解局 | 30億英鎊倫敦項目與李嘉誠的公寓生意（更新）

觀點地産網 前不久，李嘉誠計劃在英國打造“千億香港城”，而11月20日消息稱，李嘉誠正在支持收購英國最大的長租公寓項目———倫敦溫布利公園地塊，該項目總價值高達30億英鎊，将新建8000套長租公寓。

報道顯示，倫敦溫布利公園地塊目前由美國投資公司Lone Star持有，除了李嘉誠支持的Long Harbour以外，還有其他三家企業參與了上述項目的競標，截至目前，競標結果暫未披露。

對此，11月23日，長江和記相關人士向觀點地産新媒體澄清，集團並無參與此事，又指，報道中的Long Harbour曾于數十年前與長江和記共同發展一個地産項目，長江和記僅持有其少數股權，並沒有參與其董事會或日常管理的讨論及決策。

事實上，在住房缺口較大的倫敦，長租公寓的興起獲得了極好的發展窗口，而倫敦溫布利公園是英國最大的長租公寓項目，如果能夠成功收購，無疑能夠為收購方帶來巨大的财富。

另悉，李嘉誠作為英國長租公寓市場的“新興玩家”，截至目前，李嘉誠繫公司在倫敦的地産項目有6個，其中有4個為高級公寓項目，他的公寓生意又是如何操盤與開展的呢？

英國最大長租公寓

消息顯示，此次進行競標的倫敦溫布利公園地塊，項目占地85英畝，約34萬平方米，将新建8000套長租公寓。

溫布利公園是倫敦最大的長租公寓項目之一，由Quintain公司投資，後者于2015年被Lone Star公司以7億英鎊的價格收購。

上述項目于2017年正式啟動，且已經收到了來自英國政府出資的6500萬英鎊。根據開發商時間表，全部公寓預計于2025-2026年建成，未來會有至少1.5萬人入住這個項目。

據悉，交易的總價值高達30億英鎊，除了全部出售，Lone Star還考慮采取代号為Project Arch的原方案，即先讓投資者以10億英鎊的價格收購1500套長租公寓，然後在另外2000套公寓全部出租後，讓投資者再掏出10億英鎊收購這2000套公寓，最後逐步買下最後2500套公寓。

分析人士認為，溫布利公園地塊的地理位置十分有優勢，鑒于英國長租公寓的火熱狀況，李嘉誠有計劃投資也是無可厚非。

觀點地産新媒體了解到，溫布利區是倫敦，乃至英國著名的娛樂中心，舉辦各種世界級足球比賽的溫布利球場，各大名星舉行演唱會的溫布利體育館都在溫布利區。而上述公寓項目位于倫敦西北部四區，距離溫布利球場、溫布利公園地鐵站步行僅需10分鐘，前往倫敦市中心約需30分鐘。

事實上，無論是國内還是海外，地理位置一直都是長租公寓競争的重要因素，存在區位優勢的公寓項目往往出租率更高，且價格更具優勢，無疑能夠為投資者帶來更大的回報。

此外，根據溫布利公園2018年公布的數據，截止同年8月末，該項目已有1300套住房建設完成，尚有3000多套在建。租金方面，溫布利32%的長租公寓會被設定為保障房，40%的保障房會按照租金市場價打折出租（最高租金不高于市場價的65-80%），28%的保障房則會以更低的價格出租（即所謂的廉租房），剩余的33%做成共有産權房（Shared Ownership）出售。

按照兩年前的數據，溫布利項目的平均租金為892磅/周，最高約3200磅/周，一年共有十二個月，一個月按四周計算，溫布利公園項目全年的租金約為3.43億英鎊，租金回報相對可觀。

或許，投資者青睐的是“條件可圈可點”的溫布利項目，而非那個“英國最大”的溫布利項目。

與此同時，一直以來，倫敦的住房缺口在英國是最大的，由于人口的不斷增加、新房供給緊張、房價的高企等因素，新興的長租公寓市場獲得了極好的發展窗口。

根據投資機構M&G Real Estate的研究，目前英國長租公寓的空置率為5.2%，低于其他類型房地産的均值6.9%，且雖然理論租期以1年為基礎，實際租期卻達到3.9年。除此之外，回報率上，租賃型房地産也超過商業地産、股票和債券。

這也就意味着，在英國長租公寓市場高速猛進的當下，溫布利項目面世之後，有望保持良好租金回報以及空置率情況，對投資者來說，無疑是一筆不錯的生意。

李嘉誠的英國生意

英國長租公寓市場呈現爆發之勢，各個大型投資機構亦想從中分一杯羹。

消息顯示，溫布利公園地塊引起了衆多投資者的參與競標，除了李嘉誠持有少量股份的Long Harbour以外，英國長租公寓品牌Get Living、德國房地産投資公司PATRIZIA、英國房地産投資基金Henderson Park亦參與其中。

而Get Living被稱為英國長租公寓巨頭，前不久才以2.52億注資倫敦東南大型項目，從而收購並管理項目中的649套房産，包括其首個共享居住項目。

據悉，該公司背後的資方包括英國開發商Delancey、房産投資公司Oxford Properties、卡塔爾财團Qatari Diar、荷蘭APG、德國Allianz、瑞典Alecta、英國養老金Local Pensions Partnership。

分析人士提到，英國長租公寓品牌方、德國房地産投資公司介入，肯定會對李嘉誠旗下公司的投標造成較大的壓力，畢竟此類企業在英國的知名度、項目熟悉度等方面更具優勢。

與此同時，李嘉誠雖未參與此次項目競投，但其對于倫敦的公寓項目卻早有布局。

李嘉誠踏入英國尤其倫敦的房地産市場，最早可追溯到上世紀90年代開始，但和記黃埔地産起初在英國只是投資高端公寓項目，後來才慢慢擴展到了地産項目。

截至目前，李嘉誠繫公司在倫敦的地産項目有6個，其中有4個為高級公寓項目，首個項目為1998年和記黃埔在倫敦落成的皇家門肯辛頓（Royal Gate Kensington），此後，于2000年、2001年、2003年，和記黃埔前後落成蓬特威特羅（Montevetro）項目、貝爾格瑞維亞（Belgravia Place）項目、阿爾貝恩河岸（Albion Riverside）。

“這些高端公寓項目很受英國人的歡迎，入住率普遍比較高”，上述分析人士提到，這些公寓項目為李嘉誠賺了不少錢。

但其在英國操作過的幾個公寓項目體量都不算太大，而此次的溫布利項目占地85英畝，折合約34萬平方米，如此大的體量，對任何一家公司而言，都有難度。

報道稱，雖然李嘉誠旗下的Long Harbour還沒有操盤過如此大型的項目，但Long Harbour有意拉這一地塊的管理團隊Quintain入夥。

無疑，Long Harbour為拿下溫布利項目做了諸多的考量，但作為英國長租公寓市場的“新手玩家”,他面臨難度仍舊不小。

截至目前，上述交易還在進行中，最終由誰奪得這個項目，暫未知曉。

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