香港傳真 | 中環最貴地王啟動招標“生不逢時”？

觀點地産網 今日的香港房地産市場同樣不平靜。

嚴峻疫情重創經濟下，香港祭出的“世紀地王”中環新海濱商地，在外界等足了半年後終于入市招標。

已閑置逾10年的中環新海濱商地，自被納入香港今年賣地計劃起，稍有動靜便引發業界關注。

受尚不明朗的市況影響，地塊估值多次下調，至今估值約370億至755.6億港元，估值上下跨度之大令人驚訝，但大概率将超越新鴻基于去年底斥422.32億元購入的西九高鐵站上蓋商業項目，登上歷來最貴重地王寶座。

被香港發展局局長黃偉綸形容是中環最後一幅大型地標式商業地，兼備稀缺性和可塑性地塊的價值，毋庸置疑。惟受市況影響，投標情況尚有很大不确定性。

該宗地定于2021年6月截標，業内分析指，當下地塊推出，更多作用是為增強市場信心以及促進中區長遠發展之用。

前路尚有迷霧，業内對其入市預期亦多有不同看法。持樂觀預期的指，預計經過第一季調整，踏入明年第二季市道會見好轉，下半年市況會陸續復蘇，預料6月截標時，整體商業氣氛及投資者信心會回升，屆時地皮造價亦有望較為理想。

亦有聲音謹慎指出，寫字樓市場近年來承壓的情況下，地皮入市“生不逢時”。

最貴地王

推遲招標的這宗“世紀地王”，主要受疫情反復和香港經濟轉差影響，估值經過了多次調低，目前市場估值範圍在370億至755.6億港元，最低估值已較今年初下調20%。

2月份政府公布賣地計劃時，業界普遍評估地塊仍達560至730多億港元，普缙集團更是對地皮最高估值920億元，每尺樓面地價5萬港元，但6月中下旬該行給出的估值已調低至552.8億港元，減幅足有4成；到9月底業界對其估值較前季度再跌一成。

價值極高昂的中環商業地在此時市況下推出，多被給予“生不逢時”的評價。

一般而言，貴重地皮多數會在經濟較好時期出售以增加庫房收入，經濟下滑時則“壓箱底”等待适當時機。更何況，如今正因疫情影響導致商業辦公概念處在轉變之際。

從最初考量看，這宗重量級商業地王被祭出，肩負減輕巨額财政赤字的使命。延遲至今入市，一方面因經濟欠佳，另一方面因采用較罕有的“雙信封”招標形式，項目體量龐大且標件内容復雜，政府安排需時。

在賣地收益方面，因于2021年6月才截標，並無法解救特區政府今年度的财政赤字。

但是，單從财政收益方面考慮是不夠全面的。

不乏市場聲音指，應延遲或暫停該地招標，然而短期經濟起伏並不足以讓地塊暫停推售，畢竟該地皮被視作香港未來數年最具價值的土地之一。

黃偉綸指出，此地連接中環海濱、周邊商業及公共空間，且提供大量寫字樓樓面，為未來經濟發展帶來巨大效益。且此地發展時間長，即使成功出售，首期最快5年才落成，全數三期完成發展，需時十年。

萊坊執行董事林浩文同樣指出：“雖然現時不是出售大型商業地皮的好時機，但以庫房收益及中區長遠發展，亦理解政府做法。如成功出售，可增加市場信心。”

從地塊本身質素和未來規劃上看，面積51.6萬方呎，預計提供達184.3萬方呎樓面，主力商業及零售用途，亦要提供休憩設施，涉及22.8萬方呎樓面，需要用作興建停車場及政府、機構或小區用途，余下約161萬方呎商業樓面。

賣地章程中形容地皮屬于“香港新地標”，要建成世界級海濱地標，展示香港亞洲國際都會的形象，並且成為具吸引力的文化景點，滿足不同背景及年齡的市民所需。

因對項目設計元素極其重視，地皮招標設有不少“度身定做”的機制，特區政府采取罕見的“雙信封制”招標。競標並非以“價高者得”形式，發展商除了提交“價格建議”外，還要提交一份“非地價標書”顯示項目的技術設計方案，兩者評分各占一半，綜合評分最高者可望投得地皮。

對此特區政府更表明“唔合格唔收貨”，就技術評分方面設計8人顧問團，成員不少屬于前公務員或建築師，包括前規劃署署長淩嘉勤、前屋宇署署長張孝威等。

“雙信封”形式招標的意義，團結香港基金土地及房屋研究員潘灏儀認同其之于商業用地以支援經濟發展及完善規劃為長遠目的的作用；亦有分析指，以該形式招標的流標機會将較低，“並非一定價高者得，但政府一定不會賤賣土地”。

預計競標情況，萊坊執行董事林浩文稱：“估計只有3至5個發展商或财團入標，除本地大型發展商外，大型中資都會積極參與，部份會以合組财團型式入標，或中標後引入策略性投資者。”

按照樓面地價約2.3萬港元至2.5萬港元（地皮估值370億至400億港元），該項目總投資約550-600億港元，長期租金回報率約3至4%，資金回收期約25至30年。

流年不利

在今年香港土地供應中，商地推出有重要的财政考量作用。

業内人士指出，特區政府過去賣地一直倚仗出售宅地來獲得豐厚收入，但今年則有明顯改變，有意納入了多幅逾百億元的商業及住宅地王，以幫助減輕财赤壓力。

年初拟定的賣地計劃包括15幅住宅用地及6幅商業用地，如成功悉數售出，預料賣地收入或高達2000億元。這6幅商業地中，有5幅位于市區商業核心區内，其中有4幅估值達百億元或以上。

但本次延遲至明年6月才截標的中環新海濱商業地塊，賣地收益不會落在今财政年度。林浩文指出：“估計2020/2021年财政年度政府賣地收益只有約500億港元，同比大跌約50-60%。”

根據地政總署披露，截至今年5月13日的過去8個财政年度，政府一共就賣地計劃進行超過180次招標，當中有7次因為標價低于底價而取消有關賣地。其中涉及的流標商地共有3宗，均位于啟德，有2宗分别于2019年底及2019年初招標，剩下1宗便是于今年5月8日截標的啟德第2A區商業地。

該地皮共接獲約4份標書，為啟德區商用地皮中收獲標書數量中最少。其中，長實、新鴻基地産、建灏地産單獨入標，信置則夥拍利福國際合組财團競投。

此外，于10月16日截標的東涌市地段第45号商業地，同樣因地價標金未達到底價宣布流標，該地皮共收到長實、信和置業及新鴻基地産投遞的三份標書。

反映香港房地産市場冷暖以及當地投資者對地産市場投資意欲高低的恒生地産分類指數 (HSNP)，随着目前經濟态勢的未樂觀和疫情反復，該指數從1月末約38000點一路下洩，目前收報32087.82，一年跌幅16.8%。

流標頻率上升、市場估值不斷下調以及對延遲推地的考量，都側面反映了現時香港商業地産市場現狀。

零售業在過去21個月連跌，根據香港零售管理協會最新調查，54%的公司計劃在未來一至三個月關店，關店幅度達兩成；而酒店業亦是進入“深眠”，在香港持有大量優質商場的九龍倉，中期業績報告中便将酒店業務形容為“最受前所未見疫情重創的其中一個行業”。

在寫字樓市場，數據顯示，自2018年起香港甲級寫字樓市場持續受壓，租金已連續七個季度下跌。受疫情沖擊，香港甲級寫字樓整體平均租金由年初至今的11個月累跌18.7%，已經重返2015年第二季的價格水平。

租金“貴”絕全球的中環，今年以來寫字樓租金大跌21.3%，目前每平方英尺單位租金已跌至102港元，市場普遍預計明年租金仍然受壓。

甚至有業界人士指出：“明年香港甲級寫字樓租金有可能進一步下調達16%。”

世邦魏理仕數據顯示，目前中環空置率升至6.5%，而東九龍空置率高見15.5%，整體甲廈亦達9.8%，為近十多年新高。疫情下不少機構考慮節省成本，甲廈需求下降，“去中環化”加快的趨勢明顯。

但問及此次中環新海濱商地入市招標是否受影響，林浩文告訴觀點地産新媒體，“中環是不會被取代的，未來供應也不多，這是規劃及定位的問題，政府以中環為金融中心，東九龍區為輔助CBD2。”

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