這是金科股份在“三道紅線”政策出台後，首次直接表示公司對此的相關計劃。早前，更多是以将密切關注調控政策的變化，針對性的制定相關預案等較普适的答案，回復外界的疑問。

金科股份甚至直接發表了對新規的相關看法：“公司認為三道紅線影響的不是融資規模，而是金融機構的資金支持方向。即一旦觸達紅線，金融機構可能就會擔心借貸意願，更多是認可度的問題和方向問題，判斷企業是否穩健的標準。”

分拆物業，優化報表

金科股份降負債的舉措中，分拆金科服務上市是重要的一環。

事實上，不管是半年報還是最新的三季報，金科股份的降負債壓力還是比較大的。根據2020年半年報數據計算，金科股份剔除預收款後的資産負債率為74.08%，淨負債率為124.62%，現金短債比1.01倍。

最新的三季報數據顯示，金科股份剔除預收賬款的資産負債率為72.71%；淨負債率為112.2%；現金短債比為1.02倍。

簡而言之，三道紅線的標準：剔除預收款後的資産負債率不超70%；淨負債率不超100%；現金短債比不小于1倍等三項指標，金科股份在半年報中均有所觸及。減少一條紅線的三季報，現金短債比也只是剛好超過。

照這個數據來看，金科股份想要在四季度實現三道紅線全部達標存在着不小壓力，其中剔除預收賬款的資産負債率要減少2.7個百分點以上，淨負債率要減少19.4個百分點以上，並且在此基礎上，保持現金短債比在1倍以上。

對于金科股份而言，最難達成的是降低淨負債率。但是由于成功将金科服務推向港交所，這一數據或許将迎來大幅降低。

因為金科服務的分拆，募集了1.33億H股新股，意味着金科股份淨資産的增厚，從而降低杠杆率。

據海通證券早前測算，按照市場平均58.42倍的PE計算，金科服務對應估值218億元，融資約60.55億元。以這項數據結合金科股份半年報财務數據計算，分拆上市将令金科股份剔除預收款後的淨負債率從半年報的124.62%降為103.7%。

如今，金科服務成功在港股上市，共發行1.33億股H股，發行完成後總股本增加至6.33億股，金科股份持有股份占發行完成後總股本的53.97%。按照金科服務發行定價44.7港元測算，金科股份持有金科服務對應市值約為153億港元。

此次發行籌得款項淨額約為57.38億港元，若超額配股權獲得行使，金科服務将因額外發行1993.67萬股H股，並獲得額外款項淨額約3.75億港元。

這就意味着，金科股份至少獲得幾十億的淨資産提升。

減少拿地，任務艱巨

實際上，就算沒有分拆，在A股上市的房地産股和境内發債房企中，在半年報到三季報這個時間段，金科股份是債務降幅較大的房企之一。

對于未來如何繼續降杠杆，金科股份給出了幾種方案：控制有息負債杠杆水平、以現金流和淨利潤為核心，提高周轉效率、積極與戰略合作資方合作，轉變傳統拿地方式、适當提升供應鍊融資。

轉變拿地方式也許是其中效果能最快體現一環，據觀點地産新媒體了解，自從“三道紅線”新政公布後，金科股份便放慢了拿地的步伐。

數據顯示，2020年上半年，金科股份新增計容建面1370萬平方米，同比下降10.5%，對應拿地金額546億元，同比提升29.1%，拿地金額占當期銷售金額的62.9%，相比上年同期提高10.9個百分點。

2020年前三季度，金科股份累計獲取項目123個，新增計容建面1995.3萬平方米，同比下降18.4%，對應拿地金額740億元，同比增長20.6%，拿地金額占銷售金額的比例為50.2%，同比上升1.4個百分點。

這意味着，金科股份第三季度新增拿地金額僅194億元，較上半年平均數大幅減少，這也導致金科股份拿地增速大幅下降8.5個百分點，拿地金額占銷售金額的比例也大幅下降。

據不完全統計，自“三道紅線”政策公布以來，金科股份僅在9月11日聯合景瑞以底價5.22億元競得重慶高新區一宗純住宅地塊，以及10月28日以底價3.39億元摘得大連金州的一宗住宅用地。

基于此，金科股份單季度經營活動産生的現金流量淨額終于在三季度成功轉正，錄得11.09億元正流入。而在半年度和一季度，這一數字為流出24.50億元及59.35億元。

另一方面，金科股份也是有息債務負增長的企業。據安信證券數據顯示，金科股份債務壓降幅度較大，達到增速為-7.1%。而金科股份亦預計，到今年年末，有息負債控制在1100億元左右。

不過，對于金科股份而言，四季度任務依然艱巨。

雖然管理層並未透露2020年具體的經營目標，但是若以增長20%-40%計算，金科股份全年要竣工1449.6萬平方米至1691.2萬平方米，而上半年僅竣工約730萬平方米。

金科股份管理層亦表示，在四季度，将重點做好結算工作，細化到每個項目每個交付階段安排，並且竣工交付也将有較大規模的提速。

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