解局 | 自如並購貝客里的集中式、分散式遊離

觀點地産網 從2014市場萌動，2016年政策加持，再到2018年資本狂熱，長租公寓曾是資本眼中的寵兒。

但從甲醛事件、公寓暴雷、盈利難題到蛋殼公寓陷入資金危局，長租公寓行業這幾年風波不斷，未來也愈發不明晰。

暴雷潮中，集中式長租公寓卻仍然相對安全。最新消息顯示，背靠鍊家資源、憑借分散式模式快速擴大市場規模的自如，選擇加碼集中式公寓。

11月30日，自如宣布戰略並購貝客青年精品公寓。根據官方海報，並購完成後，自如将在北京、上海、廣州、深圳、南京等7個城市，運營53個集中式公寓項目。

資料顯示，貝客青年精品公寓在全國擁有31個白領公寓，合計房源5000余間，分布在北京、上海、南京、蘇州、徐州等地。

對于此次收購，自如方面稱，有助于快速提升自如在核心城市的集中式公寓規模。或許，在分散式公寓達到一定規模後，自如也有意做大集中式，尋求兩者之間的平衡。

並購布局集中式

11月30日，自如官方宣布並購貝客青年精品公寓；午間，貝客青年精品公寓官方微博亦官宣了這一消息。

公開資料顯示，貝客公寓隸屬于江蘇貝客邦生活服務有限公司，該公司成立于2013年，經營範圍包含居民日常生活服務；企業管理咨詢；财務咨詢；物業管理；房地産經紀；企業形象策劃等。

目前，貝客青年精品公寓在全國擁有31個白領公寓，合計房源5000余間，分布在北京、上海、南京、蘇州、徐州等地。

並購完成後，自如将在北京、上海、廣州、深圳、南京等7個城市，運營53個集中式公寓項目，規模得以快速擴張。

除此之外，自如還在廣州推出首個租住社區——自如里，該社區擁有1500余套房屋，現已開放500套房源，入住率達到97%。目前，自如已形成了分散式合租、整租、豪宅，以及集中式獨棟和社區的全品類租住産品覆蓋。

一位業内人士在接受觀點地産新媒體采訪時指出，由于大家居住需求並不集中，所以分散式長租公寓較難做大，只有比較特殊的園區或者比較集中的辦公區做長租公寓才會比較有優勢，貝客的項目正是普遍位于大城市和人口淨流入的城市。

“今年長租公寓面臨很多問題，這次收購也至少說明自如在經營方面是比較穩健的，依舊有一定的能力進行擴張。”

“分散式公寓競争更激烈、無序，公寓運營商更難提供協同服務，也更容易受到限制，比如不能做N+1等。”協縱策略集團有限公司聯合創始人黃立沖分析，自如如果繼續走分散式公寓，上市的合規難度或許更高。

随着青客、蛋殼等陸續赴美上市，自如至今尚未登陸資本市場。自如CEO熊林曾對外表示，長租行業已由創業期進入精耕期，自如未來一段時間的首要任務是深耕企業産品、服務、技術、團隊，提升用戶體驗，因此不會急于啟動IPO，也沒有明确時間表。

不過，從2018年開始，自如已受到多輪資本加持。

2018年1月，自如完成由華平資本、紅杉資本、騰訊3家機構領投，華興新經濟基金、GA資本、H Capital、源碼資本、融創等機構參與了跟投的A輪融資，募集40億元，估值約200億元。

2019年6月，自如完成B輪融資，募集約5億美元，由泛大西洋資本領投，騰訊、紅杉資本、天圖資本等跟投，融資完成後估值達到約45億美元（318億元）。

今年3月，軟銀通過願景基金向自如投資10億美元，公司估值達到66億美元，這也是疫情期間對自如的一次補血，讓其資金鍊得以繼續運轉。

自如雙模式之問

資本方的“輸血”，為不盈利的自如提供持續發展資金。縱觀這幾年，自如還是将擴張重心側重在分散式公寓上，並成為目前長租公寓分散式的代表企業。

數據顯示，自如已經為全國九個城市近50萬業主、300萬自如客提供居住産品和生活服務，房源規模突破100萬間，入住率高達95%。

“集中式的自如寓在很早就已經出現，自如是一個綜合化的經營模式，集中式長租公寓和分散式長租公寓都有在發展。”财經研究員江瀚指出，因此，這次並購貝客，並不能說自如在改變自身的發展模式。

觀點地産新媒體了解到，自如早期曾進行集中式公寓運作，但2014年後，卻一直沒有更多集中式公寓項目拓展。

直到2018年，自如成立資管平台，才迎來集中式公寓的新一輪發展期。這一資管平台涵蓋自如豪宅、自如寓、自如驿、自如城市之光等多條整棟式公寓産品線，采用委托管理、租賃經營、戰略合作等三種合作模式，也被認為是自如重啟“集中式公寓”的標志。

有分析指出，自如分散式公寓和集中式公寓兩手抓，是為了實現規模化的同時實現規模效應。

“一些集中式品牌公寓房屋數量達到兩三萬間的時候，盈利狀況可能會改善比較快，管理成本、後台成本會大量分攤。”原鍊家研究院院長楊現領曾分析，分散式公寓容易上規模，但規模效應臨界點來得比較慢。

“分散式涉及到多個合同交易，尤其是今年暴雷事件，很大程度上也是因為房屋托管的成本比較高，造成和房東溝通成本較大。”上述業内人士分析稱，集中式确實有降低成本的優勢，並且利好規模效應的體現。

利弊解碼

長租公寓根據房源性質，能夠分為集中式公寓和分散式公寓兩種，兩者之間各有優劣。

其中，集中式長租公寓是指獨立成棟的出租房源，包括運營商以二房東模式租下經營賺取現金差價、重金收購持有運營，或是房企自有項目轉售為租。

集中式的模式主要是標準，對房型和内部配置實行統一裝修改造和對外招租，像萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓此類房地産開發商們進行運營，天生有開發、持有物業優勢，也解決了自持租賃土地的難題。

從經營角度看，雖然前提投入大，規模較難做大，但集中式長租公寓的運營成本更低，利潤也更高，便于標準化運營、提高管理效率，更易通過社交功能的設計形成客戶黏性。

“從長遠來看，解決城市人口租賃需求的主流方式可能還是分散式長租公寓。”據了解，由于分散式模式較輕，門檻較低，所以入局者更多，競争也更為激烈，主要以創業型公司為主。

這些企業依托資本方獲得資金支持，通過與小業主簽約獲取小區民宅，進行統一裝修出租，典型企業有自如友家、青客等。

通常來看，分散式長租公寓的健康運營方式是低收高賣，通過裝修和服務合理提高房屋溢價，實現盈利。

不過，在長租公寓搶占市場的早期，存在為了争奪房源和客源而“高收低租”的現象，也為自身經營埋下隐患，自如也不例外。

前我愛我家副總裁胡景晖曾于一場電話會議上指出，以自如、蛋殼為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高于市場正常價格的20%到40%在争搶房源，人為擡高收房價格，導致北京房租上漲。

這或許只是一個縮影。

不過，一些大的分散式長租公寓企業，亦能夠憑借規模沖淡“高收低租”帶來的部分壓力。不過，一旦出現現金流問題，經營依舊會受到影響。

在長租公寓遇冷、新冠疫情帶來經營壓力之時，頻頻出現分散式長租公寓暴雷。市場數據統計，2017-2019年共有69家長租公寓機構資金鍊斷裂或無法再經營。今年前十月，傳出暴雷消息的企業已超20家，上海、杭州、蘇州、成都、廣州等多地均有出現公寓企業接連暴雷。

今年，受到疫情影響下，房源空置期和空置率上升，自如為了保證現金流，也出現要求業主降房租，提高租戶租金的現象。

因此，有分析指出，适當提高集中式比例，或許能夠在一定程度上降低“高收低租”帶來的營收壓力，還可以有效調節供需配給、提升服務效率，並對租戶進行安全管理，提高品牌的競争力。

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