上海土拍收金觸頂3000億 金地歲末63億加倉松江新城

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2020-12-20 21:59

  • 而年底再次補倉,或許也意味着,金地要再次搶回“失去”的上海。

    觀點地産網 2020年馬上收官,趁着年末,上海也正在抓緊最後一波的土地出讓。而随着12月18日位于松江新城、普陀區的兩宗用地成功出讓,上海在2020年的土拍金額也将觸及3000億元。

    憑借這一成績,上海也成為2020年全國排名第一的“賣地王”。

    據了解,最新成交的兩宗地塊分别為松江區中山街道新城主城C單元C08-04号(國際生态商務區25号)地塊以及普陀區石泉社區W060402單元B4-1地塊,為純住宅用地及商住用地,起拍價分别為53.99億元、26.03億元。

    最終,金地集團旗下全資子公司太倉市築一商務咨詢有限公司以62.3億元摘得松江新城純宅地,溢價率15.4%;上海長華置業發展有限公司(大華)以總價30.6億元競得普陀區商住地。

    據觀點地産新媒體根據上海土地市場公開信息不完全統計,截至12月18日,今年上海成功通過招拍挂轉讓345宗地塊,土地成交金額2889.64億元。

    土拍收金近3000億

    12月18日,随着金地、大華分别拿下松江新城、普陀區的純住宅用地及商住用地,上海2020年的土拍也落下帷幕。

    以成交情況來看,兩宗地塊分别溢價15.4%及17.56%,與上海涉宅用地的平均溢價率11.86%接近。據了解,今年上海92幅涉宅地塊平均溢價率11.86%,其中底價成交地塊共41幅;而在65幅純住宅用地中,平均溢價率為14.4%,底價成交共22幅。

    事實上,對比往年,因為今年4月上海調整“招挂復合”細則,才讓土地溢價成交重現。

    在招挂復合實行到今年土拍規則調整前,上海溢價率超過10%的住宅用地僅有3宗。5月份以來,上海則有37宗商品住宅用地溢價率超過10%,其中有16宗溢價率超過30%,有2宗超過50%。

    其中,溢價率最高的地塊是浦東新區新場鎮古鎮東單元(PDXC-02)09A-03地塊,溢價率60.77%,競得人為同潤。地塊為9月上海出讓的第一宗地塊,該地塊中標候選人排名前三位的企業分别是同潤投資集團(14.18億)、雅居樂(14.16億)和保利置業(12.87億)。

    高溢價地塊也不止這一宗,全年上海土地成交溢價超過30%的達到了16宗,拿地的企業除了同潤,還有萬達、華發、路勁、融信、旭輝、佳兆業、金隅、港城集團、悅達集團、金地、大名城、南山、陸家嘴金融、遠洋、仁恒等。

    值得一提的是,在2020年初,一宗起價310.2億元的商辦、餐飲旅館業、文體、商品住宅、社會租賃住宅、廣場用地成功出讓,一舉刷新了上海的土地總價地王,乃至全國的總價地王。

    據彼時報道,2月20日,上海土地市場發布信息稱,上海徐匯濱江西岸金融港地塊成功出讓。競得人為上海怡興企業發展有限公司、重慶優盛達房地産咨詢有限公司、重慶利嘉華房地産咨詢有限公司及Hongkong Land (West Bund) Development Limited(香港置地)聯合體,總成交價310.5億元。

    該地塊也成為上海今年出讓面積最大的地塊,出讓面積23.13萬平方米。項目地下水平投影占地面積28.58萬平方米。地上計容建面為108.7萬平方米;地下建築總面積不超過71萬平方米,其中地下商業面積不超過6萬平方米。

    而憑借頻繁、大金額以及高溢價的土地出讓,讓上海在土地成交金額上同比增長接近5成。據了解,2019年,上海各類土地出讓金僅為1995.4億元。但觀點地産新媒體根據上海土地市場公開信息不完全統計,截至12月18日,今年上海成功通過招拍挂轉讓345宗地塊,土地成交金額2889.64億元。

    憑借這一成績,上海也成為2020年全國排名第一的賣地王。

    金地五度落子

    在62.3億搶下松江區中山街道新城主城C單元C08-04号(國際生态商務區25号)地塊後,金地在上海年内新增地塊也達到了5宗,其中四宗為涉宅用地,一宗為工業用地。

    按時間看,在6月份,金地便已擲93.99億元,分别在青浦區、嘉定區拿下合共3宗居住用地。而在4月份,金地則拿下位于金山區的一宗工業用地項目。

    涉宅用地分别為,6月11日,金地以總價29.02億元拿下上海青浦區西虹橋聯涞路北側09-15地塊,成交樓闆價3.61萬元/平方米,溢價率22.04%;6月16日,金地以約24.73億元摘得嘉定新城(馬陸鎮)戬浜社區16-06地塊,成交樓闆價約2.25萬元/平方米,溢價率約27.9%;6月19日,金地以總價40.24億元競得嘉定區嘉定工業區嘉定新城菊園社區JDC1-0402單元05-02地塊,成交樓面價2.38萬元/平方米,溢價率35.48%。

    此後半年時間,金地在上海便再無所獲,直至12月18日,金地通過旗下全資子公司太倉市築一商務咨詢有限公司以62.3億元摘得松江區中山街道新城主城C單元C08-04号(國際生态商務區25号)地塊,溢價率15.4%,成交樓面價為2.94萬元/平方米。

    如今,上海土地市場已經基本落下帷幕,也就意味着,金地今年在上海總共耗費156.29億元搶下合共29.88萬平方米的宅地,解決了金地在上海無項目可推的窘境。

    據了解,自2020年5月,金地在項目推售計劃中最後一次出現上海區域項目——上海虹橋世家項目——後數月里,金地在上海便再無項目可推。

    出現這樣的狀況和金地在2019年未在上海有任何補倉有着很大程度上的關聯。在今年首次在上海拿下地塊之前,金地上一次在上海擴儲還要追溯到2018年12月。

    彼時,上海市土地交易市場成功出讓的徐匯區康健街道N05-10地塊,由金地以總價22.6億元、樓闆價4.6萬元/平方米競得。

    該次出讓的徐匯區康健街道N05-10地塊,也是徐匯區時隔近5年後,再次出讓純住宅用地。地塊占地面積1.96萬平方米,容積率2.5,計容建面4.91萬平方米,初始總出讓價22.58億元。

    随後的接近一年半時間里,金地在上海便再無任何項目新增。而随着上海奉賢鉑悅華庭、上海銘望雅築(上述徐匯區康健街道N05-10地塊項目)、上海金卓雅苑等項目的推售,金地在上海就再沒有新項目補充,也就造成金地在上海貨量的斷供。

    實際上,金地對上海土地市場的“輕視”和近年來其土儲策略城市下沉不無關繫。

    數據顯示,從金地新增土儲城市能級布局來看,2010-2014年,主要以一二線城市為主,三四線為輔。2015年開始,其土地投資布局戰略更趨均衡化,堅持布局一二線城市的基礎上,有意識增加弱能級城市的投資力度。

    策略的改變,也就造成在拿地金額上,金地在一線城市的投資金額占比從2015年的42%逐年下降。在2016年至2018年,每年的一線土地投資金額占比分别為26%、27%、19%,在2019年更是跌至4%。

    顯然,随着項目逐步清空,金地也着急補倉。今年上半年,金地在一線城市的投資金額占比一舉成為一線、二線、強三線中占比最多的,達到33%。

    而年底再次補倉,或許也意味着,金地要再次搶回“失去”的上海。

    撰文:廖堯    

    審校:劉滿桃



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