大悅城南下 40億首入廈門里的商業考題

觀點地産網 這兩年，大悅城的步伐悄悄南移。繼深圳、三亞落地新項目後，這一次，擴張步伐移至廈門。

12月9日，大悅城聯合廈門軌道交通集團和廈門住宅建設集團斥資39.55億元拿下廈門集美2020JP06地塊，據悉，該地塊将打造成集大悅城綜合體，初步定位閩南濱海文藝潮流地，預計2024年亮相。

有消息顯示，早在2019年，大悅城就與集美區政府簽約意向合作，未來廈門首個大悅城綜合體将選址在新城核心區，此次拿地意味着這一項目或将正式落地。

事實上，自2007年首家大悅城在北京西單開幕，此後的10年間該公司僅開出8個購物中心，“慢”成為標簽。重組之後，大悅城對商業規模也有了新的要求，提出将以每年三到五個新項目的速度增長，力争在2020年布局30個商業項目。

對大悅城而言，落地廈門集美，無疑意味着其商業版圖再添一員。但随着廈門城市規劃、自貿區優惠政策、人口向島外遷移等多重因素影響，集美地區将會聚集起一大批的商業項目，初入廈門的大悅城亦将面臨巨大的競争。

40億首入廈門

大悅城的商業版圖再次擴容，與碧波萬頃的廈門牽起了一線姻緣。

12月9日，大悅城聯合廈門軌道交通集團和廈門住宅建設集團競得廈門集美新城片區的一宗商住地塊，成交價格39.55億元。

資料顯示，該地塊位于集美區11-11集美新城片區杏林灣路與誠毅中路交叉口，宗地面積12.79萬平方米，地上總建築面積為23.22萬平方米，地塊用途為城鎮住宅用地、零售商業用地、教育用地等，其中，商業部分總面積10萬平方米。

該地塊的起拍價為30億元，商品住宅部分的起拍樓面地價按1.8萬元/平方米。據市場消息稱，集美地塊共吸引了大悅城聯合體、龍湖、華潤等房企參與競價。

地塊開拍後，大悅城率先應價30億元，龍湖緊随其後，兩家拿地主體開展了十余分鐘的追逐戰後，華潤也不甘示弱，接連喊價，彼時價格接近32億元。

華潤入場後，龍湖開始進入觀戰狀态，于是場面變成大悅城與華潤之間的角力賽，價格也從32億元一路飙升至33億元、34億元，當價格沖破37億元時，龍湖再度加入戰場，三方的拉鋸戰持續升溫。

最終，經過191輪的競拍，地塊由大悅城聯合體拿下，成交價39.55億元，商品住宅部分成交樓面價24762元/平方米，溢價率32%。

據大悅城地産晚間發布的公告顯示，公司、廈門軌道交通集團及廈門住宅建設集團共同設立項目公司開發上述集美區地塊，三方分别持有51%、24.5%及24.5%的股權。

分析人士告訴觀點地産新媒體，集美區近兩年的規劃和發展都挺不錯的，加上此次出讓地塊的位置也比較好，所以引發了多家争搶的情況。但大悅城此前就曾與集美區政府簽署協議，在該地建設大悅城項目。地塊開拍之前就有消息透露，或将定向出讓予大悅城。

據悉，此次出讓的地塊位于集美新城主幹道，有杏林灣路從地塊穿行而過，周邊誠毅中路、誠毅東路、桐林路、立德路、瓦山西路等支路，公共交通方面地塊位于地鐵1号線、地鐵6号線(在建)交匯站官任站正上方，屬于TOD地鐵上蓋項目。

“便利的交通能為購物中心輸送足夠多的人流，一般而言，交通樞紐型購物中心具有非常高的商業價值”，上述人士提到，客流量是商業項目的重點，而交通是直接影響客流的重要因素。

商業氛圍來看，自從廈門自然資源和規劃局對外發布《廈門市城市設計標準與準則（試行）》，将新城、新區等景觀影響力較大的片區劃定為第一層級重點片區後，集美新城迅速發展起來。

以此次大悅城拿下的地塊為例，地塊周邊有寶象紅星美凱龍、集美湖豪生大酒店、靈玲大酒店等星級酒店配套，兩公里範圍内還有中交、世茂、龍湖等開發商打造的大型商業綜合體正在動工建設，初步形成了一個商圈。

上述分析人士提到，随着産業的入駐、地鐵的開通和居民的增加，一大批功能定位互補的大型項目逐步落地，集美新城片區未來将形成比較繁華的商業氛圍。

但也有業内人士持有不同觀點：“近兩年，随着廈門政府的規劃和建設，住宅、商業等項目逐步從島内向島外遷移，集美區作為重點片區，也迎來了快速的發展，但島内發展了40多年，島外可能還需要很長一段時間才能成熟。”

的确，商業零售是争奪顧客時間和關注度的競争，對客流量有極大的要求，粗略算來，接下來集美新城将有近十個商業綜合體面世，這個地區能否承載這麼多的商業項目？首度布局廈門的大悅城，又能否從在競争當中突出重圍？一切還無法蓋棺定論。

大悅城擴張考題

2018年年末，中糧地産與大悅城地産的重組方案獲得中國證監會審核通過，這意味着歷時17個月的重組獲得最終批準。重組之後，大悅城地産依舊以商業地産為核心，發展城市綜合體平台。

在規模擴張方面，作為大股東的大悅城控股，其董事長周政在接受觀點地産新媒體采訪時曾表示，未來3到5年拟拓展10-15個大悅城繫列産品，進一步加快大悅城繫列産品規模擴張的步伐。

為了實現規模的擴張，一方面，大悅城通過自建或者引入合作方共同開發的方式擴大規模，如此次拿地的廈門大悅城。

另一方面，大悅城通過基金的模式，進一步盤活資産，擴大體量。據悉，2018年，新開業的上海長風大悅城、杭州大悅城和西安大悅城均是通過基金並購改造實現，而“大興·大悅春風里”是大悅城控股聯合高和資本成立城市更新並購母基金之後，收購的首個投資項目。

此外，大悅城還通過管理輸出模式運營天津和平大悅城、昆明大悅城、鞍山大悅城及北京大興大悅春風里等項目。

截止今年中期，大悅城已開業10個大悅城購物中心及1個祥雲小鎮項目（不含管理輸出項目），可出租面積共計85萬平方米，上半年平均出租率91.4%，上半年實現租金收入10.9億元。同時，在今明兩年，大悅城計劃開業7個項目，其中今年開業2個，明年開業5個。

不過，2020年，受新冠疫情影響，商場、購物中心門可羅雀，甚至有的購物中心出現了閉店歇業的情況，大悅城亦不可例外受到影響。中期數據來看，大悅城地産實現營收35.25億元，同比下降47.6%，期内溢利為4.43億元，歸屬股東淨利潤1.15億元，分别同比下降73.8%及86.9%。

如今，大悅城再度南下，計劃在廈門集美新城打造商業綜合體。但這家企業要面對的，還有規模之後的盈利問題，企業間的競争問題，商業同質化問題......大悅城又該如何應對？