觀點直擊丨恒大、華潤在前 百億物業IPO混戰背後的佳源服務

观点地产网

2020-11-26 21:18

  • 牟立園表示,未來兩年,體系外的第三方的占比,要超越佳源地産的占比。

    觀點地産網 随着佳源服務宣布通過港交所的聆訊,今年港交所上市的物業服務公司将會達到16家,涵蓋尚在招股中的恒大物業、華潤萬象生活、佳源服務。

    佳源服務面對兩個上百億港元的IPO,有着不小的挑戰,如何在兩大巨頭的夾縫中謀得投資者的支持,佳源服務的故事需要更有吸引力。

    11月26日,佳源服務控股有限公司召開聆訊後新聞發布會,董事會主席集團總裁兼執行董事朱宏戈、執行董事及投資發展中心總經理牟立園、非執行董事黃福清、首席财務官及公司秘書陳宇軒出席了現場。

    據觀點地産新媒體了解,佳源服務本次發行價格區間每股3.15-4.05港元,本次前後計劃發行25%的股本,約1.5億股的全新股,另外包括15%的超額配售權,目标是12月9号在香港主闆挂牌。

    假設發售價為每股股份3.60港元(發售價中位數),所得款項淨額4.772億港元,約70%作為尋求選擇性投資和收并購同行及産業鍊公司,8%用于豐富公司的服務産品,12%用于服務政治化運營和内部管控系統,10%用于公司一般運行資金。

    沈天晴的物業進出

    佳源服務創立于2004年,初始聯合創始人為沈天晴(佳源集團老闆)與卓雄偉,2005年,沈天晴以200萬元轉讓40%股份予卓雄偉,一度淡出;2012年-2014年,沈天晴先後兩次合計500萬元将佳源服務剩余所有股權買下,納入其私人公司。

    此次佳源服務的董事會主席朱宏戈與沈天晴經歷了相似的一進一退,這也體現出其應是老闆最信賴的幾位大将之一,哪裡需要就往哪裡搬。

    朱宏戈先是于2009年11月首次加入佳源服務,擔任總經理;于2011年1月離開加入沈天晴的私人持股公司海鹽縣佳源房地産開發有限公司;随後于2016年4月重新加入佳源服務,擔任總經理。

    值得注意的是,佳源服務與富力物業呈現了兩種截然不同的IPO準備。富力物業在物業浪潮中被剝離出上市平台,成為老闆的私人公司。

    然而,沈天晴在2018年以6.9億港元的代價将其注入港交所上市平台佳源國際,從如今物業股如日中天的情況看,沈天晴與上市公司的公衆股東分享了這次的物業紅利。

    據觀點地産新媒體了解,沈天晴控制的實體仍然有近5.26億元的應付賬款在佳源服務報表中,一筆如此巨額的應付賬款,從2018年開始出現,并一路持續到2020年的上半年末。

    佳源服務的關聯方應收貿易款項周轉日數分别為210日、112日、89日及212日,而第三方的應收貿易款項周轉日數分别為57日、75日、88日及88日,作為最重大關聯方的沈天晴或許是此種結果的主要原因。

    加速擴張第三方

    佳源服務是一家浙江省的物業管理服務公司,是一家專注于傳統物業管理的公司,分為住宅物業與非住宅物業,涵蓋物業管理服務、非業主增值服務、業主增值服務。

    雖然佳源通過收并購和投标逐步打開其他城市但其仍然高度依賴長三角業務,其在管面積約84.5%位于長三角,區域内項目收入占佳源總收入的82.5%。

    據招股書資料披露,佳源服務在過去幾年間發展迅速,在2017-2019年間,收入由2.1億元增至4.55億元,複合年增長率為47.2%;毛利由4580萬元增至1.1億元,複合年增長率為54.1%;淨利潤由1830萬元增至5020萬元,複合年增長率為65.4%。

    從2017至2019年,佳源服務的合約總建築面積複合年增長率為21.8%,在管總建築面積複合年增長率為36.5%;截至2020年6月30日,佳源服務的合約總建築面積約為4030萬平方米,在管總建築面積約2760萬平方米,其中第三方占比31.2%。來自佳源品牌的占比68.8%。

    牟立園表示,未來兩年,體系外的第三方的占比,要超越佳源地産的占比。

    佳源服務來自佳源地産品牌開發的在管物業仍然占據了超過7成的收入,但可以看到公司付出了不小的努力降低對于佳源地産的依賴。于2017年、2018年、2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六個月,分别占同期物業管理服務總收入的96.3%、90.8%、79.4%、80.0%及70.2%。

    然而,佳源服務在招股書中也披露了其第三方擴張面臨的困難,第三方物業開發商開發的物業投标在2017、2018、2019年的有關中标率分别為61.5%、38.2%、38.3%,迅速降低的最主要原因就是投标競争日趨激烈,越來越多房企重視物業闆塊。

    為此,佳源服務的應對方式是,積極參與更多投标,把盤子鋪大,減少中标率降低的影響,保持計劃中的規模增長。

    除了常規的母公司輸送以及招投标,佳源服務對于并購采取了積極的态度,在過去3年中的每一年都有一筆重要收購,2019年收購湖南華冠和嘉興星洲,及在2018年收購杭州民安,及于2017年收購重慶中農。

    據觀點地産新媒體了解,佳源服務本次IPO募資額的70%将用于收并購或是成立合營企業,計劃收購不超過十個潛在目标,潛在目标對收入及淨利潤增長的貢獻分别約為2500萬元及250萬元,毛利率20%。

    低管理費的高毛利之謎

    從佳源服務設立的條件可以看到,公司對于投資标的的财務管控有着嚴格要求,尤其是對于毛利率的要求在同行中較為少見。

    主要原因在于佳源服務近幾年在着力提升自身的營運效率,而其項目基數較少可能受收并購影響大。于2017年、2018年及2019年以及截至2019年及2020年6月30日,佳源服務的整體毛利率分别為21.8%、23.8%、23.9%、24.9%及30.6%。

    管理層在問答中對于自身毛利率迅速回升到行業平均水平感到頗為自豪,“人員成本占我們支出成本很高的一項,我們設定了一個人員成本占收入比一定要控制在55%左右,這樣的企業才有相當的競争力。”朱宏戈談到,智能化是十分重要的未來探索方向,其行政費用保持穩定水平,占比5%-6%。

    據悉,物業管理服務的毛利率增加歸因于佳源服務平均物業管理費由2017年的每月每平方米人民币1.05元增加至2020年上半年的1.43元;業務擴張所帶來的規模經濟效益;及實施具有成本效益的措施,例如應用自動化工具和标準化程序。

    然而,1.43元的物業管理費水平比起行業平均2元左右的物業管理費卻差距明顯,在這種“低收費情況”下,佳源服務重新把毛利率拉升并不容易,尤其是對佳源地産與第三方物業的收費水平并沒有拉開差距,分别為1.46元和1.4元,兩者的毛利率也相近。

    此外,受到疫情影響,不少物業公司都借機推出了到家服務作為新增長點,但佳源服務似乎并沒有跟上腳步,其社區增值服務毛利率為40.4%,而碧桂園服務與新城悅去年的增值服務毛利率超過60%。

    對于其他物業公司大力布局的非住宅物業,例如商業、寫字樓、城市服務,佳源服務展現了另一種截然不同的态度:“我們還會堅守住宅服務大本營,住宅是我們現在管理的基礎,在非住宅和公建業務布局上也會選一些中高端業态。”

    以下是佳源服務控股有限公司新聞發布會問答實錄:

    現場提問:佳源服務上市之後除了加大長三角地區的戰略布局,是否還會選擇其他經濟圈?與碧桂園物業、恒大物業為首的相比,佳源服務的核心競争力和優勢在哪裡?第三,上市之後有沒有派息的安排或者想法?

    朱宏戈:作為佳源服務自己在發展過程中,去年設計了一區兩翼三群,立足于長三角這個大區,同時拓展西南、西北和東北區這三個區域,這是我們加大力度的。

    在發展過程中,肯定随着佳源房地産的發展角度進入每個區域和每個城市,佳源整個房地産行業,光項目就近650個,随着這個發展快速布點不同城市、不同區域。

    剛才媒體問到大灣區的概念,大灣區在佳源整個房地産行業來說有兩個公司,兩個集團公司在大灣區,一個是深圳集團公司,一個是南方集團公司。通過我們房地産快速落地和布局,我們也随着房地産布局,所以擴展發展角度會很快。佳源房地産今年不完全統計要落地50個項目左右。

    第二談到核心競争力,核心競争力是每個企業長久發展的關鍵,佳源服務的核心競争力就在于自身質量管控和成本的節約化。成本的管控是我們企業發展的關鍵,人員成本占我們支出成本很高的一項,但是我們自己探索和摸索,我們設定了一個人員成本占收入比一定要控制在55%左右,這樣的企業才有相當的競争力。

    所以我們每個項目都是按照這種方式方法來做的,所以我們在這一點控制成本上,有很多的經驗和想法。比如說,智能化的植入,比如科技化的代入,最近我們在跟一些生産企業一些科研機構以無人機的方式解決我們用工,在物業行業用工的成本。

    當然我們還跟生産企業科技行業探索解決樓道内衛生,采用肩背式吸塵器。兩年前我們跟生産企業科研企業提供這個概念的時候,他們還沒有興趣,經過不斷的影響他們,他們現在打電話過來,他們已研制成功一台來我們現場做實驗,如果把這個環節突破,也提升我們工作效率,也提升了現場工作的效果。

    核心的要素很多,成員成本的管理,管理機制、用工方式、激勵措施等等。最後一點說到股權激勵,派息的事,我們會根據上市公司的要求和我們的想法,來考慮如何回報投資人。

    現場提問:第一,公司計劃收購不超過10個潛在目标,進展如何?第二,公司如何增加第三方的項目,相關項目占比在未來會達到什麼樣的水平?

    牟立園:我們對并購的業務也是有一定的要求,在整個全國目标的的篩選過程中,圍繞一區兩翼三群以及目前整個團隊落地水平和市場成熟程度,儲備收購标的過程中我們信息建庫已經不隻10個,通過一輪又一輪的溝通,達成初步合作意向,也會在後續逐步根據市場的變化再進行落地。

    關于未來第三方占比的水平,我們會逐步地調整結構,我們的數據可以看到,30%以上已經是市場化承接項目,我們每一年還是有一個穩步的提升,在未來的兩年,我們是要在體系外,就是佳源地産之外的占比,要超越佳源地産的占比額,這是我的原則和目标。

    現場提問:關于毛利率方面的問題,整體毛利率我們從24.9%快速上漲到30%,背後的原因是什麼,未來可否有進一步的上漲空間?另外也觀察到公司增值服務的毛利率比同行有一點偏低,原因是什麼?

    牟立園:第一個問題,我們整體毛利率提升上漲的原因,我們把這個毛利率三個業務闆塊也向媒體朋友進行分析。

    首先是物業管理收入,在原有物業管理毛利率22.9%,提升到29.84%,主要還是由于我們現在交付的一些項目物業費整體的提升。第二是關于我們非業主增值服務,從2019年底25.61%提升到32.74%這樣的水平,關于非業主增值現在是進一步擴大了我們的服務内容,包括前期咨詢和定位,通過我們服務内容的提升,我們也是擴大了非業主增值服務的收入。

    關于我們業主增值服務,從35.06%提升到40.44%,是因為我們增值服務的闆塊,是從2017年才開始正式的起步和探索,在過往的過程中,實際上公司也是跟随着這個行業,也是在不同的增值服務領域,進行了一些試錯,在今年我們也是穩定了增值服務的闆塊結構,所以在毛利率的水平上會有所提升。

    關于第二個問題,我們增值服務偏低的原因,因為每一家公司可能有不同的公司内部基因,關于增值服務這塊,前期我們做過洗衣服務、餐飲服務等等服務内容,後續我們現在已經鎖定了到家服務包括等。

    我們上市之後也是有一定比例——8%的投入會用于我們增值服務領域的擴大。我們堅信管理層非常有信心,基于過往服務行業的理解,會把增值服務和基礎服務進行打通,同時我們也會借助國内優秀的供應鍊資源,包括嚴選商家資源,我們來共同營造更好的增值服務模型,也相信我們會發揮後發優勢,後發優勢也是非常好的一個經驗總結,站在巨人的肩膀上,我們會更好的去發展。

    現場提問:關于發行方面的問題,這次招股和恒大物業、華潤萬象生活有撞期,這兩家都是百億市值的物管公司IPO标的,公司在哪些方面可以抗衡以此吸引投資者?另一方面,不少公司都把發展放在物業上,比如商辦,公司在未來有什麼樣的計劃,在住宅跟非住宅上,理想的比例應該是怎麼樣?

    牟立園:關于我們與恒大和華潤,确實在同一個時期,從我們前面介紹也可以看到,我們深耕于長三角,中國目前物業市場是非常大的,行業的集中度現在并不高,我們在每一個區域内可能都會有業主滿意度好,做市場的優勢,所以佳源服務會依托于過往15年在不同地域運營的基礎,來進一步更好的發展,我們管理層也相信,通過後續的市場布局,也能不斷的提升我們的業績,也更好地回報我們的投資人。

    關于業态布局比例的占比,我們還會堅守住宅服務大本營,住宅是我們現在管理的基礎,我們同時在非住宅和公建業務布局上也會選一些中高端業态。在整體布局上,我們會按照每一年收入結構,按照10%-15%這樣的比例來同步實現增長。

    撰文:李标 馮慧欣    

    審校:劉滿桃



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