樓市調查 | 孤獨豪宅 雅居樂4年華大物流地塊入市前景

觀點地産網 2020年末復蘇的廣州樓市加入一位玩家——雅居樂天際715。它是一個還未誕生就被標上“豪宅”標簽的明星項目。

回想2016年，廣州招拍挂市場火熱溢價拿地盛行。雅居樂擊敗碧桂園、華發、越秀與地鐵聯合體、保利、時代、合景泰富、龍湖、融創等約30家房企，以21.7億元溢價率120%，将樓盤前身荔灣華大物流地塊收入囊中。

成交樓面地價36995元/平方米，除去競配建樓面地價35216元/平方米，更是打破了當時廣州全市單價記錄。只是從成本層面考慮，看起來雅居樂似乎正重蹈過去“因拿高價地倒逼打造豪宅”的覆轍。

高昂的地價，意味着地塊項目要面臨的是去化套現上的壓力。因此拿地後該項目蟄伏了超過4年，期間關于戶型、棟數和建設進度存在各種猜測。唯一未有引起異議的是樓盤的售價。

正如雅居樂集團主席兼總裁陳卓林在2016年中期業績會上所說，公司會通過規劃和設計，将項目賣到5萬多到6萬單價。當然這只是2016年時候的看法，如今天際715就即将以吹風價7.5萬-8萬元每平面市。

不過這樣的單價放在當地區域内會有競争力嗎？尤其是當珠江兩岸荔灣區、海珠區有不少一二手改善型住宅可供選擇，入市前景又有多樂觀？所以與以往的豪宅項目不同，雅居樂此次在産品打造上，就暗示了其為加快銷售所作出的某種讓步。

高價地往事

回顧歷史，雅居樂在廣州推出的豪宅項目不多，在天際715之前還要追溯到2012年開盤的富春山居。

按照當時的規劃，富春山居與另外兩個同時期入市的南京藏龍禦景、成都鉑雅苑，共同組成公司最高端産品線“A+”繫列的首批項目，它們被形容為雅居樂部署三年的戰略轉型的代表作。

據了解，A+繫列是雅居樂要從郊區大盤開發模式轉型的其中一條路線，是位于城央的豪宅産品。除此之外，在海南陵水清水灣取得空前成功後，雅居樂決定押寶旅遊地産，開發以雲南騰沖原鄉為代表的文旅豪宅大盤。

但與以低價圈地為主要動力的文旅地産相比，A+繫列項目幾乎都是在樓市火爆地市異常火熱的2009年至2010年期間拿下的高價地建成。

其中廣州富春山居項目是雅居樂在2009年10月，以總價43.41億元拿下的科學城KXC-F8-1-1地塊，折合樓面價7074元/平方米，溢價率152%，刷新當時廣州土地出讓總價紀錄。而當時科學城區域土地出讓平均樓面價只有約5000元/平方米。

2010年2月雅居樂斥資10.05億元落子南京江甯九龍湖闆塊G01地塊，折合4407元/平方米的樓面價，刷新了當年江甯片區的地價新高。這副地塊就是後來的藏龍禦景項目。

因此當時有市場分析稱，與其說雅居樂是自身轉型需要去發展豪宅項目，倒不如說是因為高價拿地倒逼其打造高溢價的豪宅産品。摩根大通就在一份研究報告中指出，雅居樂在2009和2010年購入過多昂貴的土地，因此被迫開發高端項目。

無論如何，當這批産品在2012年集中入市時，雅居樂決定将它們歸類到一條新的産品線，並宣布随着A+項目的研發，雅居樂的産品結構将更多元化，“是雅居樂穩健發展的要求。”

但2010年出台的房地産國十條，豪宅是調控的重點，兩年的調控之下政策的影響力度不減，影響了豪宅項目的去化速度。

2013年至2015年，由于此前的戰略錯步，雅居樂雅居樂積壓了不少産品與需求不符的項目、政策調整導致銷售失利的項目，尤其因為高端産品比重過大而出現銷售不力的情況。調結構去庫存是該公司當時的既定戰略，而A+繫列産品的降價促銷亦不可避免。

再以成都鉑雅苑為例，2013年8月該項目推出的全新組團“玺園”，其清水房銷售單價下降到8800元/平方米。 2014年3月，鉑雅苑則再折價推出7000元/平米清水房和1.3萬元/平方米精裝房

廣州富春山居項目最初推出定價為2.8萬-3.5萬元/平方米，到2013年7月售價也向下調整到2.3萬元/平方米。2013年10月項目還進一步推出特價單位，單價下調至1.7萬元/平方米。

回看雅居樂天際715項目的建設歷程，它幾乎復制了舊時A+繫列産品相同的路徑，同樣成為房地産市場周期性的産物。

渡過被管理層稱為最糟糕的2015年，雅居樂在2016年進入恢復調整期。相對寬松的政策環境和日漸復蘇的市場，加大了國内開發商的購地欲望。于是“地王潮”在2016年出現，不少房企新增土地金額創下歷年新高。

雅居樂2016年的投資拿地戰略調整明顯，拿地的目的在尋求高周轉項目並實現現金流快速回正。同時，由于一二線中心城市的周邊縣城、衛星城市受到追捧，雅居樂也明顯增購了在這些城市和地區的土地。

恰逢集團旗下的高端項目受活躍的樓市影響逐漸進入收獲期。2016年雅居樂在廣州錄得80億元銷售額，其中兩大地鐵上蓋豪宅項目，劍橋郡和富春山居即奪金57億元。成為公司業績回暖的重要基礎。這進一步增強了雅居樂進入一線拿地的決心。

當年，雅居樂宣告準備100億資金購置新土儲，而實際拿地情況更加激進——其于北京、常州、佛山、廣州、海南、惠州、蘇州、武漢、鄭州、中山、珠海及美國南舊金山增添預計權益總建築面積共232萬平方米的土地，應付土地金額達到192億元。

雅居樂就是在這種情況下，毅然以21.7億元成交價，溢價率120%奪下天際715樓盤前身荔灣華大物流地塊。成交樓面地價36995元/平方米，除去競配建樓面地價35216元/平方米，打破了當時廣州全市單價記錄。

衆所周知，進入2018年房地産行業峰回路轉，市場整體基調出現下行的趨勢。肩負成本壓力的天際715自此蟄伏了超過4年。在此期間，雅居樂産品結構繼續向剛需靠攏，其次是改善型産品和旅遊地産産品，高端型産品再不是主要的發展方向。

“廣州已經很多年未見有雅居樂的豪宅推出，新盤算是一種驚喜。”有業内人士表示，但這並不能決定該項目入市後的成績高低。

“豪宅”

“（地價）就是很貴，當時已經高過廣鋼了……它定這個價可能還是因為他的成本和一個基本利潤的考慮。”合富研究院高級分析師馮佩雲說。

據了解，2016年廣鋼闆塊中海花灣壹号、尚博雅苑、保利曼城、融穗華府等大量項目入市，“當時雖然廣鋼某些項目已經賣到4萬每平。”有業内人士回憶，但整體價格區間還是大概在2.7萬-3.3萬。例如當年成交量最高的中海花灣壹号均價就在3萬元/平方米左右。

而就算放到如今，7.5萬-8萬元的均價在荔灣區也是豪宅級别。

例如，滘口-大坦沙組團的新世界凱粵灣、凱德雙橋8号以及悅江上品，目前在售均價也才4.4-5萬元/平方米。二手房價方面，新世界逸彩庭園均價在3.5-3.6萬/平方米，芳村大道西的一些宿舍樓梯樓就賣3萬以下。

廣鋼的熱門一手樓盤如中海學仕里、保利和光晨樾、保利東郡等均價也在5.5-6.2萬元。同時，這段時間廣鋼的二手挂牌均價一路上升，但均價也只是達到5.56萬元/平方米左右。

所以7.5萬-8萬元/平方米的吹風價是否合理？“其實我覺得很難說合不合理的，因為畢竟是買方和賣方的敏感點不一樣。”馮佩雲認為，雅居樂在廣州生根很多年，它對市場很熟悉。如此定價還是具有一定合理性。

況且今年廣州樓市豪宅的行情還不錯，“不單單一手，其實二手一些豪宅闆塊，包括珠江新城匯景，以及天河公園的交投還是很活躍的，而且價格的話也是有上升的。”馮佩雲稱。據了解，距天際715不久前入市的中海觀瀾府、時代大家兩個珠江邊江景豪宅盤，認籌和去化的表現都很不錯。

而且從産品上看，天際715的獨特之處還包括它的小面積復式類型。有分析認為這是雅居樂希望在銷售單價和項目去化能力之間，找到一個平衡點。

按照規劃文件，天際715項目總共建設1棟回遷房和3棟“8字形”圍合式住宅樓。由于限高80米的原因，回遷房将建設26層為平層設計，2-4棟主要是62-80平方米的小面積復式産品，為19層至22層高。

“我們目前主推建築面積64到68平方米的小三房，雙主套三個洗手間。”接通電話的銷售人員的說，該項目單位是擁有7.15米高的復式三層，首一層和首二層是4.65米的中空設計。

“買兩層送一層。” 據介紹，每個單位60余平的復式實用面積可以做到170%，即能達到116-120平方米。

“它的産品可以說是市場上沒有見過的産品。”馮佩雲稱，雖然近年廣州市内有幾個新盤也做了復式，包括越秀·天悅江灣、保利天珺都做了類似産品，“不過他們的復式沒有那麼小。”

“所以從産品上它還沒有另外的項目與之形成直接競争關繫。”她說，因此也很難找到對標的樓盤來進行研究。而天際715的三層復式，“也會有會喜歡這種産品的客戶，而且會偏年輕。”

“項目在荔灣白鵝潭核心區，還是以荔灣的地緣客戶為主，以及天河和荔灣上班的白領、企事業單位的人為主。”另有接近項目的人士表示，該樓盤的目標客戶比較年輕化，“即新生代城市新貴。”

“7.5萬-8萬元的均價算下來，從單價來說是豪宅級别，但總價來說就處于荔灣區的一個平均數。”業内人士分析，這個數字大概在400-500余萬左右。

“廣鋼現在400來萬的也不好找了。”馮佩雲就表示。只因廣鋼闆塊目前推出項目的戶型都較大，總價算下來就不便宜了。她提到中海學仕里，該項目目前在售58-89平方米兩房至4房單位，均價5.9-6.2萬元，按最大面積最高均價算，總價為約551.8萬元。

“總價來看去化可以相對快一點，畢竟有人買來是投資的。”有業内人士認為，“荔灣這個闆塊一直缺貨。”項目會有一定的先發優勢。畢竟天際715項目地塊出讓4年後，闆塊内另一塊土地荔灣區金橋地塊AF010136地塊，才剛剛出讓給星河。

除此之外，雅居樂亦正為項目打造一些買房優惠條款。據項目銷售透露，客戶現時在支付寶凍資1000元，開盤時就能享受購房99折的優惠。“這基本上就算送一個99折。”上述業内人士笑稱。

孤盤

面向年輕客群，小戶型來帶較低的總價，這可能形成獨特的差異化。但這類型的産品也並非能受所有客戶的喜愛。

雖然雅居樂天際715自己也以“豪宅”自居。在宣傳材料中，該項目自稱，不僅建築造型同源于倫敦海德公園壹号，“更從精神層面再次復興了豪宅内核。”

但有人提出了反對意見。“沒有160平方米，或者說沒有接近200平方米，根本不可能算作為豪宅的。”某資深業内人士提出。

“因為本身可能買豪宅樓盤的客戶，你沒有一個空間感給他的話，是沒有多少競争力的。”質疑來自于一個很實際的原因，“改善型買家，他本身就已經住100或者130平左右的房子，他不可能往下的面積去買吧？”

這位人士提出，挑空4.65米的中空涉及肯定是好的戶型元素，“但是用豪宅的角度，總面積太小了。”

“即便是200平方米的房子，肯定是平層更受歡迎，更大氣。但是如果接近250-300平方米，那肯定是復式比較有優勢，甚至說有别墅的感覺。”其稱，如此“别具一格”的戶型就可能給項目帶來一定去化壓力。

“其實如果是一般上一定年齡的買家，他都會考慮復式上下不算方便，可能更傾向于大平層。”馮佩雲提出。另有業内人士透露：“原先有人認為項目周邊茶葉市場門店和檔口的私營業主，或會成為項目的主力客群。”如今看來似乎不太可能。

另一方面，“三江之心，江景復式”，江景資源是是目前該項目最主要的宣傳方向之一。從地圖看，天際715距離江邊直線距離只有400米左右，理論上來說北向高層都可以望江。

“它望出去正對着大坦沙島的島尖。”是西航道、前航道、後航道等3段珠江廣州河道的交匯處，一位現場踩過盤的行家告訴觀點地産新媒體，但項目周邊配套顯然還未算成熟，“都是倉庫和舊村舊住宅。”尤其是望江的那一面，隔着華大物流剩余的幾個倉庫，“算是影響觀感吧。”

“其實這個盤嚴格來說不算江景盤。”另有業内人士透露，就項目前身荔灣區嶺海街12号的AF010734地塊的控規文件來看，“規劃控規顯示它前面是還有一塊住宅地的。”

天際715本身由于限高80米，每棟的高度都有限，未來有可能會被别的項目擋住。當然，這幅的地塊目前還沒有出讓的消息，同時“地塊最終控規會不會調，現在很難去猜測……只能算是一個潛在的影響因素。”

江景之外，地段是另一個重要考慮因素。該項目與擁有新世界凱粵灣、凱德雙橋8号以及悅江上品的滘口-大坦沙組團有一段距離，與萬科海上傳奇、恒荔灣畔坐落的白鵝潭中心商務區，也隔了好幾個大型茶葉市場和一條花地河，跟廣鋼相比就更遠了。

結合上述提到的幾個因素，無論從區位、産品類型和售價上看，用行業專家的話來說，雅居樂天際715目前來看是一個區域内的“一個相對獨立的樓盤”，有其獨特性。

至于真正入市後，市場接受程度如何還有待觀察。據了解，天際715剛于早前10月17日在西城都荟(領展購物廣場·廣州原名稱)開放展廳，並預計于12月中下旬推盤。