險資新規下的回應 平安不動産烏鎮項目引援首創、上坤

觀點地産網 平安的地産王國迎來了新夥伴。

12月23日，首創置業股份有限公司發布公告稱，其透過全資附屬公司與平安不動産的相關子公司以及上坤地産的相關子公司訂立合作協議，内容主要關于合作開發浙江嘉興烏鎮的3宗商住地塊，分别稱為B3、B4、B5地塊，合計代價6.47億元。

據觀點地産新媒體了解，3宗地塊十分接近，處于烏鎮大道兩側，其中B4、B5地塊均為商住地塊，由平安不動産在2019年12月25日的聖誕節競得，合計成交價格6.9億元。一年後的平安夜前，平安不動産将其以0元的股權轉讓方式引入了首創和上坤。

首創、上坤入股烏鎮項目

據介紹，首創置業透過全資子公司首金興江收購深圳安創（平安不動産子公司）持有的安潤置業40%股權，股權收購價格為0及按40%的股權比例承擔安潤置業400萬元注冊資本繳付義務，並向安潤置業提供不超過15,392萬元資金以償還前期股東借款本息及支付項目日常開支使用。

同時，上坤地産子公司億薇置業将收購安潤置業30%的股權。于完成收購後，安潤置業将由深圳安創、首金興江及億薇置業分别持股30%、40%及30%。

安潤置業主要持有位于烏鎮大道西側、烏塍線北側的桐鄉市烏鎮鎮平安區地塊（下稱B4地塊），地塊總占地面積60,667.4平方米，總規劃建築面積81,900.99平方米。

另一方面，首金興江将收購深圳安創持有的安博置業40%股權，股權收購價格為0及按40%的股權比例承擔安博置業人民币400萬元注冊資本繳付義務，並向安博置業提供不超過15,308萬元資金以償還前期股東借款本息及支付項目日常開支使用。

同時，上坤地産子公司億薇置業将收購安博置業30%的股權。于完成收購後，安博置業将由深圳安創、首金興江及億薇置業分别持股30%、40%及30%。

安博置業主要持有位于烏鎮大道西側、梅家洋浜南側的桐鄉市烏鎮鎮平安區地塊（下稱B5地塊），地塊總占地面積58,023.58平方米，總規劃建築面積78,331.83平方米。

值得注意的是，B3地塊與上述B4、B5地塊較為簡單的股權項目合作有所不同，其牽扯到了第四位股東——雅居樂，而B3地塊是2018年12月10日，由平安不動産以3.88億元競得，距今已經過去了兩年。

該項交易的具體情況為，首金興江收購桐鄉平安持有的安悅置業9.15%股權，股權收購價格為1830萬元，並向安悅置業提供不超過2564萬元資金以償還前期股東借款本息及支付項目日常開支使用。

同時，上坤地産子公司億晉置業收購安悅置業6.86%股權。在交易完成後，桐鄉平安、南通雅信（雅居樂）、首金興江（首創置業）及億晉置業（上坤）分别持股45.42%、38.57%、9.15%及6.86%。

據悉，安悅置業主要開發東側為烏鎮大道、北臨烏塍線的桐鄉市烏鎮鎮平安區地塊（B3），該地塊整體占地面積68051平方米，容積率1.35，規劃建築面積91868平方米；

該次交易最為特殊的點在于，雖然安悅置業有4位股東，卻将其分成了兩部分。首創和上坤僅就B3地塊商業部分享有股東權益，對應商業建築面積21,000平方米，桐鄉平安、首金興江及億晉置業就B3地塊商業部分權益分配比例分别為30%、40%及30%。

第四方股東雅居樂則全權負責開發項目的住宅部分，並不會參與到商業項目的開發和利益。目前，該住宅項目已經入市銷售，並被稱為“雅居樂悅景莊春風渡”，銷售均價約為17000元/平方米。

平安不動産的新夥伴

此次引入首創和上坤的3宗地塊，最晚的也是在2019年聖誕節便已經由平安不動産拿下，為什麼平安不動産不選擇自主開發？

尤其是在這個被熟知為“國際互聯網大會舉辦地”的烏鎮，平安不動産過往也有不少的布局。例如，其在烏鎮打造的文旅項目，位于烏鎮東郊，總投資約80億元，占地約1235畝。

有分析就認為，過去已在區域内有項目開發，並非陌生區域，而資金對于平安不動産來說也不是問題，此番引入房企合作或許與最近的政策變化有關。

11月13日，銀保監會發布《關于保險資金财務性股權投資有關事項的通知》，規範保險資金直接投資未上市企業股權行為，明确指出“保險資金不得直接從事房地産開發建設，包括開發或者銷售商業住宅”。

另一個市場關注的焦點在于，為什麼平安不動産選擇了首創和上坤這兩個過往並不多見的合作夥伴？

在平安的地産王國内擁有衆多合作夥伴，例如其作為主要股東而持有的中國金茂、融創、華夏幸福、旭輝、碧桂園等。

其中，在項目層面上合作十分緊密的雅居樂，也是平安不動産在烏鎮項目的住宅合作夥伴，平安不動産卻並沒有選擇與雅居樂持續在另外兩個項目合作，而是額外引入了位新的夥伴。

一位業内人士對觀點地産新媒體表示，雅居樂的商業闆塊在業内並不算出色，以街區底商為主。而首創擁有首創钜大這個大的商業平台，較強的商業能力能更好盤活這3個商住綜合項目。

對于首創和上坤來說，過去與平安的交集並不多，在新政策下房企的資金渴求愈演愈烈，若能以項目為契機，與平安不動産建立成熟的合作關繫，未來将進一步依托戰略合作獲取更多優質項目資源。