“股神”合生 出售北京農商行股份套現22億里的債務風雲

觀點地産網 曾經的地産航母合生創展有了新的稱号——股神。

今年中期，合生創展首次對外宣布，正式把股權投資納入主要業務活動之一，自此之後，這家企業在股權投資方面動作頻頻。

11月中旬，合生創展花了64億港元在公開市場進行了一繫列購入上市證券的事項，近期，這家企業因“炒股”又賺了22億元。

12月11日晚間，合生創展披露，拟以總轉讓價約人民币21.57億元出售442,000,000股北京農商行股份，每股平均價為人民币4.88元。

據悉，標的股份約占已發行的北京農商行股份的3.638%，平均成本約為每股人民币2.73元。在這一基礎之上，以每股人民币4.88元出售標的股份，估計合生創展可獲得約78.75%的利潤。

事實上，房企進行股票投資是很正常的行為，一方面，進行此類投資能夠盤活閑置的資金，另一方面，股票投資較不動産投資或其余投資更容易變現，是一種相對靈活的方式。

就合生創展而言，對北京農商行的投資與套現動作，無疑對其補充現金流、增加自有資金起到了重要作用。

持倉十年賺了8億

從合生創展的情況來看，股權投資算是一門比較賺錢的生意。

12月11日，合生創展的間接全資附屬公司中先國際控股、上海大展（作為全體出讓方）與買方北京國有資本經營管理中心簽訂了該轉讓協議。

根據該轉讓協議，全體出讓方同意以21.57億元出售標4.42億股北京農商行股份，約占已發行的北京農商行股份的3.638%。預料在該交割後，上海大展将不再持有北京農商行股份，而中先國際将繼續持有82,370,000股北京農商行股份（約占已發行的北京農商行股份的0.678%）。

合生創展與北京農商行于十年前結緣。

2010年12月20日，中先國際與北京農商行訂立認購協議，中先國際以每股認購股份人民币1元(相當于約1.23港元)或總認購價現金人民币2.38億元(相當于約2.93,億港元)認購北京農商行股份。

此外，除了中先國際，上海大展也與北京農商行訂立了相關協議，其認購協議的所有主要條款與中先國際認購協議的主要條款大致相同。由此，合生創展透過中先國際及上海大展認購的總認購股份按全面攤薄基準計相當于北京農商行經發行總認購股份擴大之已發行股本約4.99%。

如今，十年時間過去，合生創展選擇出售大部分北京農商行股權。在分析人士看來，類似合生創展這種炒股動作，從某種程度上來講，如果股票市場行情好，獲利性還是非常大的。

事實上，繼2019年第一大股東變更後，北京農商行的股權今年再次迎來重大變化，今年中期，北京市基礎設施投資有限公司受讓該行10.6億股股份，持股比例為8.7257%。

上述分析人士提到，股權結構分散是北京農商行一直以來存在的問題，受惠于此次的股權變更，北京農商行IPO有望提速，此時轉讓農商行股份，或能換取較高的溢價。

據觀點地産新媒體獲悉，全體出讓方擁有的北京農商行股份，其總成本約為人民币14.3億元，以該成本全體出讓方共持有524,370,000股北京農商行股份為基礎，全體出讓方的平均成本約為每股人民币2.73元。

在這一基礎上，合生創展以每股人民币4.88元出售標的股份，也就是說，此次出售北京農商行股份，合生創展每股可獲利潤2.15元，即78.75%的利潤。

而在公告日，合生創展預料在減去涉及的估計稅項及其他開支後，淨總轉讓價估計約為人民币19.19億元。按此計算，此次轉讓北京農商行股份的每股淨轉讓價為4.55元，預計轉讓淨利潤為8.04億元。

合生債務風雲

“合生創展的發展模式和很多港資房企類似，像新世界、九倉置業等都有類似利用閑置資金炒股的案例”，分析人士提到。

對合生創展而言，炒股不僅僅能夠最大限度的運營其閑置資金，更能為其補充現金流、增厚自有資金。

彼時穆迪等多家報告表示，合生創展現金水平偏低及銷售執行情況較弱，同時短期内有大量債務到期，其中包括2012年11月到期的3.5億美元高級票據，顯示其流動性風險開始上升。

據悉，自二代朱桔榕上位以來，合生創展鍊接大手筆拿地，銷售方面也加了一把勁。數據顯示，2020年前11月，合生創展錄的的總合約銷售金額為約人民币302.05億元，較2019年同期約人民币208.08億元同比上升45.2%，同期的銷售面積則為147.94萬平方米。

截至上半年，合生創展資産總值2479.7億港元，負債總額由上年末1290.88億港元增加至約1700億港元，增長31.7%；債務總額由633.9億港元增加至888.94億港元，增長40.2%；今年新增借貸大致730個億，兩年内要償還的債務300億。

2020上半年，合生創展現金短債比為0.9，淨負債率為92%，剔除預收款後的資産負債率為66.6%。