嶽勇堅與觀點面對面：信保基金的十年願景

觀點地産網 見到嶽勇堅之前，已經不止一次在業内聽到過這個名字。

現任信保基金董事長，歷任保利發展控股集團财務管理中心總經理，保利發展控股集團董秘、副總經理，信保基金總經理。

入行二十多年來，嶽勇堅有着對于地産和私募基金的獨特見解。

與嶽勇堅的會面約在了下午，地點是他位于38樓的辦公室，寬大的落地窗前擺放着一個方桌和兩張舒适的沙發椅，俯瞰窗外，一線江景茫茫，廣州小蠻腰等高大建築一覽無遺。

眼前的風景也恰似信保基金在業界的地位——截至上半年累計基金管理規模超越千億，無疑讓信保基金有了在業内站得更高的資本。

話題自然是從疫情開始，于2020年而言，疫情無疑是全球經歷過最大的一場“黑天鵝”。當然，對于信保基金來說，2020年的特殊遠不止這些。

2010年，信保基金公司注冊成立並完成管理人備案，成功發行首支多項目、認繳制基金-信保基金一期。截止目前，信保基金累計基金管理規模超過人民币1000億元，累計投資項目超過180個，荣獲中誠信國際AA+主體信用評級。從零開始到千億規模，信保基金花了整整十個年頭。

值得一提的是，這十年也同樣是國内房地産私募基金快速發展的十年。

時間倒流回2000年左右，随着房地産行業的迅猛發展，房地産基金的概念也開始引入國内。不過，對于那個風口上的房地産行業而言，地産基金的存在感並不高。直到2010年之後，國家開始頻繁出台調控政策，房地産基金也随之開始進入到快速發展期。

十年時間過去，房地産行業對于“私募基金”“募投管退”等名詞已經有了更為成熟的認識。随着公募REITs試點的推出，房地産基金也被賦予了更多想象。伴随着地産調控的再度升壓，地産基金也将進入一個新的發展階段。

“這個行業經歷了20多年的高歌猛進，如今确實需要沉下心來去做一些反思。”對于房地産行業，嶽勇堅有着一些不同的想法。

站在十年新起點的信保基金，未來要怎樣才能走得更遠，在新的發展環境中如何保持自己的競争優勢？身為掌舵者的嶽勇堅笑着說道：“我們一直都在思考。”

信保十年與規模藍海

“走得多快倒談不上，主要是比較穩健。和國外的同行相比，其實我們還有很長的路要走。”

讓人有些詫異的是，盡管已經從業多年，但嶽勇堅的言語神态中始終透露出一種謙遜。“這十年來，整個隊伍始終保持創業者的心态，在我們内部始終強調奮鬥進取和虛心學習。”

回看過去十年，嶽勇堅作為“局中人”，見證了信保基金與國内房地産基金同步成長的全過程。想到這，嶽勇堅不免有些感慨：“這十年，最大的感受就是不容易，我們不容易，同行也不容易。”

據不完全統計，截至2019年年底，國内地産基金市場上已經有超過2700支基金實體，由超過750家管理人在負責發行管理，總管理資金規模超過了1.5萬億元。根據基金業協會數據統計，2019年全年共新增283支已備案地産基金，承諾募集總規模為2000億元人民币左右。

盡管規模與十年前相比早已是雲泥之别，但嶽勇堅判斷，目前國内整個房地産基金行業仍處于發展起步階段。

“從房地産行業來說，中國早就在世界上名列前茅了。從排名上看，世界前十名的房地産公司基本上都是中國的房地産公司。但與此同時，房地産基金的發展水平仍遠不如國外。從這個角度來看，未來還有很好的成長空間，但同時也說明我們還有很長的路要走。”

對于房地産基金當前發展形勢的判斷，嶽勇堅既保持着樂觀，同時也有着謹慎的一面。

不得不說，信保基金對于穩健的追求與其股東之一的保利發展控股一脈相承。反映到規模擴張的節奏上，信保基金從2010年成立至今，基本上保持着每年100億的規模增長，鮮少出現放緩或加速的現象。

“過去十年對于房地産行業來講還是比較好的十年，其次，也得益于我們有比較良好的股東背景，保利和中信這兩家央企股東無論在品牌資源還是在實質的資金、項目支持上，都給予了我們很好的幫助。總的來講，這十年走得還算穩健。”

語調平緩溫和，在嶽勇堅的介紹中了解到，信保基金這十年來走過的路算得上是“四平八穩”。而這也讓人産生了一種誤解：鮮少激進的信保基金，或許對于規模並沒有太多的執念和想法。

“不是這樣的”，嶽勇堅笑着說：“追求規模會是我們很重要的奮鬥目標，沒有規模在市場上就沒有影響力，就有可能會錯失很多機會。”

他指出，規模之于企業肯定是很重要的，否則大家也就沒有必要去“追規模”了。但與此同時，大家也必須要看到“唯規模論”将會帶來很多的後遺症和弊病。“規模對我們至關重要，但要做有質量的增長，我們不會以犧牲風控標準和投資回報作為代價，要謹慎。”

嶽勇堅話鋒一轉：“當然了，國内房地産市場已經到了16萬億的階段性峰值，相比之下地産基金的規模才這麼一點，它的市場容量還很大，還是一片藍海。”

時刻保持着危機意識，同時又對行業充滿樂觀，是嶽勇堅和信保基金給人留下的又一印象。

“将來70%精力會放在管理和退出上”

需要承認的是，起步早、規模大、股東背景等都是信保基金有别于其他同行的優勢所在。然而，随着交談越來越深入，我們發現，在嶽勇堅看來，這些因素也僅僅是市場擴張的一塊敲門磚，更重要的是自身專業能力的夯實。

至于規模，那只是做好所有準備後水到渠成的結果。

“比如說債權投資，做債依賴于兩點，既依賴于項目也依賴于主體，但有時候反倒更多的是主體信用好就行。但是做股的話，主體信譽也幫不了你，主要看對項目自身的判斷，賺了就是賺了，虧了就是虧了。”

說到這，嶽勇堅不禁對這些年來行業的發展有些感慨。“其實大家都變成熟了，在十年前，你能看到市場的大多數都是明股實債，以債權為主，現在來看，股權上的合作越來越多了，大家對于整個房地産基金的理解也和十年前不一樣。”

在嶽勇堅的預判中，未來債權的投資空間會慢慢受到壓縮。“根據對金融機構的總體政策引導和意識的轉變，通道會慢慢壓縮。私募股權基金的定義就是做股權投資，債權應該由銀行這些做金融機構去做；其次，随着監管的三道紅線出台，市場以規模為導向的增長模式難以持續，股權基金會是更好的合作安排和選擇。”

盡管如此，但嶽勇堅也坦言，信保基金其實是選擇了一條比較難走的道路，從一開始，信保基金便是定位做股權投資。他笑稱，所以信保前期走得确實比較難，但也正因為前期的難和這些年的沉澱，後期才會變得更為主動。

和債權投資不同的是，股權投資對于基金機構的管理能力有着更高的要求，而這也正是做股權投資被嶽勇堅稱為“路難走”的原因所在。

“我們其實很早就意識到了這一點，所以在好幾年前就成立了專門的投後管理平台，這個隊伍目前的規模也已經擴大到了五十多人，能夠承擔房地産過程中全鍊條的管理。”

據了解，2013年信保基金正式成立“投後管理平台”，這一舉措也讓信保基金在房地産全鍊條布局方面先走了一步。2014年，信保基金發起設立信保基金二期，並開始正式進入房地産産業鍊投資布局。

值得一提的是，經過幾年的發展，目前信保基金的投後管理平台已經能夠在完成對自身投後管理工作的同時，還開始了對外部金融機構進行輸出管理。對此，嶽勇堅頗有底氣地表示，要看一個基金公司是否成熟，很重要的一個衡量標準便是看它的投後管理能力如何。

目前很多基金管理公司主要的精力是在“找錢”和“找投資項目”上，但嶽勇堅直言，随着市場發展，只要能給投資人持續不斷創造價值，錢會跟着優秀的基金管理人走。“首先先天要好，投的項目不能有大的問題，其次後天要好，管和退也要做的好。這兩個結合就能夠給投資人創造比較好的回報，這樣一來，錢其實是會跟着你跑的。”

至于信保基金未來的投資方向會側重于哪些，嶽勇堅表示，“我們希望多去做自己具備能力、具備基礎的事情，可以提前布局也可以提前準備，但不太會趕熱潮，為做而做。總體來講，會專注于不動産投資，也會根據不動産行業的發展特點及趨勢做前瞻性的布局。”

同時，嶽勇堅也提到，未來除了住宅開發周轉類項目，更考驗管理能力的存量市場将會成為衆人争奪的主戰場。

“中國不可能永遠是個大工地，像北京三環、四環、五環以内幾乎沒有了房地産開發，像紐約倫敦這類城市也不可能是大工地。存量市場需要提前布局，包括産業園區、公寓、不良資産等。”

嶽勇堅表示，實際上並不需要每一塊的團隊或能力都自己去培育，例如産業園區版塊，自己組建一個團隊來做商業園區太慢，也不一定能做好，應該在市場上找專業的具備資産管理能力的合作夥伴來合作，我們以PE形式投進去，形成股權合作，将來在具體項目上再形成項目合作。

對于如何挑選合作夥伴，嶽勇堅表示，“一是專業，二是誠信，三是風格與文化是否匹配。我們希望與志同道合、大家文化理念比較接近的機構合作，在過程中盡可能形成戰略合作，做深做透，無論是金融機構還是發展商，都是這樣的想法。

最後，在募投管退的側重方面，嶽勇堅表示，”我們原來的主要精力是在在投和募，但将來可能70%的精力會放在管和退上，投和募可能只占到30%。“

以下為觀點地産新媒體專訪信保基金董事長嶽勇堅先生的實錄節選：

觀點地産新媒體：您覺得十年發展過來，現在行業哪些特征與以前不一樣？

嶽勇堅：首先來說，房地産企業更成熟了，十年前房地産企業更多是以債權融資為主，包括明股實債，現在更多的是股權的合作，對房地産基金的理解也不一樣；其次是投資者也更成熟了，随着越來越多機構投資人的參與，整個投資人群體也變得更加成熟；此外，監管部門也更成熟了，並且出台了一繫列的監管政策、操作指引等，監管部門也在成熟。

觀點地産新媒體：信保基金到今年應該是超過了千億的規模，是怎麼樣做到這十年之間一直保持着這麼快速的增長？

嶽勇堅：快速談不上。對標整個房地産行業及國外房地産基金機構，距離還很遠。首先，中國的房地産行業早已是世界第一大房地産行業，排名前十的房地産公司基本都是中國的房地産公司；其次，我們的房地産基金和國外相比還有很大的差距，一方面說明有很好的成長空間，另一方面說明我們還有很長的路要走。

總的來說，過去十年信保走得還算比較穩健，同時這十年也是個大浪淘沙的過程。

首先，過去十年對房地産行業來講還是比較好的十年；其次，得益于我們有良好的股東背景，保利和中信這兩家央企，無論在品牌資源、聲譽嫁接還是在實質的資金和項目的支持上都給予很好的幫助；第三，這也得益于我們有比較好的企業文化傳承。

這十年發展我們堅持了幾點：首先我們始終堅持投資人利益至上，喊口号容易，能堅持做到這點真不容易；第二，始終堅持風控是企業的生命線，倘若只追求規模速度可以做的更快，但風險控制方面我們認為做得還是較好，這些年沒有出現較大的風險；第三，始終堅持優秀人才是企業最寶貴的資産，基金公司屬于輕資産公司，最終還是要靠人，隊伍怎樣決定企業能走多遠，走到什麼位置。

觀點地産新媒體：如果用一些關鍵詞來總結過去十年，您覺得會是哪幾個詞？

嶽勇堅：第一是“專注”。我們專注于自己擅長的房地産投資領域，專注于我們熟悉的房地産開發業務，沒有過多追求大而全，或追求自己不擅長不熟悉的領域。

第二是”奮鬥“。這十年來，整個隊伍始終還是保持創業者的心态，企業内部始終強調奮鬥進取和虛心學習。

第三是”穩健“。信保基金整體風格不過于激進，還是比較穩健務實的。

第四是”開放“。信保基金願意和所有的合作夥伴、投資人、股東能形成利益共同體、生态共同體。我們堅信，大家好才是真的好。我們始終堅持開放包容、合作共赢的發展理念。

最後是”創新“。無論是組織結構調整或者政策制定，每兩三年都會有一些變化。信保基金每年堅持開兩次務虛會，讨論碰撞形成全年的工作和重大改革創新重點，希望盡量做到與時俱進。

觀點地産新媒體：現在經濟也慢慢從疫情中復蘇過來，您覺得在這個過程中，房地産這個行業會有什麼機遇，以及房地産基金的機遇和挑戰在哪？

嶽勇堅：我認為宏觀經濟的壓力會讓房地産行業承擔更多的經濟穩定器的作用，房地産行業自身也需要穩定；發展到今天，行業所面臨的主要變化是”分化“，企業在分化、區域在分化、産品在分化；行業也在轉型，會更強調專業能力，未來大家應該苦煉内功。

對于房地産基金而言，第一，我們不應該去打價格預期，畢竟行業穩定是主要的；第二，行業在分化，要善于挑好的合作夥伴和好的交易對手；第三，大家要對行業有更深的理解，對自己的專業能力也要進一步提升，能夠對區域、對項目有更準确的把握和判斷。

觀點地産新媒體：股權投資對于基金管理機構的管理能力要求會更高，您怎麼理解？

嶽勇堅：是的。正是意識到這一點，我們在幾年前就成立了專門的投後管理平台，約五十人的隊伍，能夠承擔房地産過程中的全鍊條管理。現在這個平台公司不僅僅做自己本身的投後管理，還做外部金融機構的投後管理輸出，已經到了有能力、有機會輸出我們投後管理的時候。

我們原來的主要精力是投和募，但将來我們主要精力的70%會放在管和退，投和募可能只占到30%。這同時也體現了一個成熟的基金公司的能力中，很重要的能力是投後管理能力。

觀點地産新媒體：您覺得信保基金和其他的一些同行相比，最大的優勢是什麼？

嶽勇堅：一是優秀的央企股東背景；二是公司十年發展沉澱，在市場上積累了較好的品牌聲譽和信譽基礎，也就是所謂的先發優勢；第三是，市場上對我們的專業能力還比較認可。公司從一開始就定位于做股權投資，走了一條相對難的路。但前面難，後面相對在這個時候就會主動一些；第四，脫胎于保利發展控股，我們還是秉承了比較好的文化傳承，這也是支持我們企業發展的一個重要因素。

整體的文化風格就是”說到就要做到，做得要比說得好“，這兩句話在我們内部反反復復強調，已經根植于信保人的心中。

觀點地産新媒體：關于現在這個公募REITs的試點，您怎麼看？

嶽勇堅：任何新生事物的推出，從小到大，從不成熟到成熟，總有一個過程。

在資産端，中國有這麼多的存量市場，将來要去解決退出問題；在資金端，老百姓也需要更多穩健投資回報的産品。除了股票，REITs是具備比較穩健合理回報的投資品種。所以在資産端和資金端均有需求，無非是環境成熟與否，需要靜候水到渠成。

當然，我們也不會被動地等待，會不斷的思考、探索及尋求機會，總體來講對未來的發展還是充滿信心的。

觀點地産新媒體：除了存量市場，疫情托起了電商、大數據運營這樣的業态，信保基金是否有考慮這方面的布局？

嶽勇堅：實際上都會去思考。我們希望去做自己具備能力、具備基礎的事情，可以提前去布局也提前去準備，但不會去趕熱潮，為做而做；對于産業基金，産業是根、是魂，沒有産業做基礎，就是飄在空中，風險很大。

因此，我們會不斷尋求很好的産業運營類的合作夥伴，然後再慢慢朝着這個産業去發展，去布局。當然這需要一個過程。

觀點地産新媒體：對于房地産的上下遊産業鍊，信保基金布局的計劃是什麼樣的？

嶽勇堅：我們PE投了園區孵化器的公司，也投了做産業園區運營的公司，這家公司在大灣區運營了4個産業園區，當然還不夠，還有待檢驗。

我們投這些不會簡單定義自己為财務投資，都是作為戰略投資人，一方面所占股權比例不會太低，另一方面會有董事會席位，能夠參與到企業的管理決策，同時也是學習的過程。

觀點地産新媒體：今年上半年疫情沖擊也讓一些投資機會涌現出來，您覺得接下來行業會不會有一些窗口期和機會？

嶽勇堅：總體來講，下半年會比上半年機會更多。如果說今年和明年監管政策”三條紅線“堅定地執行，市場打掉大家對未來房地産美好的預期，這樣來講，就會有更多的機會。這個行業确實是20多年的高歌猛進，也需要沉下來了。

大家都應該在房價不敗中反思，我們作為業内從業人員也希望行業穩定。高歌猛進會令自己害怕，穩定的市場，合理的回報預期對我們來說更好做出判斷。

觀點地産新媒體：信保今年的管理規模也是過了千億，您覺得對于地産基金來說，規模意味着什麼？

嶽勇堅：規模肯定很重要，否則大家就不會去追規模，一定是看到規模的好處。只是到了一定階段，唯規模論會帶來很多的後遺症和弊病。

對于我們來講，追求規模會是我們很重要的奮鬥目標，沒有規模就在市場上沒有影響力，可能就沒有更多的機會。所以，規模至關重要，但要有質量的增長，我們做規模不能以犧牲自己的風控標準、犧牲投資的回報這些作為代價，我覺得這樣的規模我們要謹慎。

觀點地産新媒體：站在十年的關鍵節點，信保怎麼看未來的五年的計劃或階段目標，或者說最需要去做的一些事情是什麼？

嶽勇堅：未來五年，我們最需要做的事情是：第一，戰略上不出現大的失誤，戰略上大的失誤出現會很被動；第二，進一步打造自己各方面的能力；第三，把握行業發展的規律和機遇；最後，打造好的隊伍和好的文化，做好自己的内部建設。

一方面，我們房地産基金這個行業還很小，我們對應的房地産行業很大，意味着未來還有很大的發展空間。最重要的還是苦煉内功，這樣才能無畏行業及政策監管帶來的變化；另一方面，大的判斷行業還是比較穩定，不會出現斷崖式的下跌，行業整體向好。

我認為我們未來還有很多需要努力提高的地方，包括投後管理能力、專業投資能力、資金募集能力、内部管理及考核激勵機制等等，諸多方面需要努力提高，任重而道遠。