保利佛山争搶地王 77億元布局映月新城里的拿地策略

觀點地産網 保利搶占佛山市場，一貫是以刷紀錄的方式。

12月28日，佛山一宗商住地入市出讓，為南海區桂城街道夏平路北側、東信北路西側TD2020(NH)WG0058地塊，最終經過一小時、56輪競拍，由保利華南實業有限公司以77.5億元斬獲，折合樓面價約18265元/㎡，溢價率達55%。

而該地塊成功刷新平洲地價新高，總價、單價均為佛山第二高。如果只計算可售住宅部分，該地塊成交樓面價高達21972元/㎡，為佛山樓面價新地王。

合富研究院高級分析師曹紹林對該成交價格表示意外，他認為這一價格确實很高。畢竟該地塊起拍總價僅50億元，起拍樓面價1.42萬元/㎡，早前市場預測的成交樓面價為1.7萬/㎡。

但該地塊仍吸引了不少房企參與競拍，包括中海、招商、華發、卓越、綠城、弘陽、龍光、建發、華潤、萬科等13家房企，其中也不乏實力較強的央企、國企。

據悉，該地塊收到的競買保證金超130億元。而正式競拍前，就已有多達5次報價，價格達到52億元。

飚地

之所以會有争奪激烈的現象出現，業内一致認為，得益于地塊所處的位置較優。該地塊位于南海桂城街道，具體位置在于夏平路北側、東信北路西側。

廣東省房地産行業協會專家咨詢委員會委員駱儀克表示，這是廣佛新城發展中配套較好的一宗地，距離廣州很近，廣鋼新城就在直線5公里外。曹紹林也分析稱，該地塊位于映月新城闆塊最核心且景觀資源最優的位置，旁邊便是映月湖。據悉，該地塊東面的兩個小地塊是緊挨着映月湖的。

上述人士均指出，景觀資源是最關鍵的影響因素。“加之近兩年平洲闆塊的市場關注度是比較高的，位于廣佛邊界地帶，廣州客戶買房就業的多，也有佛山很多改善型客戶需求。”曹紹林繼續解釋推高價格的原因。

除此之外，該地塊規模也較大。資料顯示，該地塊總占地面積13.35萬㎡，整宗地塊将分為A-D四區進行規劃。其中，A/B/C區為城鎮住宅用地兼容商服用地，整體占地12.59萬㎡，容積率1-3.5，總計容不高于44.09萬㎡，其中可配建服務型公寓不高于1.76萬㎡，D區則為道路用地。

目前平洲區域的銷售價格是2.4萬-3.5萬元/㎡，而映月新城闆塊有5個新盤在售，均價2.3萬-2.65萬元/㎡。

而此次成交樓面價高達21972元/㎡，是否會有盈利空間？在駱儀克看來，大家都比較看好這塊區域，這宗地塊是有一定盈利空間。而且，一些自持10年的物業，可以在期限後進行銷售，加速回款。

按照規劃，競得人須在A、B區建設街區式商業物業，計容建築面積不低于2.5萬㎡，且須自持10年。競得人須在A區或B區建設城市書店（對應為零售商業用地）1處，計容建築面積不低于3000㎡，並自持運營10年。須在A區或B區建設青少年教育活動中心（對應為娛樂用地）1處，計容建築面積不低于5000㎡，並自持運營10年。

此外，該地塊在C區須配建建面不低于3780㎡的幼兒園一處，規模為18個班。須在A區或B區配建計容建築面積不低于1萬㎡的商業、辦公物業，對應100個停車位無償交付給政府單位。加之項目範圍内還須配建文化活動室、社區衛生服務站、社區居委會、垃圾收集站等衆多配套，總計無償配建約1.66萬㎡。

據了解，整宗地塊總投資額不得低于18.2億元，商業務服業設施開發投資總額不低于4億元。

曹紹林透露，“該地塊因為景觀優勢，具有稀缺性，适合做改善型、高端的産品線，加之保利的品牌号召力是比較明顯的，該項目入市會是闆塊的最高價，這是不容置疑的。”

而映月新城闆塊的帶動作用亦會持續拉動區域房價。具體而言，映月新城闆塊處于廣東金融高新區、三龍灣南海片區的中間地帶，發揮着連接兩者的橋梁作用。

今年1月，映月新城規劃藍圖正式發布，規劃面積為21.87平方公里，已建成比例為80%，居住人口約27萬人，核心區5.38平方公里。

根據規劃，映月新城圍繞“築水脈、塑核心、造社群”的發展思路，打造生态公園，匯聚公共活動的服務核心和廣佛高質量融合發展的創新城區。僅上半年，已有28個重點項目簽約落地映月新城，涵蓋了重點産業、主題園區和城市更新等領域，總投資額超80億元。

此次出讓地塊前身為東方國際機械廣場，規劃建成商住人文于一體的綜合體，将作為映月新城一期核心項目進行開發。

曹紹林表示，映月新城闆塊的一些城市配套包括學校、商場、醫院都已經落成，後續映月新城二期也在陸續推進，還會有土地推出，“但是景觀資源都沒有該地塊優質。”

糧倉

事實上，佛山的總價第一高的紀錄創造者也是保利。

2018年7月24日，保利以85.78億元斬獲千燈湖良溪地塊，扣除配建（不計建安成本），樓面價16158元/㎡，如今仍穩坐佛山土地總價第一的位置。

該項目命名為保利天悅，具體位置位于桂瀾路沿線、千燈湖地鐵站上蓋，項目總占地19.32萬㎡，涵蓋住宅、寫字樓、人才公寓、大型商業中心和社區活動中心、幼兒園等。

于今年6月，佛山市房産信息網公開資料顯示，保利天悅最新8座備案價公示，備案價最高5.58萬元/㎡，平均備案價約4.61萬元/㎡。相關統計稱，在佛山備案價top20的住宅項目中，保利天悅排在第一位。

按照駱儀克的說法，保利佛山的項目都賣得不錯，這是由于其拿地策略都在選擇地段較好的區域，比如偏向廣佛邊界，而在新區拿地也是選擇較核心的位置。

但也因此，所拿地塊的地價都較高，業内稱保利為，“不怕地價貴，只選好地段，選發展潛力高的區域。”

有統計顯示，2020年佛山土拍，累計已誕生37宗樓面地價破萬元的高價地，其中73%位于廣佛交界，而7宗位于桂城。

駱儀克觀察，保利在佛山區域的存貨周轉率很快，回款率也較高，沒有壓很多庫存，但是很多項目入市價格都很貴，因為很多地王都是保利拿的。

事實上，保利于2005年便開始布局佛山，路徑從千燈湖闆塊到瀝桂新城、三山新城，再到當前的映月新城，陸續開發了保利水城、保利壹号公館、保利中央公館、保利葉公館及保利天悅等多個項目。

觀點地産新媒體早前統計，保利在佛山有約25個在售/待售項目。按照保利此前公布，2020年，保利在佛山南海有七盤聯動，包括保利天際、保利環球匯、保利和悅濱江、保利南海之門、保利玥上、保利夢工場、保利華僑城雲禧。

“對于保利來說，在佛山打造的項目基本上都是標杆産品，保利天悅、和光塵樾等都是所在闆塊里的價格風向標”，曹紹林稱，此次拿下的項目亦會是保利在佛山開發的關鍵風向標産品，“可以把千燈湖闆塊一些改善型需求引入到映月湖闆塊。”

今年以來，保利在佛山的動态並不少，除了常規的拿地動作，另有一些項目合作開發的消息。比如11月24日，招商局置地入股保利禅城商住地，合共增資32億元；9月份，保利與招商蛇口合作開發禅城石灣項目；1月份，保利與時代中國共同合作開發禅城區城北住宅用地。

至于此次拿地成本如此之高，業内人士由此預測大概率會拉來合作夥伴一起開發項目，“無論如何，這宗地合作可能性還是存在。”