滬上單價最貴地塊成交 上海城投176億摘黃浦露香園二期商住地

觀點地産網 挂牌了40天的上海起拍樓面價最高的地塊，順利被上海城投摘下。

1月5日，上海黃浦區豫園社區地塊挂牌截止，因僅1人報名，地塊最終以底價176億元成交，競得人為上海城投。

據出讓信息顯示，地塊起價176億元整，競買保證金35.2億元，起始樓面價89567元/平方米，遠遠超過上海歷年來出讓地塊的樓面起價。不過以最終成交價來看，該地塊只能排第二，成交樓面價最高為2016年融信在靜安區中興路摘得的商住地，達100218元/平方米。

其中，地塊的住宅開發體量要超過13.8萬平方米，如果按照地上商業+住宅計容面積及176億元總價計算，那麼實際樓闆價約93500元/平方米，扣除保障房面積，樓闆價則約為97000元/平方米。

該地塊位于上海老牌“城市中心”黃浦區，是近年來幾乎零供應的區域，實屬稀缺資源。由于地塊屬于黃浦核心闆塊豫園的露香園二期地塊，在坊間還有着“黃浦區四大地王”的稱号。

而上海城投早在2000年就參與黃浦舊改，其最早一批舊改征收地塊，後也被建設為露香園一期項目。二十年間，該地段的土地價格也在不斷地刷新。

摘牌最貴單價地

據觀點地産新媒體了解，上海城投摘下的地塊即為黃浦區豫園社區210F-01、210G-01、211J-01、211J-02、211K-04、211K-05、211K-06、211L-01、213A-01、213B-01地塊及210F-02、213A-02、211K-01、211K-02、211L-02、211L-03地下空間地塊。用途為商業、住宅用地，土地總面積12.51萬平方米，其中地上出讓宗地總面積5.77萬平方米，地下水平投影占地總面積6.75萬平方米，商業部分需全部自持。

該地塊起價176億元整，競買保證金35.2億元，起始樓面價89567元/平方米，已遠超上海歷年來出讓地塊的樓面起價。

根據出讓條件，該地塊需配建保障房占總住宅建築面積5%，計6910.58平方米以上；全裝修住宅建築面積應占總住宅建築面積的100%以上。

此外，受讓人應在211J-02地塊内配建1處示範性標準化菜場建築面積1500平方米、配建1處助餐服務點300平方米、配建1處老年人日間服務中心建築面積800平方米、配建1處豫園街道社區網格化管理中心建築面積200平方米、配建1處豫園街道社區服務中心建築面積1000平方米、配建1處文化設施建築面積4500平方米。除菜場外其他公共服務設施建成後無償移交給區相關管理部門。

最終，在地塊挂牌競價過程中，因只有一家企業報價，地塊以底價176億元成交。

其成交總價位居目前上海成交地塊總價第四位，而89567元/平方米的成交樓面價為上海第二高價，第一則是2016年融信在靜安區中興路摘得的商住地，達100218元/平方米。

資料顯示，上海總價第一位為今年年初香港置地競得的徐匯濱江地塊，總成交價310.5億元；第二是黃浦區小東門街道商住地，總成交價248.5億元；第三是徐匯區“徐家匯中心項目”商地，總成交價217.7億元。

值得一提的是，在2020年11月23日上海市黃浦區政府公開的一份土地管理文件中，提到了該幅露香園二期地塊在出讓前是上海市城市建設投資開發總公司（現上海城投集團有限公司）和上海市黃浦區土地儲備中心聯合實施土地儲備。

11月27日，上述地塊挂牌出讓。

從成交來看，結果並沒有讓人意外，由上海老牌國有房企城投以176億元底價摘得了該幅地塊。

二十年露香園

事實上，關于黃浦區豫園社區舊改的歷史故事要追溯到二十年前，而主角依然是上海城投。

自2000年以來，上海城投就投入到了黃浦區的舊改工作中，其最早一批舊改征收地塊，後也被建設為露香園一期項目。據觀點地産新媒體了解，該樓盤已開盤認籌，一期項目住宅均價約16萬元/平方米，而其别墅均價更是超過了21萬元/平方米。

據相關研報顯示，截至2020年上海城投的露香園低區未售11萬平方米、貨值220億元。

然而，作為上海市大型舊區改造項目，露香園地塊是塊難啃的骨頭。

露香園地塊位于上海浦西地區人民路、方浜路、河南南路交界處，為上海黃浦區老城廂舊區改造的重要項目。定位上，露香園地塊将建成為兼有老上海特色與現代時尚風格的高檔商圈，因此被市場稱之為“新天地的復制版”。

考慮到該項目所在區域屬于上海老城區，而動拆遷則是舊區改造前期工作中難度最大的影響因素。據悉，露香園地塊人口密集度高，需要動遷逾8000戶居民，其中一期就需要動遷4000戶左右。按照上海市的動拆遷標準，市中心黃金地段的支出成本不容小觑。在其具體操作難度上，很有可能會對參與企業造成一定壓力。

在上海城投接手的幾年後，有消息稱李嘉誠旗下和記黃埔将參與該舊改項目的開發，不過該消息一度甚嚣塵上，最終並沒有敲定。

2007年，據當時的報道稱，已完成當地動遷90%的露香園地塊，仍暫由上海城投獨力經營，和黃並未有實質性介入。

經過十幾年的努力，上海城投也迎來了曙光，2020年露香園低區連排别墅開盤銷售，别墅開盤均價超過21萬/平方米，加上大平層均價也超18萬/平方米，淨利潤超百億元。

2020年12月，上海市十五屆人大常委會二十八次會議審議《關于本市2020年城鄉規劃制定和實施情況的報告》提到，上海2020年完成黃浦露香園二期等4個舊住房“拆落地”改造将“項目等地”變為“地等項目”。

除露香園二期地塊早已完成拆遷，其余地塊皆尚在征收中。這些地塊的拆遷成本動辄百億、幾百億，對未來開發商的資金要求非常之高，故稱之為“地王”。

這意味，上海城投拿下該地塊後，無需再經過漫長的拆遷就可以快速進行開發建設。對于城投來說，無疑是個甜蜜的地王。