沖刺千億 華發94億摘下武漢硚口延拍地塊

觀點地産網 距離2020的收官只剩下最後5天。

房企們你來我往争着拿地擴儲，百億級土拍在全國各地開花：深圳340億土拍刷新近20年成交紀錄，珠海拍出史上最貴百億級地塊，上海全年土拍觸及3000億元，武漢月内兩場土拍均破百億門檻。

在上一場百億土拍結束後的第10天，12月25日，武漢再迎來第四場土拍：以總起價164.3億元集中出讓8宗地。除江夏區P（2020）167号商服用地流拍外，其余地塊均成功入市，成交金額157.33億元。

其中，風頭最勁的便是華發——本場土拍總價最高的硚口區P（2020）150号地塊的競得者——為此華發也喊價整整287輪，一口氣掏出了94.3個億，並創下了區域樓面價新高紀錄。

華發94億搶地補儲

作為九省通衢的重要交通節點，武漢的地理位置和戰略意義無需強調。作為受新冠肺炎疫情影響最嚴重的城市，武漢放松了土拍政策以推動地市回溫，並在年終加速賣地。

有數據顯示，1-11月，50家代表房企拿地面積TOP10城市中，中西部城市占6席，居首的正是武漢。

對于華發而言，上一次公開在武漢拿地已是将近2年前。彼時，其全資子公司武漢華嵘以44.75億元底價中標江漢區P（2018）150号32.86萬平商住地，並引入武漢中央商務區城建開發有限公司合作開發，由後者持股20%。

而華發今日獲得的硚口地塊其實原定于12月15日出讓，傳聞意向買家包括華發、華潤等多家房企，雖然延期出讓，但並未影響出讓結果。

該地塊位于硚口區建設大道與航空路交匯處，土地面積10.69萬平方米，用途為住宅、商服、教育、公用設施、公園與綠地用地，容積率按最大計容建築面積與規劃用地面積的比值計算，建築密度結合具體方案審定，起始價80億元，起始樓面地價17817.37元/平方米，最終溢價17.88%、以21002.23元/平方米成交。

此前，業内認為地塊的延期出讓大概率是為做指標調整，同時為房企籌措資金放寬期限。按照出讓要求，競得人一是須引進醫療健康企業，建設集醫療衛生教育培訓、醫學科研成果轉化、人工智能健康管理為一體的智慧醫療健康基地，二是須引進不少于2家以醫療健康大數據和人工智能為基礎的醫療健康企業總部入駐，這也印證了上述猜想。

在經歷疫情集中爆發之後，武漢對于醫療健康産業的需求是不言而喻的。在項目建成後，相關部門還将以20265元/平方米的價格回購住宅不小于53820平方米，以19621元/平方米的價格回購商務辦公用房2150平方米，其余部分将由華發自行建設、出置。

這對華發的土儲版圖起到了良好的補充作用。據公開資料披露，自2017年至2019年，華發的總土地儲備由877.11萬平方米持續下降到697.48萬平方米，擴儲勢在必行。

其中，武漢所代表的華中區域土儲面積占華發總土儲比例已經高達45.71%，較大本營華南地區土儲占比（33.93%）高出了11個百分點，這也代表着在華發接下來的銷售中，華中區域将迎來局部側重和集中爆發——畢竟，開發商從拿地到開盤的節奏大致是8個月。疫情帶來的“停擺”雖然促使節奏暫時拉長，但資金需求和銷售需求也将促使建設進度加速。

但另一方面，根據湖北中原數據，今年武漢普遍新開盤項目平均去化率大致在45%左右，遠低于去年（70%）。疊加多家房企今年發力武漢土拍，如綠地164億摘黃陂臨空經濟區七宗地、龍湖70億摘武昌濱江地塊、招商58億摘硚口地塊、華僑城66億再入青山、中海144億落子歸元等等，勢必繼續加速武漢新房市場分化。搶到總價最高地塊之後，華發在武漢還将繼續面對激烈的銷售競争。

沖刺千億銷售規模

事實上，華發近來在銷售上的确做了不少努力。

據觀點指數研究院統計，就2020年1-11月，華發股份累計全口徑銷售金額為926.7億元，已經超過2019年全年簽約銷售金額（922.73億元）；新增土儲面積達450.44萬平方米，周期性擴張動作非常明顯。

于疫情期間，華發股份将售樓處搬到線上——華發置業通小程序，覆蓋項目展示、24h咨詢、VR看房、優惠搶購、售後服務等，又參與了時下最為熱門的電商直播，試圖以“新交互”拉近與消費者的距離。

自12月8日起，華發股份又推出了“12.12華發優+生活優享季”活動暨華發40周年回饋禮：12月8日至12月31日起，通過發放購房優惠券，對指定房源在售樓部優惠基礎上以“12.12元享額外1%購房優惠”；12月12日至12月18日，好友助力最高發放2000元購房補貼券；12月18日至12月25日，對全國“6+1”區域25城近100個樓盤發放口罩、大米、食用油等獎品。

在國内，對于普通群衆而言，買房屬于低頻次的大宗交易，上述優惠力度、實際效果仍無從得知。市場人士亦在猜測，短短一個月内，華發能否有望再多簽約60億，在2020年跨入千億門檻。

面包離不開面粉，銷售離不開拿地。進入2020年以來，華發在拿地上也不斷加速：上半年獲取土地（合並口徑）計容建築面積約200.65萬平方米，實現合同銷售金額440.7億元，銷售面積176.4萬平方米；下半年明顯加速，尤其是在華東區域的拿地上。

據觀點地産新媒體不完全統計，僅上海一地，華發下半年的拿地金額便已達151.46億元：8月11日，以64.35億元、溢價46.4%摘上海闵行宅地，樓面價40558元/平方米；8月18日，聯合仁恒以45億元、溢價32.7%摘上海浦東新區宅地，樓面價49263元/平方米；10月29日，以42.11億元摘上海靜安商住地，樓面價52834元/平方米。

從大本營珠海到進入華東市場，已經是2015年的事情。經過數年發展，截至2019年年底，其華東區域以銷售金額375.21億元對全年銷售貢獻了40.66%，連續兩年超越珠海大本營的256.21億元，而其土儲占比僅8.31%，明顯存在不均衡，故而今年接連在華東大手筆擴儲。

于華南區域，華發也沒有放慢腳步。11月23日，華發聯合融創以底價127.1億元摘深圳寶安131.07萬平人才住房用地，含住宅（可售型人才房）30萬平方米。對于這30萬平方米，其中30%需滿足監管協議要求方可銷售，售價按銷售時同地段市場商品房售價的60%确定，最高售價不得高于4萬元/平方米。

另據公開資料披露，截至2020年第三季度為止，華發股份踩中了“三道紅線”中的兩條：剔除預收款後的資産負債率為76.8%，淨負債率為148.37%。

這代表着華發在沖刺千億規模之余，也要努力降負債、降杠杆了。