綠地“降檔”進行時：傳央企60億戰投春節到位與再提貿易港上市

觀點地産網 距離2021年只剩下不到10個工作日，在紛紛促銷抓回款之際，各大房企對明年工作亦開始了部署和讨論。

12月19日，市場傳言，踩中“三道紅線”的綠地控股在投資人會議上進一步透露，春節後将引入有金融背景央企戰略投資者，融資規模為60億元；同時，推動旗下金融、貿易港業務分拆上市，于“三道紅線”上力求一年降一檔，先降現金短債比，再降淨負債率，最後降有息負債。

據觀點地産新媒體多方求證，上述消息确有其事。其中，關于引入戰投的消息最早見于彭博社11月19日報道，彼時稱綠地控股股權轉讓有望在春節後完成、拟引入的戰投可能包括有金融背景的央企，但具體的融資規模並未對外披露。

若央企戰投果真攜60億元在春節後到位，這無疑對綠地控股的“一年降一檔”計劃起到一定助力。畢竟，無論是市場投資人，還是地産從業者亦或是媒體，大家都在關心綠地控股的下一步将會怎麼走，國資國企改革又将如何落實。

力求一年降一檔

“三道紅線”的橫空出世，無疑是房企在今年下半年所經受的最高級别考驗。

多位業内人士指出，地産行業重資産、高負債是常态，降負債存在其必要性，可以幫助企業及時梳理現金流、控制風險與管理預期。但房企以拿地開發為主業，當債務融資規模受限、只能投入自有資金時，其拿地開發的速度也會随之受到影響，擴張速度也必将放緩。

截至2020年第三季度，綠地控股仍踩中所有紅線，屬于“紅橙黃綠”四檔中的警示最高級别：其剔除預收款後的資産負債率為82.38%，超過70%的標準；淨負債率為183.45%，遠超過100%的標準；現金短債比為0.78，低于1倍的標準；有息負債約3354.17億元，含一年内到期的非流動負債730.38億元。

對此，有消息報道，綠地控股在投資人會議上表示，公司對到期債務已準備兩套以上方案，确保如期還款，並明确提出了“降檔”時間節點，力求一年降一檔——

到2021年6月30日，公司現金短債比降至綠檔；

到2022年6月30日，淨負債率降至綠檔；

到2023年6月30日，完成有息負債降至2800億元以下。

至于如何“降檔”？綠地控股表示，一是優化有息負債結構，如壓縮短期借款占比、增加中長期借款占比；二是抓回款，強調“現金為王”，加快去化商業、辦公、酒店等存量大宗資産，同時按照國家政策收縮海外房地産項目。

說幹就幹。在2020年11月，綠地控股接連甩出一繫列動作：于11月3日，180億元公司債狀态變更為“已受理”；于11月5日，交付韓國濟州島夢想大廈，回籠資金41億元；于11月中旬，梳理出上海和江蘇兩地231億元商辦物業，集中向客戶推介。進入12月後，再宣布以自有資金按期兌付到期債券“15綠地01、15綠地02”，共計89億元。

在上述投資人會議上，綠地控股表示，未來一年到期債務包括12月、1月到期的170億公司債券合計約1000億元。其中，12月到期債券仍将以自有資金償還，目前資金已儲備好；2021年1月到期的債券約81億元，計劃根據公開市場情況發一部分新債，剩余部分以自有資金償還。

至于回款方面，據觀點指數研究院統計，就2020年前11月，綠地控股累計全口徑銷售金額為2763.8億元，較去年同期的3015.5億元下滑了8.35%。按照其三季度91%的回款率計算，綠地控股前11月可回款金額達2515億元，住宅仍是回款的重點工作；而12月份的銷售疊加元旦假期因素，最佳的銷售節點還未到來。

另據觀點地産新媒體此前報道，綠地控股曾預期2020全年非房地産業務營業收入占比将進一步上升至60%，非房地産業務利潤總額占比将超過45%。

這意味着兩大主業中的基建、協同産業中的消費及金融等将占據綠地控股更多關注。畢竟，自2017年以來，綠地控股房地産業務的營業收入占比持續下降，2020年三季度已降至43%；而金融産業則是2020年上半年增長幅度最大的闆塊之一，前三季度利潤總額同比增速升至10%，重要性不言而喻。

公開資料顯示，于2020年12月，綠地控股旗下綠地金融組成的财團拿下了新加坡金融管理局頒發的數字批發銀行牌照（DWB），拟成立暫命名為綠聯銀行（GLL Bank）的數字銀行，計劃為中小型企業和其他非零售部門提供服務，預計注冊資本不低于1億美元。該數字銀行由綠地金融持股75%，綠地控股便間接獲得了絕對控股權和按比例分配的大多數利潤分配。另有消息指，綠地金融的分拆上市計劃在3年内完成。

然而，同樣獲得DWB牌照的螞蟻集團因為資金監管、股權穿透等因素已經推遲了原定于年内的A+H股雙上市計劃暨本年度全球最大IPO募資。這也從側面說明，綠地控股的數字銀行計劃仍需要根據國家政策方向來謹慎發展，在實際落地上需要更多時間；同時，新金融模式所能帶來的利潤回報亦無從衡量，分拆上市計劃更是難上加難。

時間就是金錢，效率就是生命，，而最是時間從不等人。要在2021年年中前，實現将現金短債比從0.78提升到1倍以上的第一次“降檔”，綠地控股要做的事情還有很多。

再提分拆貿易港業務上市

除了金融闆塊外，貿易港業務的分拆上市亦再次提上日程。

作為大消費戰略的主要實施者，成立于2005年的綠地貿易港集團（原綠地商貿集團）重在開拓國際貿易、終端零售、商業運營、商貿物流領域，圍繞進口全産業鍊布局，“買全球、賣全球”。該平台于2017年便傳出要分拆上市的風聲，並在綠地控股大小會議上頻頻被提起。

據企業披露，綠地貿易港2019年營收67億元，同比增速達91%，對于綠地控股多元化業務發展所起的助力明顯。其中，綠地全球商品貿易港自2018年11月開業，已開業項目4個、在建10個，現有來自56個國家和地區的138家企業及組織入駐，開設國家進口館34個，引進商品超6萬件，累計交易額超50億元。

2020年，綠地控股有很多個關鍵詞：國企混改、免稅概念、資産推介……具體到綠地貿易港而言，雖然海南自貿港等政策東風導致免稅牌照申請仍是綠地控股中小投資者最為關心的傳言，但第三屆進博會才是其大力着墨的宣傳點。

觀點地産新媒體獲知，綠地貿易港在今年進博會上首次成為組展商，完成組織32個國家和地區的155個海外品牌參展工作，參展總面積超過1200平方米，引進展品2800余件。同時，作為采購商，又與68家企業達成采購意向簽約，累計意向采購金額超過12億美元。

于零售連鎖上，綠地貿易港正式發布線上貿易港平台G-Hub APP，線下已于一二線城市布局80家門店，第三屆進博會開幕以來，線上線下全渠道零售額超過2300萬元。

于商業運營上，其城市商業綜合體“綠地缤紛城”已于北京、上海、武漢、南昌、西安、甯波等城市開業超過10個項目，聚焦家庭親子、城市白領、年輕潮人等多層次人群消費。

于物流地産上，綠地貿易港已在天津、武漢、成都、蘇州、蕪湖等地拿下超過1000畝用地，計劃在全國範圍内開展高標倉儲投資建設、供應鍊增值服務、物流與保稅園區運營等業務。

在綠地控股2020年三季度報告中，關于綠地貿易港的内容只有寥寥數行。其中，綠地控股提到，公司三季度國際貿易快速上量、訂單新增16億元，正在“積極謀求在海南設立供應鍊總部及結算中心”，這明顯與投資者們關心的免稅牌照申請無關。

此外，對于綠地控股的基建業務，雖然明确公告稱暫時沒有分拆上市的計劃，但或許董事長張玉良抱以的期望更高——基建業務營收已經與地産業務接近。

綠地控股正在基建業務上沖刺擴張。繼完成收購廣西建工66%股權之後，綠地控股又簽約上海市水利工程集團混改，提高了2015至2019年間每年一家的混改速度（貴州建工、江蘇省建、西安建工、天津建工等）。

2020年4月，綠地控股同時揭牌綠地大基建集團、綠地大基建技術研究院，並簽約首期50億綠地大基建産業基金。據媒體報道，張玉良對綠地大基建集團提出的目標是，到2025年實現營業收入8000億元。

因項目規模體量大、周期更長、回款更慢，基建業務所需占用的資金也不在少數。追求“一年降一檔”的綠地控股将會如何平衡發展與“降檔”，如何平衡地産與基建業務，想必也将更受市場關注。

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