解局 | “焦慮”中交地産13億南京擴儲

觀點地産網 在綠城學習了五年的李永前，回到了中交後做第一件事，就是“復制綠城”。

緊接着，闖入千億陣營、做到央企前三的目標再度提上日程，加速拿地、加緊籌錢，成為中交這一年的主旋律。

購置土地，是李永前始終堅定地一件事。

12月1日，南京主城區出讓7宗涉宅地塊，總起始價達到78.6億元。中交地産以12.7億元拿下位于栖霞區的一宗住宅地塊，溢價率8.55%。

據觀點地産新媒體不完全統計，截至前十月，中交地産新增全口徑土儲745.89萬平方米，超過去年全年的492萬平方米，權益土儲568.6萬平方米，拿地權益金額312億元，新增貨值1494.4億元，接近去年的兩倍。

持續在公開市場拿地，透露出中交地産對規模的渴望，但大手筆購置土地的同時，負債攀升等問題也随之而來。

錯失最佳擴張時機的中交，2020年似乎稍顯“焦慮”，鉚足了勁在追趕，但路途仍舊漫長。

13億南京擴儲

12月1日，南京本月首場土拍打響，總共出讓七宗涉宅地塊，總建築面積87.35萬平方米，總起始價78.55億元。最終，兩宗地塊底價成交，三宗地塊低溢價成交，剩余兩宗地塊均觸頂最高限價，将進入現場搖号程序，總攬金82.1億元。

一邊是底價成交，一邊是觸頂搖号。對此，分析人士提到：“自從甯九條新政後，南京土拍市場呈現出比較明顯的冷熱分化趨勢。”

據觀點地産新媒體獲悉，此次觸頂搖号的地塊分别為G90号地塊和G91号地塊，前者位于六合主城闆塊，為配套相對成熟的生活區、人文底蘊深厚的老城區和亟待改造的棚戶密集區；後者位于六合新城，具有現代城市綜合服務設施和配置標準。

“從過往土地拍賣來看，六合闆塊整體熱度較高，雖然G89号地塊也在六合區，但地塊屬性為商住地，配建、自持要求較多，對開發商而言，整體難度更大一些。”

上述分析人士還透露，“甯九條”新政以來，南京土拍市場出現了結構性降溫，但對于熱點闆塊的宅地，開發商的拿地熱情和地價，依然居高不下。

在此次南京土拍中，令人關注的不僅僅是這一冷一熱的拍賣結果，中交地産亦成為另一讨論熱點。

據悉，中交地産旗下華通置業有限公司經過11輪報價，以12.7億元拿下92号地塊，溢價8.55%。

該地塊名稱為栖霞區栖霞街道工農路以西9#西側地塊，土地出讓面積為3.33萬平方米，容積率為2.5，建築面積為8.34萬平方米，地塊類型為住宅用地，起拍價為11.7億元，樓面起價為14033元/平方米。

不止這一次，中交的身影今年曾出現在各地拿地現場上。

據觀點指數公布的《1-10月中國房企新增土地儲備報告》，2020年1-10月，中交地産新增全口徑土儲745.89萬平方米，權益土儲568.6萬平方米，拿地權益金額312億元，新增貨值1494.4億元。

僅今年前十月，該公司土地儲備就大幅超過去年全年，新增貨值更是接近去年兩倍。

對此，分析人士提到，上半年受到疫情影響，房企在拿地方面相對謹慎，中交作為央企，有中交集團在背後托底，資金壓力並不大，選擇在疫情期間拿地，顯然存在抄底與彎道超車的心态。

“但下半年，各大房企開始搶地，中交還是繼續維持拿地的力度，可以看出此類企業在規模方面的渴求。”

對房企而言，土儲規模與結構在很大程度上影響着業績走勢。在李永前回歸中交後，就曾定下“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年千億之上”的目標。

但2019年未完成350億目標，2020年前三季度銷售金額約300億元。無疑，将千億提上日程的中交地産，也唯有通過土儲來為自己加一把速。

“焦慮”中交地産

進入2020年，在千億規模及三條紅線壓力下，中交地産似乎越發焦慮。

事實上，這種焦慮情緒，從孫國強時代就開始了。

2016年，恒大銷售金額突破3700億元，成為銷冠，萬科以3647.7億元緊随其後，而中交地産兄弟公司——綠城，實現合同銷售金額2550億元，位列行業第四。同一時期，中交地産銷售額不到百億。

為了轉變運營機制，實現更大發展，孫國強曾試圖引入民企混改中交地産，但無疾而終。與此同時，漫長的改革與磨合以及管理人員頻繁變更，都使中交錯失了發展時機，導致了現在規模和業績的落後。

2020年，這場變革迎來了新的進程——李永前的回歸。

李永前于2014年入職中交，而後與李青岸等作為中交集團派駐綠城的第一批高管，正式于2015年3月進駐綠城。

據悉，在綠城任職五年，李永前主要負責投資管理業務，期間綠城新增土地由最初9個到37個，再到2019年的79個。

在分析人士看來，李永前等一批高管到綠城，也是因為能讓中交的地産業務有進一步提升。

這些年，中交地産的發展始終不溫不火，但這家企業希望迎頭趕上，並在2017年10月的品牌發布會喊出挺進“央企前二”的口号，後來，“央企前二”變成了“央企前三”。

雖然離“央企前三”的目標仍有距離，但中交地産顯然正在加速追趕。2019年，中交地産全年銷售金額為434.5億元，而2020年，按觀點指數最新發布的《2020年1-11月中國房地産企業銷售TOP100》榜單顯示，前11月其銷售金額已達644.5億元。

回歸後的李永前，開始效仿綠城“兩條腿”走路，即輕重資産並舉的開發模式，重資産模式是在五大戰略區域繼續以房地産開發為主，而輕資産是推進代建。

于是，買地儲糧、尋找新的增長極成為中交地産眼下更關注的事情，今年以來頻繁在公開市場拿地，先後搶下北京、武漢、重慶、南京、廈門等城市多宗地塊。

對比來看，2016年、2017年、2018年三年，中交地産新增土地儲備分别為62.06萬平方米、172.26萬平方米與258.67萬平方米。2019年全年，該公司在納儲方面有所發力，全年新增土地儲備492萬平方米，總土地價款達到343億元，2020年加緊拿地。

分析人士認為：“中交今年拿地比較猛，但要實現規模擴張，開發、銷售得跟上，另外，此類企業後續還需警惕負債過高的問題。”

事實上，伴随着土地儲備不斷增長，中交地産負債水平也不斷攀升。因此，2020年，其亦不斷通過多種方式來實現資金的平衡。比如，合作拿地。

能夠看到，中交除了自身參與招拍挂拿地，還通過合作拿地、出售股權引入合作方等形式加大合作力度，降低資金壓力。

除此之外，這家央企還通過轉讓少數股權的形式，實現項目出表，如此前轉讓旗下浙江紹興項目公司2%股權等。

但無論是納儲、代建，或是千億目標與降負債，仿佛都與李永前在綠城做所的事情類似。

2020年，急于追趕的中交，能否交出一份亮眼的答卷，還沒有定論。

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