解局丨利率4.8% 掉出前10的新城卻擠進了融資第一梯隊

觀點地産網 12月16日，新城控股通過境外子公司新城環球完成在境外發行總額為4.5億美元的無抵押固定利率債券。

這是新城控股今年内完成的第二筆美元債發行，加上年初的3.5億美元，共發行8億美元。

該筆債券期限為4年，票面年息為4.8%，每半年支付一次。新城控股表示，本次債券發行的募集資金将在符合法律法規的前提下主要用于償還公司一年内到期的境外中長期債務。

利率4.8%，對于新城控股來說，是境外債發行利率的低點。最近一年，新城控股通過新城環球平台發債的利率分别為7.5%、6.8%、4.8%，這意味，新城控股的融資成本出現明顯下降。

值得一提的是，在2019 年上半年，新城控股加權平均融資成本為 6.48%，而同期華潤置地、龍湖集團、世茂的加權平均融資成本分别為 4.45%、4.56%、5.6%。

就目前而言，華潤置地、世茂、龍湖的融資成本控制在4%左右，甚至個别債券最低能達到3.5%左右。

與上述三家保持穩定的前十房企相比，今年掉出前十的新城控股也在逐漸改善融資成本，努力擠進第一梯隊的行列。

逐年下降的融資成本

2020年1月16日，新城發展控股有限公司發布公告稱，該公司及其子公司新城環球有限公司已于1月15日就發行本金總額為3.5億美元的優先票據與初始買方簽訂購買協議。

新城控股公告表示，其境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED（新城環球）已完成發行境外美元債券，總額為3.5億美元，票面年息為6.8%，相關債券已于2020年2月6日在新加坡證券交易所上市。

類似的是，新城控股在去年12月16日，同樣通過境外子公司新城環球完成發行一筆總額3.5億美元的無抵押固定利率債券，期限兩年，年利率為7.5%，由新城控股作為債券的發行擔保。

與去年這筆債不同的是，新城控股2020年第一筆美元債是由新城發展來提供無條件的不可撤銷的連帶責任保證擔保，擔保範圍包括本次境外債券的本金和利息等。

據觀點地産新媒體了解，在今年3月19日審議通過了《關于公司開展直接融資工作的議案》，在超過人民币300億元（含境外等值外币）的規模下在境内開展融資工作。

随後于2020年5月29日收到國家發展和改革委員會出具的《企業借用外債備案登記證明》，載明對公司境外特殊目的子公司境外發行不超過8.54億美元債券，並由公司提供擔保予以備案登記。

從7.5%到6.8%再到4.8%，僅相差了一年時間。境外發行美元債不僅年利率快速下降，融資發債久期整體拉長。

作為民企，新城控股在融資端並無顯著優勢，融資成本較規模相近的華潤置地、龍湖集團、世茂房地産均較高。四家房企均在商業和住宅業務上表現出色，但是融資成本高昂的劣勢将在一定程度上成為企業快速擴張的掣肘。

加上在過去兩年里，遭遇黑天鵝事件後，對于企業的信譽大打折扣。之後随着一繫列自救舉措的實行，新城控股信譽逐漸恢復，2020年1月2日，新城控股發布《中誠信證評已經将公司主體及相關債項撤出信用評級觀察名單的公告》。 

從整體上看， 2020 年新城控股的融資渠道逐漸恢復。據相關研報數據顯示，新城控股1-10月累計獲得淨融資41.2億元。公司1-10月分别發行海外債、供應鍊ABS、非供應鍊ABS、公司債、超短融 66.8億元、42.7億元、41.2億元、21億元、30億元；同時1-10月分别到期海外債、供應鍊ABS、超短融64.8 億元、83.2億元、12.5億元。總體來看，2020年1-10月公司在公開市場發行債券共獲得淨融資 41.2億元。

融資成本也出現明顯改善，2020 年1-10 月公司發債成本總體下行。1-10月海外債、供應鍊ABS、非供應鍊ABS、公司債發行成本分别為6.4%、3.6%、2.5%、5.5%，相比2019年分别回落40.2BP、203.4BP、91.7BP、2.5BP；1-10月超短融發行成本為4.5%，較2019年上升22.3BP。總體來看，2020年1-10月發行成本為4.5%，較2019年下行137.3BP。

在半個月前，12月4日，國際三大評級機構之一惠譽宣布，将新城發展的長期本外币發行人評級和其子公司新城控股的長期外币發行人評級由“BB”上調至“BB+”，評級展望為“穩定”，同時将新城發展、新城控股、新城環球的高級無抵押債券評級上調至“BB+”。

主體評級的上調，體現了國際資本市場對新城發展策略的認可。值得一提的是，此次惠譽還提升了新城ESG評分。

而在一個月之前的11月2日，國際評級機構標普宣布，将新城發展和新城控股的評級展望從BB “穩定”上調至BB “正面”。

償債能力幾何？

2020年，新城控股可能守不住前十的位置。

據觀點指數發布的最新報告顯示，新城控股2020年前11月以2201.8億元銷售額排在第十三位，與去年同期2460.4億元位列第八相比下降五名。

地産行業不進則退，若新城不能維持行業平均的增速，也不得不接受被後來者趕上並超越。現如今，走到淘汰和洗牌加速的階段，更考驗房企的盈利空間和增長性。

通過分析新城的融資結構可以發現，新城控股的融資總額中，成本較低的銀行貸款金額相對較低，2015年、2016年銀行貸款占期末融資總額的1/3，而關聯方借款是企業的一大融資渠道，新城于2018年3月15日披露了公告編号為2018-019号《公司關于向關聯方借款的關聯交易公告》。截止2018年12月31日，新城向新城發展及其子公司借款余額為人民币22.22億元，成本為8%（不含稅金）。

同時，新城控股對關聯方和子公司擔保金額不斷走高，截止2019年6月30日，擔保余額達603億元，占淨資産的比例高達204%。

受2019年下半年負面新聞影響，融資成本僅略有提升。有息債務結構方面，30%為公司債，45%為銀行貸款，18%為債務融資工具。其中短期貸款占比41%，長期借款占比59%。

通常情況下，融資的量重于成本，特别是在行業處于下行周期時，融到資金比其他更重要，只要能融到資金，對于成本的容忍度可以适當提升。

不過據華創證券研報表示，新城控股近年來資産負債率表現也較為平穩，2020第三季度末資産負債率為87.5%；剔除預收款項後的資産負債率77.7%；淨負債率42.5%。債務結構方面，2020第三季度末，公司現金短債比2.1倍、長短債比2.2倍。

2020第三季度末，公司預收賬款規模2380.8億元，同比增加13.7%，覆蓋2019年營收達2.8倍，處于歷史最高水平。

新城控股開發業務的戰略方向由過去沖規模、提排名轉向到以資本回報率為核心聚焦利潤，意味着新城控股未來對規模增速的訴求會降低，而傾向于更有質量的增長。

同時，由于新城控股的杠杆水平在2019年大幅下降，目前的杠杆低位料也保障了後續的拿地、推盤彈性，進而保障了未來銷售增速的穩定。

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