樓市調查 | 萬科退出廣州葵蓬村舊改 一份配套成本核算文件的算術題

觀點地産網 在一派熱火朝天的廣州舊改大潮中，從已經拿到手的項目中退出，這樣的情況可以說“寥寥無幾”。

而最近，廣州萬科就上演了這樣一出主動退出舊改項目的戲碼。

11月20日，廣州荔灣葵蓬經濟聯社在其微信公衆号宣布稱，廣州萬科及其關聯企業将不再參與該聯社舊村改造項目公開引入合作企業的競投。

據悉，葵蓬村位于廣州荔灣花地河西側，占地約1.75平方公里，村戶籍人口4500人，常住人口約1.5萬人。2018年6月29日，葵蓬經濟聯社通過多輪篩選，經股東代表表決後，選擇了廣州萬科企業有限公司作為聯社舊村改造項目的合作意向企業，並簽訂合作意向協議書。

葵蓬村兩年“寂寞”進退

對于萬科退出的原因，公衆号上也寫得很清楚：2020年9月23日，廣州市規劃和自然資源局發布了舊村改造新政策，廣州萬科根據最新政策測算，認為本項目無法平衡復建與融資的成本。

換而言之，萬科覺得這個項目按廣州最新的成本核算，會虧本。

于是，不願做虧本買賣的萬科，明确表示退出公開引入合作企業的競投，不再參與葵蓬後續的改造工作。

至于萬科已經投入的資本，則由未來新接手的房企依法依規按程序支付給廣州萬科。

事實上，有消息稱，已經有不少知名房企在接觸該舊改項目了。顯然，在廣州，舊改依然是衆多房企心中的香饽饽。

從2018年簽約獲得到退出，廣州萬科用兩年時間在葵蓬村玩了個“寂寞”。

2018年6月29日，經葵蓬聯社股東代表表決，同意廣州萬科企業有限公司成為葵蓬舊村改造意向合作企業，開展前期工作。

2018年10月，正式啟動舊村基礎數據調查工作，歷時4個月，基礎數據調查工作基本完成。

今年9月14日，葵蓬舊村更新改造項目基礎數據調查成果已經荔灣區城市更新工作領導小組會議審議通過；9月30日，葵蓬聯社舊村改造合作企業招商文件經荔灣區城市更新工作領導小組會議審議通過。

10月2日，荔灣區葵蓬村發布基礎數據成果正式公示，将用于片區策劃方案、項目實施方案編制工作。

舊改新政與成本估算

一個疑問是，為什麼9月23日廣州市規劃和自然資源局發布了舊村改造新政策會對廣州萬科的舊改項目造成如此巨大的影響。

觀點地産新媒體查詢公開資料顯示，9月23日，廣州市住房和城鄉建設局在政府官網上發布了這樣一則通知：

“為完善《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》（穗建規字〔2019〕13 号），規範城中村全面改造涉及到的大型市政配套設施及公共服務設施成本的編制和審核工作，我局編制了《廣州市城中村全面改造大型市政配套設施及公共服務設施專項評估成本估算編制指引》，現印發給你們，請認真組織實施。”

從長長的文件題目就可以看出，這份16頁的文件主要就是為廣州舊改項目中的大型市政配套設施及公共服務設施部分的成本估算制定價格的。

據觀點地産新媒體了解到，廣州舊改涉及的改造成本，如土地成本、拆遷成本、安置成本、復建建築成本等等，從2015年至2019年，幾乎每年都有如《廣州市舊村莊更新實施辦法》這樣的文件進行了規範或指引。

比如，對于復建部分的建築費用，在2018年的舊村莊改造成本核算辦法中就寫明，6層及以下住宅費用為3046元/平方米，7層及以上總高度100米以下住宅費用為4157元/平方米，超過120米費用則為4268元/平方米，總高度160米以上住宅費用為4960平方米。

辦公樓6層及以下費用為3620元/平方米，高度在100-300米之間為7525元/平方米，商場則全部按照5160元/平方米計算。

而對于市政基礎建設費用，這份文件則表示可選擇按實際工程量計算或6億元/平方公里計算。

2019年刊發的《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》則将重點放在了住宅復建總量的核定方法、住宅臨遷費用、房屋拆運費用、搬家補償費等針對舊改原居民的拆遷補償費用上。

而今年9月23日出台的文件涉及的大型市政配套設施及公共服務設施費用，可以說是全新的内容，但對于開發商而言，這或許意味着更多的支出出現了。

畢竟就葵蓬村而言，項目占地約1.75平方公里，可以想象開發商要做多少公共服務設施及大型市政配套。

以舊改項目比較容易涉及的公共服務設施為例，在9月的新政中，幾乎都給予了成本估算指標價格。

比如，幼兒園成本為2333元/平方米，教學樓成本為2928元/平方米，垃圾收集站為4088元/平方米，變電站為3293元/平方米。

其他還有如消防站、派出所、醫療衛生設施、街道辦事處、福利院、養老院等。

至于市政配套部分，從道路、照明、污水處理、通信工程、電力等方方面面也都給予了詳細的要求和成本估算指導，涉及17項之多。

而這些還只是通常所發生的項目内容，文件表示，實際工程不限于本表的項目内容。

有了這麼明細的指引，開發商想降低成本顯然有不小的難度，于是一向標榜絕不“偷工減料”的萬科，在突然多出了支出之後算不過賬選擇退出，似乎也變得可以理解。