230億發展頤堤港擴建項目與太古、遠洋商業拼圖

觀點地産網 提及太古和遠洋，腦海中浮現的第一個場景是成都的網紅打卡聖地——遠洋太古里。而近日，這兩家企業再度聯手的消息迅速竄上地産圈的頭版頭條。

12月18日，太古地産、遠洋集團通過增資的方式成功收購一家公司99.79%的權益，該項目公司持有位于北京市朝陽區的兩幅地塊。

觀點地産新媒體了解到，上述地塊毗鄰頤堤港，未來将發展為以辦公樓主導的綜合發展項目，作為頤堤港擴建部分，預期總樓面面積約39.36萬平方米（不包括停車場）。

事實上，合作開發大型商業綜合體項目成為近年來行業發展的常态，一方面，多方合作的模式可以降低彼此的投資金額，減小風險；另一方面，各方可以通過自身所擁有的資源、經驗及能力互利互補。

但在國内商業地産供應過剩的大背景下，這一次，遠洋、太古的故事續集将如何演繹？

230億擴建頤堤港

12月18日，太古地産、遠洋集團接連發布捷報。

據悉，兩家公司組成聯合體在一項挂牌出讓中投標成功，該挂牌出讓涉及致港及合營夥伴附屬公司對目標公司北京星泰通港置業有限公司作出投資。

目標公司持有位于北京市将台鄉酒仙橋路以東的兩幅用地，分别占地約4.43萬平方米及3.4萬平方米，兩幅用地毗鄰現有頤堤港項目，将發展為以辦公樓主導的綜合發展項目，作為頤堤港擴建部分，地上建築規模不超過40.05萬平方米。

熟悉北京商業市場的分析人士告訴觀點地産新媒體，上述項目位于朝陽區，距離國貿商圈不到三十分鐘的車程，商業氛圍濃厚。

“本身頤堤港一期就是遠洋、太古打造的，也算北京比較成功的商業項目了，雙方的合作還是比較默契，加上，酒仙橋附近有一批較早的科網科創園區，現在很多都上市了，消費實力還是可以的，項目後續客流或許能夠得到保障。”

根據公告，頤堤港擴建部分包括一座購物商場、多座辦公樓和一家酒店，太古地産和遠洋集團将分别持有該擴建項目35%及64.79%的權益。

此外，18日，太古地産、遠洋集團、目標公司及其現有股東簽署有關投資的增資協議，總出資額為230億元，即出資額包括注資95億元、股東貸款26億元及額外資金109億元。

其中，遠洋集團的出資額分别為注資61.65億元、股東貸款16.85億元及額外資金70.85億元；太古地産的出資額将分别為注資33.25億元、股東貸款9.10億元及額外資金38.15億元；以及現有股東的出資額将分别為注資1000萬元及股東貸款546萬元。

按此計算，針對頤堤港的擴建部分，遠洋将提供149.35億元資金，太古投資118.65億元。

有投資者A在公開平台對此評論稱：“頤堤港二期投資金額巨大，相當于每平方米投資六萬，這個成本太高了，這類項目周期比較長，相當于又沉澱了一大筆資金，近期遠洋的股價低迷，市場難免有怨言。”

投資者B則直接說道：“國貿大望CBD商圈是市内規模最大的一個商業街，勢必會分流頤堤港的客戶群，感覺頤堤港二期建成後的前幾年能不虧錢，就是成功了。”

有關頤堤港二期的讨論似乎形成了兩方陣營，支持者與反對者各自羅列出一連串的數據、資料來佐證自己的看法，表明自身的态度。

這種争論不休的狀态仿佛将時光拉回了十二年前。

2008年，太古和遠洋首度合作建設頤堤港一期項目，當時業内的議論焦點在于頤堤港選址，由于那時候的酒仙橋地區因交通不便，導入人流自然也不像核心區那麼便利，因此，這個地區一直被看作是北京商業的“百慕大”之一。

備受争議的頤堤港一期項目在2012年9月正式開業，同年财報顯示，頤堤港項目的商業部分出租率為84%，寫字樓出租率達到95%。2019年全年，頤堤港項目購物中心出租率100%，寫字樓出租率76%，整體租金收入微漲至6.1億元，整體日租金坪效7.42元，銷售金額19.9億元。

除此之外，遠洋和太古還合作打造了成都遠洋太古里，2019年，該項目的租用率達到97%，銷售額達到60.7億元，增長23%，銷售坪效甚至超過成都IFS。

遠洋商業航道

或許源于前幾次合作的成功，遠洋、太古再度聯手發展頤堤港擴建項目。

事實上，這種合作的模式在行業内並不少見，随着中國房地産行業從增量時代走入存量時代，合作成為企業擴大規模、降低資金風險的重要方式。

回歸到本次故事的兩個主角上，對商業運營老手太古地産而言，合作能夠加快其在内地的發展步伐。

據悉，太古地産自2001年進軍内地市場，至今已近20年時間，但其在内地僅有6個商業項目，而晚了六年才初涉内地市場的九龍倉已擁有8個已開業項目，相比之下，太古地産的步伐“慢”了不少。

為了加快其在内地擴張步伐，太古選擇與遠洋結伴而行，原因之一是遠洋集團熟悉内地市場，且因其國企性質，更擅長與政府公關。

至于遠洋集團，雖然打造了北京遠洋國際中心、北京遠洋大廈等優質的辦公物業項目，但其在商業資源上還相對匮乏，通過與太古地産合作，可以借勢後者的商業品牌長線關繫，以及其商業規劃、運營經驗來填充自身薄弱環節。

頤堤港項目後，遠洋亦着力發展商業項目，2016年，遠洋商業成為遠洋集團旗下獨立業務。從遠洋商業的官網獲悉，該公司已設立了自主品牌購物中心“We-life”繫列，目前，未來匯、未來廣場等産品已在北京、天津等落地，投入運營的商業地産資源約為164.1萬平方米，寫字樓占比約39%，商業、物流項目及車位占比約為61%。

除此之外，2017年，遠洋獨立運營的城市綜合體項目杭州遠洋樂堤港正式開業，去年全年該項目的出租率為91%，銷售額約10億元，客流量約1500萬人次。

分析人士提到，遠洋樂堤港項目和太古里有相似之處，但是遠洋商業的運營能力和太古地産仍舊有些距離。

與此同時，内地商業地産的競争也越來越激烈，2019年全國新開購物中心529個，2020年受疫情影響，上半年全國開業購物中心共58個，體量合計440萬平方米，截至2020年中期，全國大于5萬平方米的購物中心數量已超過3000個，商業項目的競争越發激烈，這就意味着“學徒”遠洋将面臨更大的挑戰。

師傅領進門，修行靠個人。對遠洋商業來說，經過頤堤港和成都遠洋太古里的發展經驗，其已脫去了最初的稚嫩，但能攜手共進卻也不失為一樁美事。