觀點直擊 | 華南城這半年 毛利率承壓與債務結構調整

觀點地産網 11月30日，華南城控股有限公司通過電話形式召開2020/21财政年度半财年業績發布會，除了主席兼執行董事鄭松興、執行董事鄭嘉汶、首席财務總監陳茂昌、主席助理及企業融資與投資者關繫負責人汪智斌，執行董事兼集團行政總裁趙立東也出席了會議。

“多項業務指標表現良好，部分指標已經超過了去年同期。”鄭氏一如既往保持低調，趙立東作為主要發言者，甫一開場便如是總結。

他所提及時代背景，即上半财年經歷嚴峻的經濟形勢及新冠疫情。

陳茂昌則用“令人滿意”形容上半财年的業績，其介紹，華南城在合同銷售、收入、EBITDA、淨利潤都保持了增長，同時負債比率與3月底相近。

上述業績增長的部分原因，歸功于成本控制有所成就。在業績會上，管理層數次提及成本控制的事宜。

被華南城自稱“比較驕傲”的利潤指標方面，期内毛利率錄得38%，管理層認為與其它房地産公司大約20%的毛利率相比，公司盈利能力仍毋庸置疑。

但這並不能掩飾華南城毛利率存在下行壓力，僅按半年計，過去三個上半财年該公司毛利率分别為41%、39%、38%。

過去多年，華南城一直圍繞着分布于8個城市的商貿物流項目開展業務，並在“商貿+物流”的基礎上探索其它業務，諸如“電商+網紅”、會員超市、教育、新能源汽摩配、醫美等。

華南城希冀轉型能為項目帶來活力，或許維持盈利能力的願望也在其中。

毛利率承壓

早在2019年初，華南城成立了投資開發集團、商業管理集團，這是趙立東進入公司主導的改革之一，目的是為了項目開發及招商運營的管理更專業化和精細化。

趙立東在接受觀點地産新媒體采訪時也曾表示，此舉主要精神是“專業的人做專業的事”。

從2020/21财政年度上半年情況看，華南城合約銷售80.7億港元，同比增長4.4%。陳茂昌解釋，若撇除匯率影響，合同銷售增長6.5%。

即便如此，半年銷售額增幅6.5%仍較同行為低。根據觀點指數統計，1-11月TOP100房企總銷售金額11.52萬億元，同比增長10.7%，累計銷售增幅較1-10月擴大1.1%。

在上半财年銷售中，鄭州、西安依然是主要貢獻地區；按類别看，住宅占比43.6%，但同比下降逾12個點，其次是多功能商業占比37%，交易中心占比20%。

陳茂昌表示，華南城全财年銷售目標160億港元保持不變，上半年已達標逾50%。

期内，華南城收入71.07億港元，按年增長22%，剔除匯率影響後增長24.4%；其中持續性收入13.24億港元，同比增長10.6%，剔除匯率影響後增長18%。

據觀點地産新媒體了解，持續性收入包括物業管理、倉儲物流、奧特萊斯等。其中物業管理總建築面積約1476.8萬平方米，半年收入增長3.3%至3.35億港元；倉儲物流收入增長3.5%至2.03億港元，奧特萊斯銷售總額(GMV)增長4.1%至8.66億元，收入則增長10.8%至2.231億港元。

按照華南城的展望，持續性收入年增長目標需不低于20%。

期内，華南城毛利率為38%，同比下降1個點。盡管管理層強調盈利水平仍較高，但若與過去相比，毛利率仍呈現下行的趨勢。

2017/18财年、2018/19财年、2019/20财年，華南城毛利率分别為43%、43%、45.7%；而2018/19上半财年、2019/20上半财年及2020/21上半财年，毛利率則分别為41%、39%、38%。

陳茂昌表示，截至9月底公司合同負債為156億港元，保證了未來兩三年的毛利率。

對于媒體所問及土地成本是否影響毛利率，華南城管理層並未直接回應。按陳茂昌的說法，公司擁有1700萬平方米土地儲備，並沒有補充資源的迫切需求。

趙立東則表示，公司傾向于選擇具有良好成長性、後期有爆發力的城市，目前有幾個城市已進入甄選範圍，但他並未透露具體情況。

控成本措施

除此以外，上半财年華南城母公司擁有人應占核心淨利潤7.35億港元，同比增長46.4%；母公司擁有人應占淨利潤6.54億港元，同比僅增長4.0%。

核心淨利潤高于淨利潤，這種情況在華南城過去幾個财年里都屬罕見。由于核心淨利潤未計入投資物業公平值收益及若幹稅務影響、商譽減值等，分析人士指，華南城或許受宏觀經濟及疫情影響，物業公允值也出現下跌。

無論如何，華南城對于核心淨利潤增長逾40%仍感到驕傲，核心淨利率也從8.1%升至10.3%。陳茂昌解釋，這一方面由于交付項目增加，另一方面也歸功于成本控制有所成就。

從費用控制看，陳茂昌介紹，上半财年公司繼續執行人員優化計劃，通過多重途有效控制成本。包括銷售及分銷開支，與銷售的比例從5.6%降至3.3%，行政開支從9.5%降至7.2%，“這兩個數據反映了管理層進一步改善運營效率的決心。”

負債方面，華南城淨負債相對淨資産比率為67.3%，淨負債對總資産比率為22%，總負債對總資産比率為49%，與年初相近。

“結果就是我們不斷改善債務結構和資本結構。”

業績會上，被問及負債控制問題時，汪智斌回應，目前總體融資利率仍處于“比較合理的水平”，也有“非常大的提升空間”。

原因在于境内外融資成本的差異，華南城境外融資成本目前處于10%-12%區間，但該公司維持8%左右的總體融資利率，主要是境内融資水平相對較低導致，“所以我們也有意識在近兩年優化整體債務結構。”

對此華南城的第一步策略即調整總體債務期限，以國内銀行貸款為例，年初3年以上國内銀行貸款為29億元，在半年内增至50億元，反映公司逐漸将短債變為長債；加權平均融資成本則為8.33%，較去年有所上漲。

陳茂昌補充，華南城在國内銀行融資成本大約是6%，貸款額度主要與租金收入相關。公司非常重視租金收入提升，其中一個原因便是對未來銀行融資有“非常大的正面的幫助”。

此前做公司未來展望時，陳茂昌也提及，要加強跟境内境外金融機構的合作，取得更好的增長，也改善資本結構和債務結構。

商貿物流轉型

商業管理集團方面，推行“重招商、強運營”專業化園區運營管理，是華南城近年來的主要戰略之一，在業績會上管理層同樣着重談到這方面的情況。

據觀點地産新媒體了解，趙立東表示，華南城在原有“商貿+物流”基礎上，引進了8個新業态，分别是“網紅+電商”、會員超市、平價家具、奧特萊斯，屬于成熟業态；以及教育、新能源汽摩配件、醫養美業、食品大健康，屬于培育業态。

目前全國8個華南城已經連續落地新業務，包括深圳、鄭州、南昌項目的電商網紅直播基地，南甯、合肥和南昌項目的會員制超市等。

這也被視為傳統商貿物流項目應對時代變化的案例之一，實際上随着技術的進步及運用，大部分線下都面臨着線上的嚴峻挑戰。

以電商業務為例，華南城旗下深圳、鄭州等地項目已入駐逾1000家電商，包括跨境電商等。趙立東曾對觀點地産新媒體談及電商業務，表示公司實際上打通了物品流通的産業鍊，從交易到展示，到流通等環節。

管理層強調，公司近幾年引入很多創新業态是保持持續活力的一個重要因素。

趙立東談及未來發展方向時，表示公司以全新業态進入新的城市，同時将引入更多合作單位，除了已披露的騰訊、萬達等，目前已在洽談其它方共同開發新的項目，以提高開發強度，縮短培育周期。

他同時表示，華南城将總結運營的經驗和教訓，對産業、生活配套和商業進行合理的配比。

數據顯示，2017/18财年、2018/19财年、2019/20财年，華南城合同銷售分别為120.2億港元、146.8億港元、135.1億港元，按計劃今年該公司拟維持160億港元目標不變。