香港傳真 | “安得廣廈千萬間？” 林鄭月娥第四份施政報告現場側記

觀點地産網 在香港地，每每談到房屋與土地供應，都是一片沉重的氛圍。但11月25日，由香港行政長官林鄭月娥帶來的《施政報告》，向社會宣布了不少好消息。

“安得廣廈千萬間？”林鄭月娥在報告中問。

她認為：“讓市民安居，大衆才樂以香港為家。”，而政府則有責任為不同收入的家庭提供适切居所。這些居所並非用來庇護“天下寒士”這個抽象概念，而是每一位普普通通的香港人。

這是林鄭月娥任内發布的第四份《施政報告》，其任期即将在2022年6月30日結束，截至目前還有一年多的時間。在下午舉辦的記者會環節中，她亦對外界公布了接下來任期内的工作目標。

“第一是防疫抗疫，第二是經濟要恢復。”而在兩個迫在眉睫的任務後，最緊逼的問題就是房屋與土地的供應。

根據《施政報告》，在第五屆政府的理念里：房屋並非簡單的商品，在尊重自由市場經濟的同時，政府有其不可或缺的角色。即要充分發揮“有形的手”的作用。

在2018年，林鄭月娥就針對坊間“房價高、住房難”問題，推出“娥六招”。六條房屋政策亦被市場看作當年香港樓市退燒的重要標志性事件之一。

所以即使在因應市場情況，作出撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅的情況下，林鄭月娥仍提出並無計劃調整住宅物業的各項印花稅安排，不會撤辣。因為“現時房屋供應緊绌……住宅物業價格仍處于一般市民難以負擔的水平”。

“房屋是香港衆多問題的症結。”林鄭月娥一如既往選取天藍色做文件封面，她說過去經歷了一段艱難時期，希望新的《施政報告》能為香港帶來更多希望。

同時，在報告中，林鄭月娥也表示會繼續以置業為主導，致力建立置業階梯，讓不同收入家庭重燃置業希望。

置業階梯

在介紹報告内房屋與土地的内容前，我們不妨首先弄清楚，林鄭月娥口中的“置業階梯”是什麼。

資料顯示，置業階梯的第一層即作為最基本房屋保障的是公共租住房屋，它們由香港房屋委員會或香港房屋協會興建。

第二層是綠表置居計劃和租者置其屋計劃。前者簡稱“綠置居”，是由香港房委會選擇合适的正在興建公屋項目，以先導計劃形式出售給主要為現有公屋租戶的合資格綠表人士，單位定價比傳統居屋低廉。

後者與前者類似，讓公屋租戶以合理價錢購買現時居住的單位，但出售的房屋幾乎都是于1980年代中後期至1992年或之前落成的屋邨，目前涉及39條屋邨。目前香港政府正加快出售39條屋邨中收回的700多個單位，預計與明年下一期“綠置居”一起推出市場。

第三層是居者有其屋計劃，簡稱居屋計劃，為一些收入不足以購買私人樓宇，又不合資格（或不願意）入住公屋的香港市民提供另一種選擇。興建的樓盤通常以“苑”字結尾，如葵涌悅麗苑、天水圍天富苑、柴灣山翠苑等。

第四層是港人首次置業項目。用一個例子來解釋，香港在2019年1月由香港市區重建局推出位于紅磡的首個“港人首次置業先導項目”——煥然懿居。該項目提供450個單位，以市價的62折出售，申請者在資産及入息限額等方面都有放寬。

按照最新規劃，煥然懿居附近的一個重建項目正被定位另一個首置項目，它估計可以在2024年推出約260個單位。

而第五層則是私人住宅物業，不用太多解釋它是完全市場化的産品，亦是香港高昂房價的代表。

2014年香港運輸及房管局公布《長遠房屋策略》，提出主要在公屋、資助出售單位、私人住宅物業和土地供應幾個方面，扭轉房屋供求失衡的局面。到2019年，經測算香港下一個十年期（到2030年）房屋供應目標定為43萬個單位。

私人住宅物業計劃供應12.9萬個，公營房屋供應目標為30.1萬個單位，其中公屋或綠置居單位目標供應21萬個，其他資助出售單位9.1萬個。

房屋供應

“經過我們多年的努力，房屋供應已初見成果。”林鄭月娥在宣讀《施政報告》時公布，政府已經全數覓得興建31.6萬個公營房屋單位的330萬平方米土地，較未來十年30.1萬個單位的目標超出1.5萬個。

據了解，這些房屋的土地主要來自東涌填海、古洞北/粉嶺北和洪水橋/廈村等新發展區的農地和棕地、多幅改劃作公營房屋的用地、九幅分别位于啟德和安達臣道石礦場改撥為發展公營房屋的用地、粉嶺高爾夫球場部分用地，以及多幅完成檢視具房屋發展潛力的棕地群。其中某些土地供應是來自“娥六招”的成果。

與此同時，香港政府還正在推動石籬中轉屋、房委會工廠大廈、大坑西邨三個主要的重建計劃，以新增更多供應。

其中，中轉房屋是一種特殊公共房屋，為未符合入住正常公共屋邨資格的寮屋清拆戶，和受清拆、天災或其他原因影響的人士提供臨時居所。石籬中轉屋是計劃拆除的同類公屋的最後一座，按計劃其将于2022年年底清空，2028年完成重建並提供1600個公屋單位。

大坑西邨是九龍深水埗區石硖尾的一個私人屋邨，物業主要于1965年落成。其重建計劃提出已久，最早可追溯至2015年，但一直停滞。

目前“平民屋宇有限公司（開發商）已與市建局達成合作推展計劃的意向。”林鄭月娥說。根據初步估算，重建後的大坑西邨可提供超過3300個單位。

至于房委會工廠大廈的重建由去年的《施政報告》提出，當時被拿出來研究的是房委會旗下六個工廠大廈。目前根據初步研究，其中三座大廈可以繼續發展。預期2021年第一季完成研究，但要等到2031年才能最終提供超過3000間公屋。

雖然林鄭月娥說“遠水和近火同樣重要”，但正所謂遠水救不了近火，在新供應未到位前，她計劃善用現有房屋資源，解決燃眉之急。

包括大力推動過渡性房屋的發展建設，目的是透過善用閑置土地及建築物，為有迫切住屋需要的市民提供短期居所。“計劃得到了物業及土地擁有人、參與興建和營運的非政府組織的鼎力支持。”林鄭月娥表示。

一個例子是，今年10月份消息，香港四大發展商之一的新世界發展集團，或将捐出新田牛潭尾及上水粉錦公路兩處農地，用作興建約2000間過渡性房屋。更早前于2019年，新世界宣布會捐出300萬平方呎農地回饋社會，當中有2.8萬呎已捐予香港社企“要有光”，亦用作興建過渡性房屋。

而在政府牽頭的項目里，則由香港運輸及房管局旗下的過渡性房屋專責小組統籌。“我們已覓得可在未來三年内提供1.32萬個單位的土地。”林鄭月娥透露，已非常接近去年報告承諾的1.5萬個單位的目標。

同時，政府還會引導和資助非政府組織租用合适和入住率偏低的酒店和賓館單位作過渡性房屋用途，並“務求在短時間内推出”。

林鄭月娥還在新《施政報告》中提出要研究“劏房”（隔斷出租的房子）租務管制。這是一項創新措施，旨在為居住在私營樓宇，特别是劏房的輪候公屋家庭提供現金津貼。據了解，相關工作小組已在今年4月份成立。

除此之外，林鄭月娥還稱，正研究為非居于公營房屋、非領取綜合社會保障援助（綜援）而輪候公屋超過三年及並未被首次編配公屋的合資格“一般申請住戶”（即二人或以上家庭和長者一人申請者）提供現金津貼。

她透露，政府目前正在制訂計劃的執行細節和詳情，目標是于2021年年中起接受申請，並于當年7月開始派發現金津貼。初步估算能惠及9萬個住戶。

土地供應

當然，房屋問題實質上是土地問題。

“香港的房屋問題核心是建屋土地不足。”林鄭月娥表示，因疫情帶來的沖擊，“我們見到建築成本正向下調整，建造界人手亦比以往充裕，實在是造地建屋的大好時機。”

但這需要大家同心協力的配合。香港政府在今年5月份推出為期三年的“土地共享先導計劃”，以釋放私人土地發展潛力。其主要目的是鼓勵私人土地業主，尤其是手握大量土地資源的開發商，以所擁有的土地資源與政府合作建設公私合營房屋。

據了解，目前新鴻基地産傳聞正就旗下位于元朗的Park Yoho項目的錦田用地，申請參與土地共享先導計劃。如果獲批，項目預計供應3000至4000個單位，其中七成會用作公屋或首置上車盤使用。

林鄭月娥透露，香港發展局将在不久後成立項目促進辦事處，主要負責跟進較大規模的私人住宅用地規劃地契修訂，和其他發展項目審批申請到項目正式動工等的一繫列工作。

據其介紹，目前在加快土地發展程序方面，香港發展局及其轄下規劃署、地政總署和屋宇署組成的“精簡發展管制督導小組”，在經歷兩年多的籌備和研究後已初有成果，未來有望加快私樓和公屋等項目的審批程序，務求更快地新增供應。

另外，香港政府亦已經收回九龍東茶果嶺、牛池灣和竹園聯合村三個市區寮屋區，研究重建為6300個高密度公營房屋，預計在2025年分階段進行地盤平整和基建工程。

而研究多年的占地約30萬平方米，位于大嶼山的港鐵小蚝灣車廠上蓋用地，現正制訂了分區計劃大綱圖。項目将興建108幢住宅大樓，有望在中長期提供約2萬個住宅，當中約一半會是資助出售房屋。

各項多管齊下的開拓土地工作無疑會滿足未來中期房屋供應，但林鄭月娥話鋒一轉，她提出按目前的發展速度和計劃：“難以完全滿足中、長期市民的住房需求，更遑論建設更寬敞的生活環境。”

她提到幾近擱淺的“明日大嶼願景”計劃，其稱該計劃在衆多土地供應選項中，“規模最大、可提供的土地最多”。按最初的計劃，香港将拟在大嶼山填出1700萬平方米的人工島，提供最多40萬個房屋單位，其中70%用作公屋發展。

該計劃至今提出近兩年，期間遭到大量質疑。在今日的會議上，林鄭月娥就批駁外界對于計劃的某些反對聲音，尤其是那些認為“明日大嶼願景”會拖累香港的财政的。

“從财務上而言，項目是切實可行，會為香港帶來巨大的經濟效益。”她表示，從投資角度來講，“明日大嶼願景”也是個非常值得投資的項目，因為“過千公頃的土地會很值錢”。

林鄭月娥表示，目前項目申請撥款的是，涉及1000萬平方米填海及相關策略性交通基建的中部水域人工島研究。“是要研究基建、道路、财務方案怎麼做。”只需要5億多港元，“相信不會讓我們的财政儲備有絲毫的受損。”

據悉，該撥款方案會在11月27日在立法會審議。“這個原屬2011年‘優化土地供應策略’内東大嶼填海的構想，已在社會醞釀讨論接近十年，不應再曠日持久。”她說。

林鄭月娥十分堅定：“為了香港的未來，本屆政府不會放棄‘明日大嶼願景’的工作。”她認為香港必須增加土地供應，持之以恒地開拓土地，不應因為短期的因素動搖覓地造地、建立土地儲備的決心。

大藍圖

于是，更多宏大的規劃正被提出。在《施政報告》中，林鄭月娥就提出會繼續大力投資基建項目，預計未來數年平均每年斥資超過1000億港元。

她提到政府會推動交通基建前進，尤其是多條重要地鐵線路的發展。據透露，香港地鐵公司正就東涌線延線及屯門南延線展開詳細規劃及設計工作；北環線正在加緊落實；南港島線（西段）項目的建議書會在年底前提交審批；屯門南延線則已進入詳細規劃及設計階段。

這幾條線路都關繫到多個重要項目，包括東涌新市鎮擴展、“躍動港島南”計劃，該計劃将把香港島南區打造成為一個充滿活力、魄力、勁力，适合工作、居住、創意及消閑玩樂的地區。

同時，北環線就将會帶動古洞北新發展區、新田、牛潭尾、凹頭及新田/落馬洲樞紐多個地區的經濟發展。林鄭月娥說：“政府至今在沿線附近物色到總面積約90萬平方米的房屋用地並陸續進行研究……這些土地可望帶來超過7萬個房屋單位。”

而屯門南延線會與已定于今年年底通車的“屯門—赤鱲角隧道”一起，幫助屯門西部的發展提供機會，“我們正繼續籌劃就龍鼓灘（涉及約220萬平方米）近岸填海和屯門西沿海（涉及約220萬平方米）地區發展潛力進行規劃及工程研究。”

另一方面，根據《施政報告》香港正陸續推進加快活化老舊的工業區，九龍城、土瓜灣、油麻地及旺角等舊區市區更新等工程，這些都将直接或者間接增加房屋與土地的供應。

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