羊城尋路 入股保利47億珍稀琶洲宅地里的招商演變

觀點地産網 2個月前，羊城一宗位于海珠琶洲的江景商住地入市競拍，引來房企一場鏖戰。

對于長達11年沒有涉宅地出讓的琶洲闆塊，其意義不言而喻。

保利、中海、招商、金茂、華發、電建等參與了這場混戰，3小時厮殺、107輪競價，最終琶洲“地主”保利以總價46.9億元奪得地塊，樓面價51462元/平方米，位列廣州全市樓面價第三。

與這樣的稀缺地失之交臂，對于其他落單房企來說難免有些失落。不過，12月16日晚的一紙公告卻可窺見，招商局置地以入股方式順利搭上了共同開發這宗江景地的快車。

據悉，招商局置地間接全資附屬公司廣州招商與保利城市發展及項目公司訂立了合作協議，以透過項目公司合作開發上述海珠琶洲商住地。

合作協議顯示，廣州招商及保利須按照各自持股50%的比例承擔地價、初步注資、與開發該地塊的有關稅項、開支及總投資金額。協議完成後，項目公司的注冊資本将增加至人民币40億元。

為何近兩年出現在廣州市場的招商，均以合作入股形式呢？

稀缺江景宅地

要說廣州哪個闆塊住宅最稀缺，非琶洲莫屬，這宗地塊在挂牌之時便引來熱議。

據悉，有着“電商總部、人工智能與數字經濟試驗區”之稱的琶洲，近年來在宅地出讓方面悄無聲息。

有數據顯示，自2015年起，琶洲闆塊合計出讓38宗經營性用地，清一色為商業商務地塊。

多年來宅地“零”供應也使得闆塊内新房供應嚴重緊缺，有業内人士向觀點地産新媒體指出，近年琶洲住宅市場基本處于斷供狀态。

該人士稱，琶洲闆塊目前無一手住宅項目在售，僅有幾個二手中高端項目，交易比較活躍的仍是保利4年前推出的保利天悅，均價9.5萬-10萬元/平方米左右。

另有數據顯示，目前廣州市單個闆塊庫存不足百套的有6個，琶洲便是其中之一。

獨特的樓市背景使得這宗地備受關注，出讓資料顯示，該地塊為海珠區新港東路2437号AH041405地塊，屬于琶洲東闆塊，宗地面積17382平方米，容積率≤5.9，建築面積91131平方米，其中住宅占比95%。

地塊挂牌起始價36.3億元，樓面起價3.98萬元/平方米，已經是海珠區起拍樓面價最高的地塊；同時也是廣州市起拍樓面價第四高的地塊，僅次于6.46萬元/平方米的越秀南AD013907地塊、4.3萬元/平方米的天河區奧體公園AT1003036地塊以及4.13萬元/平方米的科韻路西側地塊。

同時，建築要求上也提出了建築高度須小于等于120米，同時江景建築要達到院士級别設計等要求。

高地價與要求阻擋不了房企的熱情，最終經過三小時百余輪鏖戰，被“琶洲地主”保利成功拿下。

對于51462元/平方米的樓面價，業内則預計若要保持一定盈利水平的話，入市單價将達到10萬元以上。

“這塊地北向望江，基本上沒有什麼硬傷，往10萬＋的豪宅賣沒什麼太大困難，而且有保利天悅的基礎了。”上述業内人士稱。

據悉，保利天悅目前二手價最高超10萬元/平方米，新盤富力壹號半島毛坯均價也在9萬元/平方米起。

一手主導琶洲村舊改的保利拿下這宗貴地，似乎不是太出乎意料的事情；但對于新入局者招商，則是個值得探究的事情。

招商廣州故事

與其他房企合作入股項目，似乎已成為招商在廣州的發展模式。

據觀點地産新媒體統計，在此次入股保利琶洲項目前，于今年11月6日，五礦地産與招商局置地成立的合資公司以23.82億元向廣州地鐵收購了地鐵13号線二期槎頭站場站綜合體項目，總代價為23.82億元。

2019年7月，招商局置地以25%的股權比例入股保利白雲鐘落潭項目；2019年4月，招商局置地入股五礦地産黃埔茅崗住宅項目；同月，招商局置地以14.87億元的地價入股龍湖廣州白雲地塊，持股50.1%。

更早前，于2018年7月，招商局置地入股保利從化項目25%股權。

這些項目中雖有金額較大的地塊，如白雲鐘落潭項目總地價為41億元，但也有一些項目總地價並不高，樓面地價也處于區域正常水平。

為何近年來在投資擴儲方面大步狂奔的招商，在廣州這座一線城市多是以合作方式入股項目，且大多不持有控股權？

值得注意的是，如今出現在廣州市場的更多是招商蛇口旗下控股子公司招商局置地，也是其在海外唯一的上市平台。

該公司前身為東力實業控股有限公司，于1997年10月在香港上市；而後于2012年5月，招商局地産收購東力實業70.18%股份成為控股股東，並于2013年11月将其持有的11個房地産項目部分股權注資入該公司，同時更名招商局置地。

當時注入的資産里就包括廣州招商房地産51%股權，即項目公司持有招商蛇口在廣州的首個項目金山谷國際社區，該項目位于廣州番禺新城，總建築面積超百萬平方米，分六期開發。

注資的同時，為避免同業競争，招商蛇口與招商局置地還簽署了不競争契據，劃分各自的發展範圍。

據此，招商蛇口承諾不會與招商置地在佛山、廣州、重慶及南京競争，招商局置地不會在其他21個城市即招商蛇口布局的城市與招商蛇口競争，兩者都未進入的城市，招商局置地有優先發展權。

但事實上，此後招商蛇口與招商局置地在廣州這座城市的地域劃分還不算十分明晰，兩個上市平台存在的同業競争問題也一度受到關注。

2014年開始，招商繫破除在廣州單盤銷售局面，陸續獲取了位于番禺萬博的招商城市主場、位于天河牛奶廠的招商雍華府、位于知識城的招商雍景灣、位于增城的招商臻園等項目。

其中，如廣州招商臻園定位為招商蛇口的第三座臻園，以招商蛇口名義進行開發；但事實上該項目是招商局置地于2017年4月10日斥資43.5億元拿下的廣州增城章坡地塊。

直到2018年12月17日，招商蛇口與招商置地同時發布修改《非競争協議》公告，為同業競争給出了新的方案細則。

其中，大廣州（包含佛山）、大南京（包含句容）将繼續由招商置地進行相關業務開發，同時提出招商置地将擺脫地域限制在原有招商蛇口城市以及其他城市，以小股投資的方式參與項目投資獲取優質物業資源。

整體來看，調整後的非競争協議将加速招商置地輕重並舉的雙輪驅動業務模式，擺脫業務地域限制同時以小股投資形式靈活參與大型項目。

但随着一線城市土地資源愈發稀缺、競争愈發激烈，即便在原先的廣州，招商局置地也開啟了小股投資這種模式來增加更多市場份額，占據城區重要闆塊，如上述一一列舉的與保利、龍湖、五礦的若幹合作。

當然，小股投資也使得招商置地目前在廣州的並表項目並不多。半年報顯示，目前招商局置地在廣州的可售並表項目僅早期的金山谷、萬博及招商雍景灣。

同時，2020年上半年，招商局置地總合同銷售金額為196.78億元，其中廣州地區銷售35.41億元，占比18%，均主要來自上述項目；土儲方面，截至上半年招商局置地在廣州持有的土地儲備僅占總土儲的2%——這也迫使招商局置地需要納入更多土儲。