解局 | 兩日三城買地 龍湖“好的拿地時間”

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2020-12-17 20:27

  • 面對不斷上漲的土地成本,龍湖更需要把握投資節奏,找到好的拿地時間。

    觀點地産網 冬季一直是一個儲糧的季節,不少房企也在積極儲備糧草。

    12月16日-17日兩天之内,龍湖斥資13億元在福州、沈陽、西安三個城市擴儲。

    數額並不大,但若拉長時間線來看,龍湖下半年在公開市場拿地較為活躍。據不完全統計,四季度内,龍湖的拿地金額已超百億,並且以商住地居多。

    從市場來看,四季度或許是一個好的拿地時間。

    有數據顯示,10月,全國300城土地出讓金4473億元,環比減少17%;11月,全國300城土地出讓金4687億元,環比減少5%。

    這意味着地市在降溫,一位業内人士在接受觀點地産新媒體采訪時指出,“三道紅線”的出台,一定程度上令負債較高的企業減少開支,但利好于負債情況良好的企業,能夠逆勢抄底。

    兩日三城“掃雪”

    臨近年末,不少企業開始在公開市場發力,電建地産短短一個月在土地市場頻頻亮相,接連拿下武漢、雄安、深圳等地塊,拿地金額近200億元;罕見在公開市場拿地的當代置業,一日内接連奪得婺源、石家莊兩宗地,最激烈的一宗地報價高達1312輪。

    大企業顯然也不會缺席,融創競得深圳寶安、甯波、嘉興等多宗地塊;招商蛇口11月單月拿地金額就達到216億元;龍湖也在小步快跑尋覓機會。

    12月16日-17日,龍湖于福州、沈陽、西安三個城市皆有所獲。

    12月16日,福州集中出讓10幅地塊,總占地面積達到389.51畝。這次土拍中,出現了包括首開、遠洋、龍湖等京城房企,其中龍湖以6.36億元競得福州倉山原閩東電泵廠及民天食品廠出讓地塊,樓面價7564元/平米。

    同日,龍湖在另一個土儲重鎮西安市補倉,旗下西安龍睿晖鴻置業有限公司以3.37億+教育設施代建費用2216萬+保障房配建費款2455萬競得一宗商住地、商服用地,綜合成本3.94億元,樓面地價3240元/平米。

    該地塊位于西咸新區空港新城底張片區草堂大街以北、崇仁路以東、慈恩大街以南、崇文路以西,面積為77.3畝,要求社區綜合服務用房建築面積不小于800平方米、全裝修無償移交。

    地塊雖然不大,拿地頻率卻很密集。次日在沈陽,龍湖再以地價上限6690元/建築平方米+異地配建4000平教育設施以及無償代建道路、綠化工程的條件競得大東區上園路東地塊宅地,成交總價3.31億元,溢價率9.49%。

    整體來看,龍湖還是圍繞主要銷售貢獻城市進行布局。觀點地産新媒體從中報獲悉,上半年,龍湖合同銷售額為1111億元,較上年同期增長5.2%;銷售總建築面積654.6萬平方米,較上年同期增長0.6%,城市覆蓋數為61個。

    而在上半年合約銷售額貢獻中,上述三個拿地城市排名靠前。其中,沈陽位列第七,貢獻合約銷售額56.21億元;福州位列11位,貢獻合約銷售33.24億元;西安位列17位,貢獻合約銷售21.92億元。

    體現在投資上,根據安信證券一份研報中統計的數據,前11月,龍湖新增土儲總建面1850萬平米,對應拿地總金額1168.4億元,新增土儲較多的城市有西安、青島、沈陽、成都和合肥,建面占比分别為9.6%、7.6%、6.6%、6.3%、5.4%。

    從城市能級來看,龍湖今年加大了在二線城市布局,近期拿下的地塊亦體現出這一特點。

    數據顯示,前11月,龍湖二線城市拿地建面占比為82.9%,較2019年上升10.9個百分點;一線城市、三四線城市拿地占比分别為0.7%、16.4%,較去年下降6.8%、4.1%。

    “好的”拿地時間

    深耕現有布局城市是龍湖的發展策略。

    中報顯示,截至上半年,龍湖在沈陽擁有273.46萬平米土地儲備,占總土地儲備3.7%;在西安擁有172.84萬平米土地儲備,占總土地儲備2.4%;在福州擁有169.67萬平米土地儲備,占總土地儲備的2.3%。

    數據來源:企業中報、觀點指數整理

    觀點地産新媒體了解到,在頭部房企中,龍湖所進入城市並不算多,但每座城市的銷售貢獻卻很可觀。龍湖CEO邵明曉也曾在2018年集團經營會上,發布未來五年目標和路徑,提出新房開發銷售業務将推行“5、3、2、1、5”戰略。

    這個戰略也就是在未來三年,要出現1-3個500億元級地區公司,3-5個300億元級地區公司,5-8個200億元級的地區公司,8-15個100億元級的地區公司,消除或合並三年以上仍在50億元以下的地區公司。

    有業内人士分析,戰略深耕有利于資源聚焦、降低成本,更有利于形成品牌效應,有利于企業的拿地和銷售。因此,龍湖在福州、沈陽、西安三城拿地也是區域深耕的體現。

    其實,從現在的土地市場來看,四季度或許是一個好的拿地時間。

    數據顯示,10月,全國300城土地出讓金4473億元,環比減少17%;11月,全國300城土地出讓金4687億元,環比減少5%。

    他指出,一些企業為了讓自己的負債水平符合監管要求,會減少土地投資,而龍湖此類處于綠檔的企業,則可以伺機而動。

    實際上,龍湖一直維持行業較低的負債水平,截至上半年持有現金784億元,短債比為4.55,短期債務占整體債務規模的10.2%,平均借貸成本為4.5%,平均貸款年限6.45年,淨負債率51.4%。

    公司管理層曾表示,龍湖的土地投資額度是以負債率全年保持在50%-60%進行倒推,並且買地時有嚴格的投資紀律,通常不會買地王。

    “土地市場降溫的時候拿地,整體拿地成本相對較低。”上述業内人士表示,龍湖的拿地成本偏高,在地市降溫時期拿地,有利于降低整體拿地成本。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    據觀點地産新媒體了解,随着拿地城市能級的提高,龍湖自2016年加速拿地以來,平均土地成本在逐漸提升。

    2019年,龍湖新增收購土地平均權益收購成本為每平方米6186元,2020上半年平均權益收購成本已升至每平方米6425元。

    于2020年6月30日,龍湖土地儲備合計7354萬平米,權益面積為5128萬平方米,土地儲備平均成本升至每平方米5829元,為當期簽約單價的34.3%。

    面對不斷上漲的土地成本,龍湖更需要把握投資節奏,找到好的拿地時間。

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    撰文:陳玲    

    審校:徐耀輝



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