海航投資與鐵獅門 曼哈頓項目背後的五年基金沉浮

觀點地産網 海航投資近期增持基金份額的動作，再度牽出海航繫推進五年之久的美國曼哈頓項目。

根據1月3日晚間的公告，海航投資集團股份有限公司近期簽署《境内合夥企業合夥份額轉讓協議書》，以9491.26萬元收購關聯方海航投資控股有限公司（簡稱海航投資控股）所持海南恒興聚源股權投資基金合夥企業（有限合夥）（簡稱恒興聚源）5.14%份額。

恒興聚源是海航繫于2015年為投資美國紐約曼哈頓鐵獅門一期項目而設立的有限合夥基金（LP）。從前年起，海航内部逐步嘗試将項目權益轉移至A股平台海航投資，算入最新的增持，經過數番資産騰挪後海航投資已持有恒興聚源71.28%份額。

三個月前，海航投資還進一步将所持海投一号份額增加至87.48%，後者是鐵獅門三期項目的LP。至此，除了截至2019年底仍未開工的二期項目，海航将參與鐵獅門一、三期投資開發的權利均轉移至海航投資。

資産騰挪的背後，一方面是海航依舊在承受當初出海投資的結果，2015海航投資與鐵獅門簽訂為期五年合作，涉及設立基金分别投向曼哈頓項目，總開發成本45.21億美元，其中海航計劃投資6.66億美元。但在2018年海航剝離資産大潮下，這些項目都曾被列入出售清單。

另一方面，未能出售的鐵獅門項目，如今成為了海航投資轉型不動産基金、養老業務的重要部分。這批項目也經歷了坎坷，至今未入市，究竟能為業績疲軟的海航投資帶來多大的改善，仍是未知數。

海航曼哈頓五年

2012-2018年，國内房地産及其他大型投資企業逐步将投資範圍擴大至海外市場，邁向國際化成為它們發展歷程中的又一個新目標。海航是其中的典型企業之一，其中旗下億城投資于2015年更名“海航投資”後僅數月，也參與了集團海外的投資。

觀點地産新媒體查詢，2015年8月18日，海航投資與鐵獅門簽署為期五年的合作，未來在中國及海外的房地産投資項目，鐵獅門願意在非排他性的基礎上與海航投資分享投資機會，並探讨共同投資的可能性。

在簽署合作前一個月，海航投資、海航投資控股實際上已在海南設立恒興聚源作為LP，認購鐵獅門制定的基金管理公司，最終投向在美國依德拉華州設立的房地産開發信托基金。該基金此後便是用來投資開發紐約曼哈頓鐵獅門一期項目。

簽署合作後，海航設立的另外兩只基金恒興創展、海投一号也相繼浮出水面，底層資産分别為鐵獅門擔任GP的鐵獅門二、三期項目。

在稱呼上使用一、二、三期指代容易令人聯想到是一個分期開發的完整地産項目，深交所就曾在問詢函中提過這點。對此海航投資也解釋，鐵獅門一期項目是一個獨立的寫字樓開發項目，鐵獅門二期是一個獨立的土地開發項目，鐵獅門三期則是在既有基礎之上的再開發項目。

其中，鐵獅門一期項目位于紐約曼哈頓西34街與十大道交接處（曼哈頓34街REITs項目），已于2014年4月取得土地權，計劃2022年完工；項目規劃為寫字樓，預計可出資面積約285萬平方英尺，總開發成本32.52億美元，海航計劃投資2.06億美元。

二期項目位于曼哈頓哈德遜商圈中兩個相鄰地塊，共占地4.82萬平方尺，可出租面積約130萬平方英尺，截止2019年11月仍屬于未動工狀态；項目總開發成本7.67億美元，海航預計投資2.54億美元。

三期為再開發項目，計劃在布魯克林梅西百貨商場的已有建築基礎上再加建一幢10層的寫字樓，占地面積7.61萬平方尺，總工程面積62.14萬平方尺，總開發成本5.02億美元，海航預計投資2.06億美元。

上述三個項目累計将令海航投入6.66億美元的資金，在2017年境外投資收緊的節點，一度成為海航急于轉手的“包袱”。

2017年8月，發改委、商務部、人民銀行、外交部發布《關于進一步引導和規範境外投資方向的指導意見》，明确限制的境外投資包括房地産、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等。次年10月，市場傳言海航集團為境外9個項目尋找買家，其中便包括鐵獅門一至三期項目。

只是出于種種原因，海航最終並未出售鐵獅門三個項目，但在集團内部仍掀起了一股資産重組潮。

觀點地産新媒體不完全統計，自2019年1月起，海航投資先是用恒興創展100%股權及債權置換，借此将所持鐵獅門一、二期項目調整為鐵獅門一、三期項目；此後，以接近14.68億元進一步從海航投資控股收購一、三期相關權益，卻因股東反對而未能落實。

而海航投資並沒有中止增持，去年以來分别繼續收購鐵獅門一、三期項目的基金權益。去年8月，海航投資籌劃以10.89億元收購恒興聚源59%份額；1月4日最新公告則顯示，該公司繼續從海航投資控股手中收購5.14%份額。

截止目前，海航投資持有鐵獅門一、三期項目境内投資基金的份額已分别增加至71.28%、87.48%。

不動産基金坎坷

通過設立基金的方式參與不動産投資，是海航投資近幾年的動作標簽之一。

資料顯示，該公司自2013年下半年以來逐步确定了打造金融投資平台的發展戰略。2015年設立恒興聚源參與鐵獅門一期項目開發的同時，其子公司億城基金作為GP負責恒興聚源的管理，這種基金架構至今仍在沿用。

鐵獅門項目一期基金架構 數據來源：海航投資公告

對于境内企業而言，投資海外項目未來資産能以外币回流，可以作為對沖匯率風險的手段。而投資在紐約曼哈頓這樣的核心地帶，免不了會令企業有更高的期待。

根據海航投資2019年11月公告披露，鐵獅門二期項目預計内部收益率為13.9%；鐵獅門三期項目2020年預計投資回報約為0.85億美元，内部收益率為15.1%。考慮到二期當時仍尚未動工，預計最快在2022年才獲得收益，海航投資選擇置換出二期，加快已投項目回收期。

即便置換更成熟的三期項目也面臨過一些不可測因素，比如項目最早預計2020年4月底建成，此後預計2020年下半年完成交易；去年1月底與Whittle School & Studio完成整租合同簽署，此後該租戶違反租約條款，鐵獅門選擇解除租約。

同時鐵獅門要求海投一号追加2000萬美元，海航方面表示不同意任何追加投資，其後以鐵獅門欺詐投資方、惡意修改商業計劃、多次擅自決策事項為由提起訴訟。去年11月，法院仍未就訴訟做出裁決。

鐵獅門一期項目早期計劃于2021年完工，此後調整為2022年完工，早已超出海航與鐵獅門合作的五年期限。這同樣意味着，不動産基金短期内仍難以為海航投資帶來回報。

在海航投資的發展戰略中，近年一方面要加快存量房地産業務的去存化，另一方面，也繼續在養老、不動産基金領域深耕。但年報顯示，近年來海航投資的營業收入主要仍是來自房地産業務。

2019年海航投資扣除非經常性損益的歸母淨利潤為-2634.53萬元，已連續六年為負數，至2020年三季度末為-3856.54萬元；該公司曾于2019年上半年回復問詢函時提及，非經常性損益主要來自出售鐵獅門二期、恒興創展股權等投資收益。

去年12月4日，海航投資終于以合同總金額12.73億元出售存量地産項目，由百年人壽購買億城山水開發建設的億城堂庭項目剩余寫字樓、集中商業、商鋪、酒店式公寓及車位。以此為起點，該公司主營業務正式變成基金管理與投資，以及養老業務。

但12月27日，海航投資宣布取消子公司簽訂養老租賃合同暨關聯交易的的審議，該交易涉及在海南、杭州、昆明等度假酒店打造養老業務，為該公司新業務發展增添了些許不穩定因素。

基金業務方面，海航投資在鐵獅門三個項目以外，曾于2019年12月計劃出資10億元成為大連衆城文化産業發展合夥企業（有限合夥）的LP，打造産業地産項目投資與運營平台，涉及共享辦公、文旅、康養項目。但該交易被投資者向深交所投訴，海航因此再收獲一份問詢函。

去年12月22日，海航投資還披露，投資大連衆城前曾得到承諾，每年可實現不低于9%的投資收益，截至目前尚未收到9%的投資收益（9000萬）。