與綠城、奧園告别後的百年人壽 13億接盤了海航天津項目

觀點地産網 散賣多年後，海航投資終于決定一次性清倉旗下地産項目。而接盤方，是那個地産商們數次想要收購的金融平台——百年人壽。

12月4日，海航投資集團股份有限公司發布公告，其全資子公司天津億城山水房地産開發有限公司與百年人壽保險股份有限公司共同簽訂了《億城堂庭項目（虹都中心/虹都名苑）不動産銷售協議》。

根據協議，雙方約定由百年人壽購買億城山水開發建設的億城堂庭項目剩余寫字樓、集中商業、商鋪、酒店式公寓及車位，項目包括各類物業的總可售面積10.3萬平方米及車位1149個，合同總金額12.73億元。

海航投資表示，公司體内存量房地産項目主要為天津億城堂庭項目，自項目2016年竣工以來，公司持續進行散售。本次拟銷售資産為公司房地産業務的尾盤。

也就意味着，這次交易的達成，将是海航投資正式告别房地産行業的標志。

清盤房地産

天津億城堂庭項目，是海航投資最後一個主要體内存量房地産項目。

據觀點地産新媒體查閱，天津億城堂庭項目的總建築面積為10.3萬平方米，包括寫字樓2.08萬平方米、地下商業2.8萬平方米、主力店3.89萬平方米、次主力店9335.55平方米、商鋪4532.97平方米、酒店式公寓1390.49平方米。

這個項目坐落于天津市紅橋區勤儉道與光荣道交口西南側，項目于2016年竣工，而海航投資一直以散售作為主要去化手段。但顯然這並不是一個高效的方式。

數據顯示，在今年上半年，該項目共完成LOFT項目13套房屋的簽約銷售工作，完成簽約銷售金額1112.76萬元。而截至2020年6月30日，該項目共完成LOFT項目502套房屋的簽約銷售工作，該項目累計簽約額4.58億元，公司收到來自該項目4.41億元回款。

在半年報中，海航投資便專門提到，根據目前銷售進展情況，公司積極采取各種措施減少本次新冠疫情對銷售工作的影響，以盡快完成全部天津億城堂庭項目LOFT公寓銷售。

如今，海航投資為了快速将項目剩余存貨銷售，找來了項目的債權方，一次性将項目全盤轉讓。本次公告便指出，除13套酒店式公寓及1149個車位外，其余各類物業前期均已抵押給百年人壽。

據了解，百年人壽是在2017年成為海航投資的債權方。彼時，海航投資與百年人壽簽署《天津億城山水房地産開發有限公司新增資本認購暨增資協議》、《天津億城山水房地産開發有限公司新增資本認購暨增資協議之權益保障協議》等協議，約定百年人壽拟對天津億城山水增資人民币11.5億元。

按照彼時的約定，百年人壽投資期限為五年，每年收取約定固定投資收益，五年到期後由公司以百年人壽實繳出資余額回購百年人壽所持有的天津億城山水全部股權。

值得一提的是，在2018年及2019年，海航投資均有逾期支付百年人壽利息的情形。其中，2018年逾期4048.33萬元、2019年逾期2880.49萬元，分别延遲2到3月支付。

2018年、2019年期間，房地産行業一直是近年海航投資的主要營收來源，在2018年占比達到86.58%、2019年達到80.15%，分别有2.34億元及1.71億元。但是，在2020年上半年，這項收入銳減到僅有1070.45萬元，占營業收入的比重僅有35.25%。

或許可以理解為，海航投資欠着百年人壽的錢，卻因為散售的不利，導致其房地産項目營收連足額支付其在百年人壽借款利息的能力都沒有。

這樣判斷，海航投資将天津億城堂庭項目全部出售予百年人壽，更像是一種無奈的舉措。

百年人壽與房地産

相比于海航投資，百年人壽與房地産行業的關聯也可謂是有緣無分。

百年人壽于2009年6月1日成立，總部位于大連，是東北地區首家中資壽險法人機構。在2015年，大連萬達從國電電力發展股份有限公司和遼甯時代萬恒股份有限公司分别受讓了百年人壽1億股份後，總計持有百年人壽9億股，成為第一大股東。

不過，由于萬達集團深陷資金鍊風波，很快百年人壽被擺上了拍賣台。

2018年底，綠城中國成為了百年人壽的第一個接盤方。彼時，綠城中國公告宣布，以27.18億收購百年人壽保險股份9億股股份，相當于目標公司于股份轉讓協議日期股份總數的11.55%。

随後于2019年7月，中國奧園集團股份有限公司發布公告，宣布拟收購百年人壽保險股份有限公司13.86%股份，交易對價為32.62億元。轉讓百年人壽股份的共有三個賣家，為大連城市建設集團有限公司、大連乾豪坤實置業有限公司和大連國泰房地産開發有限公司。

很快，兩家房地産公司均放棄了這項交易。綠城中國于2019年8月公告終止收購百年人壽9億股股份。原因是由于中國銀保監會並未于支付購買價後的規定期限内就收購事項發出批準，故股份轉讓協議終止。

中國奧園則于今年年初表示，拟終止收購百年人壽保險股份。原因是由于收購事項的先決條件未能按約定時間達成，因此該等協議予以終止，賣方須根據條款向買方退還相關款項。

而翻看中國奧園協議中的先決條件，最有可能遭到變卦的仍是“中國銀保監會批準根據收購事項變更目標公司的股東，並完成有關工商變更登記。”

除了上述股東想要轉讓股權之外，百年人壽第二大股東科瑞集團有限公司拟轉讓所持公司的7億股股份。也就是說，百年人壽未來股權具有極大的不确定性，股權變動将對公司董事會構成和戰略規劃産生影響。

動蕩的局勢，分散的股權，讓百年人壽在經營業績上並不好看。

雖然，2020年，百年人壽實現保險業務收入397.51億元，同比增長23.96%，投資淨收益39.79億元，同比增長91.46%，實現淨利潤11.56億元，同比上升404.77%，同期年化淨資産收益率為19.37%。

但是，2019年10月，監管入駐百年人壽，檢查公司股權、資金違規投資等問題，目前仍無法獲取監管檢查結果。而百年人壽自2018年以來，已連續6次風險綜合評級為C類，在2020年2季度風險綜合評級仍為C類。